BENO Holding: „Wir wollen das Portfolio deutlich ausbauen“ - Interview

Light Industrial ist noch nicht jedem Investor bekannt. Wie Michael Bussmann, Vorstand der Beno Holding, gegenüber der Redaktion von 4investors.de erläutert, gibt es eine zunehmende Knappheit bei der realen Infrastruktur. Hochwertige Bestandsimmobilien sind entsprechend gefragt. Hier setzt BENO an. Es geht dabei nicht um Neubauten sondern um hochwertige Bestandshallen und um die Entwicklung von Multi-Tenant-Objekten. Der digitale Zwilling wird ebenso angesprochen wie die aktuelle Kapitalerhöhung von BENO. Hier können Aktionäre bis zum 9. November Aktien zeichnen. Bussmann erläutert im Interview, wie das frische Geld genutzt werden soll. Dabei spielt das Wachstum eine zentrale Rolle. BENO hat durch vier Refinanzierungen rund 16 Millionen Euro freie Liquidität geschaffen und im August die neue Expansionsphase mit einem Ankauf begonnen.


4investors.de: Sie sprechen von BENO als einem Immobilienunternehmen im Bereich Light Industrial. Wie definieren Sie Light Industrial?

Bussmann: Für uns sind Light-Industrial-Immobilien flexible Infrastrukturstandorte der realen Wirtschaft. Sie bieten Raum für Produktion, Handwerk, Service und Logistik. Entscheidend sind Verkehrsanbindung, Stromversorgung, digitale Infrastruktur und Drittverwendungsfähigkeit. Wir investieren nicht in einzelne Branchen, sondern in Standorte, die auch für künftige Nutzer wirtschaftlich funktionieren.

4investors.de: Welche Chancen sehen Sie hier aktuell?

Bussmann: Die größte Chance liegt in der zunehmenden Knappheit realer Infrastruktur. Nearshoring, resilientere Lieferketten und eine alternde Gesellschaft mit wachsendem Liefer- und Servicebedarf benötigen geeignete Flächen. Gut angebundene Standorte mit ausreichender Energieversorgung lassen sich aber nicht beliebig neu schaffen. Das stärkt die Bedeutung hochwertiger Bestandsimmobilien.

4investors.de: Im Wohnungsbau heißt es immer, dass zu wenige Neubauten entstehen. Gilt dies auch im Industrie-Bereich?

Bussmann: Ja. Hohe Baukosten, knappe Grundstücke und aufwendige Genehmigungen erschweren auch den Neubau von Gewerbe-, Produktions- und Logistikflächen. Deutschland hat zwar einen großen Bestand, aber nur ein Teil erfüllt die Anforderungen künftiger Nutzer. Lage, Technik und flexible Nutzbarkeit müssen zusammenpassen. Deshalb sehen wir im Bestand kein Mengen-, sondern ein Selektionsgeschäft.

4investors.de: Es entstehen also zu wenige Neubauten auch in Ihrem Bereich. Kann man alte Immobilien denn problemlos auf Vordermann bringen?

Bussmann: Nicht jedes Gebäude lässt sich wirtschaftlich weiterentwickeln. Deshalb prüfen wir vor dem Kauf Substanz, Nutzungsflexibilität, Energieversorgung und Investitionsbedarf. Hochwertige Hallen aus Stahl, Beton und Mauerwerk bieten häufig eine robuste Grundlage für Modernisierung. Wo diese fehlt oder der Aufwand nicht zum erwarteten Ertrag passt, kaufen wir nicht.

4investors.de: Wie teuer ist die Modernisierung von altem Immobilienbestand? Lohnt sich das überhaupt?

Bussmann: Das hängt vom Zustand und den erforderlichen Maßnahmen ab. Entscheidend sind Kaufpreis und Investitionen zusammen, gemessen an den nachhaltig erzielbaren Erträgen.

Eine neu gebaute Halle ist meist nicht wesentlich besser als eine hochwertige Bestandshalle – sie ist nur wesentlich teurer. Gezielte Modernisierung lohnt sich, wenn sie Vermietbarkeit und Ertragskraft verbessert. Voraussetzung ist, dass der Bestand die jeweilige Nutzung technisch sinnvoll ermöglicht.

4investors.de: Wie sieht es dann mit den Bewertungsdifferenzen zwischen Bestandsbau und Neubau aus?

Bussmann: Der Ertragswert unserer Immobilien liegt deutlich unter den Kosten eines vergleichbaren Neubaus. Dieser muss seine höheren Kosten über entsprechende Mieten rechtfertigen. Ein gut eingekaufter und modernisierter Bestand kann Nutzern deshalb eine wirtschaftlich attraktive Alternative bieten.

Der Abstand zu den Wiederherstellungskosten bedeutet keine automatische Aufwertung. Wir erschließen dieses Potenzial durch nachhaltige Vermietung und die Weiterentwicklung der Standorte.

4investors.de: Warum sollten Light-Industrial-Immobilien heute flexibler nutzbar sein?

Bussmann: Die Immobilie überlebt viele Geschäftsmodelle ihrer Mieter. Niemand weiß sicher, welche Branche einen Standort in 15 Jahren nutzen wird. Drittverwendungsfähigkeit bedeutet, dass Hallengeometrie, Teilbarkeit, Erschließung und Genehmigungssituation auch andere Nutzungen ermöglichen. Das reduziert die Abhängigkeit vom heutigen Mieter und verbessert unsere Möglichkeiten bei der Anschlussvermietung.

4investors.de: In Dortmund haben Sie eine Immobilie mit einer Photovoltaik-Anlage ausgerüstet. Ist das eine Blaupause für Ihre weiteren Immobilien?

Bussmann: Ja, und Dortmund zeigt mehr als Photovoltaik: Wir haben eine Single-Tenant-Immobilie zu einem Multi-Tenant-Standort entwickelt, also die Nutzung durch einen einzelnen Mieter auf mehrere Mieter umgestellt. Das verbreitert die Mieterbasis und erschließt unterschiedliche Nutzungen.

Die Photovoltaikanlage ergänzt diese Entwicklung um Energieversorgung und zusätzliches Ertragspotenzial. Die Blaupause ist das Zusammenspiel von Vermietung, Flächenentwicklung und technischer Infrastruktur. Wir übertragen es dort, wo die Voraussetzungen und die Wirtschaftlichkeit stimmen.

4investors.de: Ihre Standorte sind inzwischen vollständig digitalisiert. Welche Vorteile ergeben sich daraus für BENO?

Bussmann: Unsere Standorte sind mittels Digitaler Zwillinge barrierefrei zugänglich. Räumliche und objektbezogene Informationen stehen uns jederzeit und vollumfänglich zur Verfügung und erleichtern die Abstimmung mit Mietern, Planern und Dienstleistern sowie die Vorbereitung von Maßnahmen, Umbauten und Vermietungen.

So lässt sich ein wachsendes Portfolio effizient bewirtschaften. Die digitale Bestandsaufnahme und die fortlaufende Pflege der Daten ermöglichen uns, technische und kaufmännische Entscheidungen schneller zu treffen und Investitionen zielgerichtet zu planen.

4investors.de: Der niedrige Streubesitz ist immer wieder Thema bei BENO. Abhilfe schaffen könnte u.a. eine Kapitalerhöhung. Damit würden Sie zugleich das Geld für weiteres Wachstum ins Unternehmen holen. Wie sieht es damit aus?

Bussmann: Die Bezugsrechtskapitalerhöhung umfasst bis zu 674.188 neue Aktien zu 6,50 Euro. Bei vollständiger Platzierung fließen BENO brutto 4.382.222 Euro zu. Das Bezugsverhältnis beträgt 5:1.

Der Angebotszeitraum läuft vom 26. Oktober bis zum 9. November 2026, 18 Uhr. Altaktionäre können Überbezug ohne Zuteilungsanspruch anmelden. Nicht bezogene Aktien sollen über eine Privatplatzierung angeboten werden. Das eröffnet die Möglichkeit, den Aktionärskreis zu verbreitern.

Die BaFin hat die Veröffentlichung des Wertpapier-Informationsblatts am 6. Oktober 2026 gestattet.

4investors.de: Wofür wollen Sie die Mittel aus der Kapitalerhöhung konkret einsetzen?

Bussmann: Nach geschätzten Emissionskosten von 150.000 Euro verbleiben bei vollständiger Platzierung voraussichtlich 4.232.222 Euro netto. Der Erlös soll zu 100 Prozent das laufende Geschäft finanzieren, insbesondere weitere Immobilienkäufe, PV-Anlagen und die Stärkung der Eigenkapitalquote. Er ergänzt die aus den Refinanzierungen freigesetzte Liquidität um neues Eigenkapital für unser Wachstum.

4investors.de: Sie haben bereits durch Refinanzierungen zusätzliche Liquidität geschaffen. Warum ist jetzt der richtige Zeitpunkt für die Kapitalerhöhung und weiteres Wachstum?

Bussmann: In den vergangenen rund zwölf Monaten haben wir fünf Immobilienfinanzierungen über insgesamt rund 28 Millionen Euro abgeschlossen: vier Refinanzierungen und eine Finanzierung für einen Neuankauf. Durch Ablösung und teilweise deutliche Aufstockung bestehender Bankdarlehen wurden rund 16 Millionen Euro freie Liquidität mobilisiert. Zusätzlich stehen rund eine Million Euro zweckgebunden für Objektverbesserungen bereit.

Das bestätigt für uns die Qualität unseres Portfolios und verbreitert unseren Kreis an Finanzierungspartnern. Im Bestand geschaffene Werte lassen sich so teilweise für weitere Investitionen nutzen. Die Kapitalerhöhung stärkt ergänzend die Eigenkapitalbasis. Damit wollen wir attraktive Objektrenditen im Verhältnis zu den Finanzierungskosten nutzen, das Portfolio deutlich ausbauen und die Marktkonsolidierung aktiv mitgestalten.

4investors.de: Auf der MKK sprachen Sie im April von einer gut gefüllten Pipeline im Volumen von 190 Millionen Euro. Im August haben Sie nun das erste Objekt Ihrer Expansion nach dieser Strategie erworben. Wie geht es weiter?

Bussmann: Mit Roth bei Nürnberg haben wir im August den ersten Ankauf dieser Expansionsphase umgesetzt. Die zuvor leerstehende Immobilie wurde bereits während der Ankaufsphase langfristig neu vermietet. Die Einstandsbasis beträgt rund 540 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreis das 8,6-Fache der vereinbarten Jahresnettokaltmiete. Eine Erweiterung und der Ausbau der Energieinfrastruktur sind geplant.

Weitere Ankäufe sollen folgen. Die im April genannten 190 Millionen Euro sind ein Prüfungsbestand, keine verbindliche Ankaufssumme. Wir kaufen, wenn Qualität, Preis und Finanzierung zusammenpassen.

4investors.de: Welche Anforderungen haben Sie heute an eine Immobilie, die Sie erwerben wollen?

Bussmann: Bei unserer Ankaufsprüfung verbinden wir Standortqualität und Wirtschaftlichkeit. Wir prüfen Gebäudesubstanz, Nutzungsflexibilität, Verkehrs-, Energie- und Digitalinfrastruktur sowie die Voraussetzungen für eine nachhaltige Bewirtschaftung. Hinzu kommen Mieterqualität, Vertragsstruktur, Investitionsbedarf und die Perspektiven einer Anschlussvermietung. Daraus leiten wir ab, welchen Preis wir zahlen können. Ein niedriger Quadratmeterpreis allein macht noch kein gutes Investment.

4investors.de: Wie attraktiv ist der deutsche Light-Industrial-Markt im europäischen Vergleich?

Bussmann: Im europäischen Ausland sehen wir, dass institutionelle Investoren für größere, professionell bewirtschaftete Industrie- und Logistikportfolios erhebliche Bewertungen bezahlen. Bei fünf größeren Transaktionen der vergangenen Jahre – unter anderem Warehouse REIT, ARGAN, SEGRO, Tritax EuroBox und Urban Logistics REIT – lagen die von uns berechneten Ertragsmultiples zwischen dem 18- und 26-Fachen der Jahresnettokaltmiete.

Dem stehen in Deutschland weiterhin deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten gegenüber. Natürlich sind einzelne Unternehmen, Portfolios und Transaktionen nicht unmittelbar miteinander vergleichbar. Die Größenordnung zeigt aber, welchen Wert der Kapitalmarkt skalierbaren und professionell bewirtschafteten Beständen beimisst. Genau in diese Richtung wollen wir BENO entwickeln.

4investors.de: Wird BENO vom Infrastruktur-Programm der Bundesregierung profitieren können?

Bussmann: Das Programm kann Nachfrage schaffen: Unternehmen, die Infrastruktur bauen, ausrüsten und instand halten, brauchen Produktions-, Lager- und Serviceflächen. Bessere Verkehrs- und Energienetze können zudem Standorte aufwerten. Für uns ist das eine zusätzliche Chance. Unsere Ankäufe müssen sich aber bereits mit nachvollziehbarer Nachfrage und belastbaren Erträgen rechnen.

4investors.de: Momentan richtet sich das Augenmerk von Investoren vor allem auf Bereiche wie Verteidigung oder KI. Ihre Branche läuft hingegen oft unter dem Radar von Investoren. Ist das ein Fehler? Gibt es hier (Kurs-)Phantasie?

Bussmann: Verteidigung braucht Fertigung, resiliente Lieferketten brauchen Lager- und Serviceflächen, Digitalisierung braucht Energie und geeignete Standorte. Die physischen Voraussetzungen dieser Entwicklungen stehen am Kapitalmarkt vielleicht seltener im Mittelpunkt. Grundsätzlich sehen wir die genannten Makrotrends aber langfristig als tragende Kräfte für unser Geschäftsmodell.

Gleichzeitig besteht heute ein deutlicher Abstand zwischen Bezugspreis und den ausgewiesenen Werten je Aktie. Der Bezugspreis der Kapitalerhöhung liegt bei 6,50 Euro je Aktie. Dem stehen ein Eigenkapital von rund 10,04 Euro je Aktie und ein NAV von rund 11,40 Euro je Aktie gegenüber. Das entspricht einem Abschlag von rund 35 Prozent auf das Eigenkapital und von über 40 Prozent auf den NAV, bei einem durchschnittlichen Faktor von 12,3-fach auf die Jahresnettokaltmiete.

BENO erschließt dieses Potenzial durch disziplinierten Einkauf, bessere Flächennutzung und zusätzliche Ertragsquellen. Refinanzierungen und Kapitalerhöhung schaffen die Grundlage für weiteres Wachstum. Entscheidend ist für uns, dass daraus langfristig mehr Ertragskraft und Wert je Aktie entstehen.

Beno Holding Aktie: Kurs, Chart und Kennzahlen