UBM Development: „Das ist ein Paradigmenwechsel“ - Interview

UBM Development begibt derzeit eine grüne Anleihe. Das Papier hat eine Laufzeit von fünf Jahren, das Volumen liegt bei bis zu 50 Millionen Euro. Die Anleihe kann bis auf bis zu 100 Millionen Euro aufgestockt werden. Verzinst ist der Green Bond mit jährlich 7,0 Prozent. Neuinvestoren können die Anleihe vom 6. Oktober bis zum 23. Oktober zeichnen. Altinvestoren einer 2023er Anleihe können ihre Anteile bis zum 16. Oktober in das neue Papier umtauschen.

Im Gespräch mit der Redaktion von 4investors.de erläutert UBM-Vorstandschef Thomas G. Winkler die Hintergründe zur aktuellen Anleihe. Dabei geht es auch um eine Position der Stärke. Winkler spricht über die aktuelle Dynamik bei den Wohnungsverkäufen sowie über die stete Verringerung der Verbindlichkeiten. Das Thema Bezahlbares Wohnen liegt Winkler besonders am Herzen, auch der Einsatz von Holz beim Bauen wird stark von der UBM vorangebracht. Winkler stellt im Interview die Zwei-Produkt-Strategie der Österreicher vor und blickt auf die aktuelle Kurssituation. Angesprochen werden zudem die Themenbereiche Dividende und KI.



4investors.de: Sie begeben gerade eine neue Anleihe. Das frische Geld soll vor allem für die Refinanzierung der 2023er Anleihe genutzt werden?!

Winkler: Nicht unbedingt. Wir refinanzieren zwar den Green Bond 2023–2027 vorzeitig, und zwar bewusst jetzt und nicht erst kurz vor Fälligkeit. Denn, wer seine Fälligkeiten früh adressiert, verhandelt aus einer Position der Stärke – und genau dort stehen wir nach dem ersten Halbjahr wieder. Nichtsdestotrotz möchten wir auch frisches Kapital allokieren.

4investors.de: Warum sollten Investoren der 2023er Anleihe ihre Papiere in die neue Anleihe umtauschen?

Winkler: Weil sie bei einem Emittenten bleiben, den sie kennen, und ihr Investment ohne großen weiteren Aufwand um weitere fünf Jahre verlängern können. Und das noch dazu zum selben attraktiven Kupon von 7 Prozent. Dennoch bieten wir - als Kirsche auf dem Eisbecher, wenn Sie so wollen - darüber hinaus eine Umtauschprämie von 1,5 Prozent in Form eines Barausgleiches an.

Letztlich muss aber natürlich jeder Anleger selbst seine Entscheidung auf Basis des Prospekts treffen – eine Anlageempfehlung kann und will ich nicht geben.

4investors.de: Im ersten Halbjahr haben die Wohnungsverkäufe bei UBM die Dynamik gehalten. Setzt sich dieser Trend im zweiten Halbjahr fort?

Winkler: Die Nachfrage ist intakt, und das Angebot wird knapper: In Wien werden jährlich zwischen 13.000 und 15.000 Wohnungen benötigt, jedoch weniger als 10.000 neue Wohnungen fertiggestellt. 2026 werden voraussichtlich weniger als 2.300 freifinanzierte Wohnungen fertiggestellt; das ist die Hälfte der noch im Jahr 2022 errichteten Wohnungen. Wir haben daher keinen Grund anzunehmen, dass sich an diesem strukturellen Befund etwas ändert.

4investors.de: 2023 lag ihre Nettoverschuldung bei 610 Millionen Euro, inzwischen sind es nur noch 475 Millionen Euro. Ist das für Sie eine vernünftige Marke oder soll es noch weiter nach unten gehen?

Winkler: Mit rund 475 Millionen Euro liegt die Nettoverschuldung auf dem tiefsten Stand seit März 2022, die Eigenkapitalquote liegt mit 36,6 Prozent sogar über unserem Zielkorridor von 30 Prozent bis 35 Prozent. Das ist eine solide Basis. Mit einer Nettoverschuldungsquote von 46 Prozent liegen wir unter der gewöhnlichen Bandbreite eines Developers. Nichtsdestotrotz haben wir über die letzten Jahre bewiesen, dass in herausfordernden Zeiten ein aktives Schuldenmanagement unumgänglich ist. Dies werden wir auch fortsetzen.

4investors.de: Vor Steuern haben Sie in Deutschland und in Polen zuletzt noch rote Zahlen geschrieben, in Österreich jedoch ein klares Plus erwirtschaftet. Was bedeutet dies für die künftigen Pläne in Polen und Deutschland?

Winkler: Österreich ist unser Heimmarkt und dort sind wir am weitesten – auch beim Bezahlbaren Wohnen, wo unser Pilotprojekt in Wien-Donaustadt läuft.

Deutschland stellt ein Upside dar: Im Premium-Segment konzentrieren wir uns aktuell dort auf München. In Berlin-Pankow haben wir ebenso mit dem Bau eines kleineren Entwicklungsprojekts mit 78 Eigentumswohnungen begonnen. Mit 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen ist aber Deutschland sicherlich der größte Markt für Bezahlbares Wohnen. Wir erwarten in Deutschland daher einen großen Zuspruch und sind auf der Suche nach geeigneten Flächen.

In Warschau haben wir bereits entwickelbare Flächen für Bezahlbares Wohnen im Ausmaß von 50.000 Quadratmeter Wohnnutzfläche in unserem Portfolio identifiziert. Gerade durch den starken Zuzug verzeichnen wir am Warschauer Mietmarkt Mietpreise um die 20 Euro pro Quadratmeter. Auch in Polen evaluieren wir daher die Umsetzung von Bezahlbarem Wohnen.

Generell ist jedenfalls ein negatives Segmentergebnis in einem Übergangsjahr für uns kein Grund, einen Markt aufzugeben.

4investors.de: UBM setzt bei Premium Projekten verstärkt auf die Holzbauweise. Wie sehr ist diese Art der Konstruktion am Markt anerkannt?

Winkler: Holz-Hybrid ist bei uns im Premium-Segment inzwischen Standard, und der Markt honoriert das. Auch beim Bezahlbaren Wohnen setzen wir Holz ein: Beim Pilotprojekt in der Viktor-Kaplan-Straße sind die Außenwände in Holzriegelbauweise gefertigt. Holz ist nicht mehr die Ausnahme für Liebhaber, sondern eine industriell beherrschte Bauweise.

4investors.de: Wie sieht es beim Holz bezüglich der Kostenentwicklung aus?

Winkler: Bei Holz ist die Entwicklung erfreulich: Es ist laut einer Erhebung von Destatis vom Juni 2026 der einzige wesentliche Baustoff, der 2025 wieder unter dem Niveau von 2021 liegt. Der größere Hebel liegt aber im Prozess: Durch den hohen Vorfertigungsgrad erwarten wir beim Pilotprojekt eine um 30 Prozent kürzere Bauzeit. Zeit ist im Bauen Geld – und das kommt am Ende auch den Mietern zugute.

4investors.de: Sie setzen verstärkt auf Nachhaltigkeit, nicht nur durch den Baustoff Holz. Bis wann wird UBM beim Bau und beim Betrieb vollständig CO2-neutral sein?

Winkler: Nachhaltigkeit ist bei uns Teil des Produkts: Holz-Hybrid, Luft-Wärmepumpen, Geothermie, Photovoltaik am Dach und am Balkon beim Bezahlbaren Wohnen. Bauen und in weiterer Folge der Betrieb der Immobilien ist die Quelle, die mit 38 Prozent mit Abstand die größten CO2 Emissionen verursacht. CO2 neutral zu werden, ist daher noch einmal herausfordernder als in anderen Branchen. Nichtsdestotrotz haben wir einen Übergangsplan erarbeitet, nachdem wir aktuell bis 2030 knapp 50 Prozent und bis 2050 an die 90 Prozent aller CO2 Emissionen einsparen wollen. Ohne uns von unserer Verantwortung lossprechen zu wollen, hängt die Erreichung dieser hochgesetzten Ziele aber auch stark von einem Umdenken in der Bauindustrie ab, das wir nur zaghaft beobachten. Aktuell haben jedenfalls konventionelle Baumethoden mit ihrem dementsprechend hohen CO2 Ausstoß weiterhin die Oberhand.

Als positives Beispiel möchte ich aber unser Leopoldquartier im 2. Wiener Gemeindebezirk hervorheben. Die dort verwendete Energie stammt zu 100 Prozent aus erneuerbaren Quellen, was bedeutet, dass das Quartier bereits jetzt CO2-neutral betrieben wird.

4investors.de: Wie werden Sie künftig im neuen Geschäftsbereich „Affordable Housing“ agieren?

Winkler: Wir entwickeln und bauen in Elementbauweise um 2.000,00 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Um diese Baupreise zu erzielen, agieren wir generell technologieoffen, weil beim Bezahlbaren Wohnen das „S“ von ESG überwiegt. Dies bedeutet aber dennoch nicht, dass wir zwangsweise auf Holzbau verzichten müssen, sondern es gibt bereits Anbieter am Markt, die auch Lösungen vollständig aus Holz anbieten; letztlich sind diese Umsetzungen aber generell noch nicht erprobt. Keinesfalls setzt Bezahlbares Wohnen Abstriche bei der Qualität voraus. Bei unserem Pilotprojekt in der Viktor Kaplan Straße in Wien werden etwa Holzriegelfassaden verbaut werden, die sogar eine bessere Qualität aufweisen als die klassische Stahlbetonwand mit Wärmedämmung. Alle Wohnungen werden einen Balkon haben, der sich gut für die Außennutzung eignet, weil dies auch durch die Anbringung der Photovoltaikpanele für das Balkonkraftwerk technisch gar nicht anders möglich ist.

Das Hauptziel bleibt, Objekte zu bauen, die man derart gut vermieten kann, sodass ein institutioneller Investor als Käufer eine sichere Anfangsrendite von 4 Prozent bis 4,5 Prozent erzielen kann.

Durch das Portfolio-Rebalancing erwarten wir uns derart viel Cash freizusetzen, das uns den Aufbau einer Pipeline im Bezahlbaren Wohnen im Ausmaß zwischen 0,8 Milliarden Euro und 1,1 Milliarden Euro ermöglicht. Langfristig planen wir daher neben unserem bereits gut funktionierenden Premium-Segment eine genauso große Pipeline im Bezahlbaren Wohnen zu haben.

4investors.de: Ist dies nur eine vorläufige Antwort auf die Konjunkturentwicklung oder wird sich UBM dauerhaft der industriellen Standardisierung beim Bauen verschreiben?

Winkler: Das ist keine vorübergehende Antwort, das ist ein Paradigmenwechsel. Für große Teile der Bevölkerung ist Wohnen weder zur Miete noch zum Kauf mehr bezahlbar – das ändert sich nicht mit dem nächsten Konjunkturzyklus. Deshalb verfolgen wir eine Zwei-Produkt-Strategie: Premium bleibt individuell und architektonisch anspruchsvoll, Bezahlbares Wohnen wird industriell und standardisiert. Beides hat dauerhaft Platz bei der UBM.

4investors.de: Sie wollen sich von ihrem verbliebenen Hotel-Portfolio trennen. Wann wird dieses Kapitel beendet sein?

Winkler: Das Portfolio-Rebalancing ist ein Prozess, den wir auf einen längeren Zeitraum angelegt haben. Auf der Verkaufsliste stehen Hotels, Büros und zu entwickelnde Wohnimmobilien, die wir nicht mehr umsetzen wollen. Wir verkaufen nicht um jeden Preis, sondern es steht jeder Verkauf unter Abwägung von Liquidität und Rentabilität. Umso mehr freut es mich zu sagen, dass die ersten beiden Transaktionen zum bzw. über Buchwert erfolgt sind.

4investors.de: Der Tourismus boomt. Sie wollen diese Kategorie für UBM jedoch ad acta legen. Ist das möglicherweise ein Fehler?

Winkler: Wir legen nicht den Tourismus ad acta, sondern die Kapitalbindung im Bestand. Wir sind Entwickler, nicht Bestandshalter. Unser Kapital soll dort arbeiten, wo der Bedarf am größten ist – und das ist das Wohnen. Dass der Tourismus boomt, hilft uns übrigens beim Verkauf.

4investors.de: Ihre Aktie wird mit einem Abschlag von mehr als 45 Prozent zum Buchwert gehandelt. Was hat der Markt nicht verstanden?

Winkler: Der Markt bewertet Immobilienentwickler derzeit generell mit hohen Abschlägen – da sind wir keine Ausnahme. Wir halten dem Fakten entgegen: Wir haben im ersten Halbjahr Assets zum bzw. über Buchwert verkauft. Über den gesamten Umfang der zum Verkauf stehenden Assets sind wir daher zuversichtlich, dass unsere Buchwerte, die ja bereits zum Teil berichtigt wurden, halten werden. Das kann natürlich dennoch bedeuten, dass wir, wie bereits zuvor erwähnt, zugunsten von Liquidität auch einzelne Assets unter Buchwert verkaufen werden.

4investors.de: Analysten rechnen für 2027 wieder mit einer Dividende. Welche Dividendenpolitik verfolgen Sie?

Winkler: Klar ist: Priorität haben eine solide Bilanz und der Aufbau des Bezahlbaren Wohnens. Eine Dividende muss verdient sein – und darf die Finanzierung unserer Pipeline nicht gefährden.

4investors.de: Wie sehr spielt KI bei UBM inzwischen eine Rolle?

Winkler: Grundsätzlich gilt: Die industrielle Vorfertigung lebt von Daten und Standardisierung – das ist ein natürliches Einsatzfeld für KI. Generell sehen wir auch bei unseren internen organisatorischen Abläufen, dass KI Beschleunigungen bringt; große Würfe, wie zum Beispiel automatisierte Genehmigungsverfahren, sind aber noch nicht in der Branche angekommen.

4investors.de: Sind derzeit Akquisitionen für Sie ein Thema?

Winkler: Wir kaufen selektiv Grundstücke zu, wo sie in unsere Pipeline für Bezahlbares Wohnen passen. Unser größter Hebel liegt aber im eigenen Bestand – alleine in Wien haben wir rund 50.000 Quadratmeter Wohnfläche für Bezahlbares Wohnen.