Defama: Starke Pipeline und neue Ziele

Im ersten Halbjahr steigt der Umsatz bei DEFAMA von 15,2 Millionen Euro auf 15,8 Millionen Euro an. Das EBITDA legt von 9,0 Millionen Euro auf 9,2 Millionen Euro zu. Gegenläufig ist die Entwicklung beim Vorsteuergewinn. Dieser geht von 2,4 Millionen Euro auf 1,7 Millionen Euro zurück. Netto werden 1,2 Millionen Euro (Vorjahr: 1,8 Millionen Euro) verdient. Gemeldet wird zudem ein FFO von 5,1 Millionen Euro (Vorjahr: 5,5 Millionen Euro). Das entspricht 1,05 Euro (Vorjahr: 1,14 Euro) je Aktie.

Der Portfoliowert ist im ersten Halbjahr von 344 Millionen Euro auf 357 Millionen Euro angestiegen. Auch bei der Vermietungsquote gibt es eine Verbesserung. Sie liegt bei 94,2 Prozent.

Beeinflusst werden die Halbjahreszahlen durch die Hammer-Insolvenz sowie den Auszug des B1 Baumarkts in Dinslaken. Dadurch fallen 0,54 Millionen Euro an Mieterträgen weg. Das beeinträchtigt den FFO deutlich. Auf Jahressicht fehlen dadurch beim FFO rund 1 Million Euro.

Vor wenigen Tagen hat Defama deshalb die Prognose für 2026 reduziert. So soll der FFO 2026 um 4 Prozent bis 6 Prozent sinken. Demnach soll der FFO bei 10,2 Millionen Euro bis 10,4 Millionen Euro auskommen. Bisher rechnete man mit einem FFO mindestens auf Vorjahresniveau. 2025 lag der Wert bei 10,8 Millionen Euro.

Auch die Gewinnprognose musste zurückgenommen werden. Diese hängt stark von Verkaufsgewinnen ab. Solche Gewinne werden, da nach HGB bilanziert wird, mit dem Erhalt des Kaufpreises ergebniswirksam. Einige erwartete Verkaufsgewinne können jedoch nicht im laufenden Jahr realisiert werden. Daher wird ohne nennenswerte Verkaufsgewinne ein Ergebnis zwischen 2 Millionen Euro und 3 Millionen Euro erwartet.

Defama-Dividende soll steigen

Unverändert geht Defama davon aus, die Dividende zu erhöhen, zuletzt gingen 0,63 Euro je Aktie an die Investoren. Auch rechnet man weiter damit, die Vermietungsquote auf mehr als 96 Prozent steigern zu können.

Die mittelfristigen Ziele, die man vor zwei Jahren formuliert hat, sollen im Herbst überprüft werden. Hier stehen vermutlich Veränderungen an. Der Ausblick soll an die aktuellen Marktentwicklungen angepasst werden. Bisher rechnet Defama für Ende 2030 mit einem Portfoliowert von mindestens 500 Millionen Euro. Die annualisierten Mieterträge sollen auf 42 Millionen Euro ansteigen. Aktuell liegt der Wert bei 28,8 Millionen Euro. Beim FFO erwartet man einen Wert von 19 Millionen Euro bzw. 4,00 Euro je Aktie.

Das höhere Zinsniveau aber auch das veränderte Verhalten von Banken bei Neu- und Refinanzierungen sind Gründe für die anstehende Überarbeitung der Ziele. Kommuniziert werden die neuen Ziele erst nach der Publikation der Neunmonatszahlen. Man will sich dafür Zeit lassen.

Ankaufs-Pipeline weiter gut gefüllt

Auf einer Telefonkonferenz mit Vorstand Matthias Schrade wird aber auch deutlich, dass die Pipeline von Defama trotz der jüngsten Probleme weiter gut gefüllt ist. Man verhandelt über sehr hochwertige Objekte, im absoluten best case könnte es im laufenden Jahr noch Ankäufe im Volumen von 30 Millionen Euro geben. Ob dies aber tatsächlich in dieser Größenordnung gelingt, ist völlig offen. Klar ist, dass Defama bei Käufen keine Mondpreise zahlen will. Normalerweise liegt der Preis beim rund 10fachen der Jahresnettomiete. Bei Spitzenobjekten könnte auch das 12fache noch lukrativ sein. Was darüber hinaus geht, wird von Defama abgelehnt.

Schrade macht in der Telefonkonferenz wie bereits mehrfach zuvor deutlich, dass man keine Kapitalerhöhung plant. Man will aus eigener Kraft wachsen. Nur wenn sich wirklich außergewöhnliche Chancen ergeben, könnte man über neue Aktien nachdenken. Dies sieht Schrade momentan aber nicht. Zudem: Beim aktuellen Kurs wäre sicherlich kein Aktionär über ein solches Vorgehen glücklich.

Auch beim Thema Aktienrückkauf reagiert Schrade zurückhaltend. Man habe dies auf dem Schirm. Die Liquidität möchte er aber lieber für Akquisitionen und Investitionen in Bestandsobjekte einsetzen. Bei einem anderen Thema ist hingegen keine so klare Aussage zu vernehmen. Hat Schrade Anleihen bisher stets abgelehnt, sagt er nun, dass man dies im Herbst diskutieren müsse. Er will nicht völlig ausschließen, dass man dieses Thema überdenken könne. Grundsätzlich betont er aber, dass Defama solide und konservativ finanziert bleiben solle. Existenzielle Risiken gehe man nicht ein.

Die Aktien von Defama geben 1,0 Prozent auf 19,75 Euro nach. In den vergangenen sechs Monaten hat das Papier 26 Prozent verloren.

Hinweis auf Interessenskonflikt(e): Der / die Autor(in) oder andere Personen aus der 4investors-Redaktion halten unmittelbar Positionen in Finanzinstrumenten / Derivate auf Finanzinstrumente von Unternehmen, die in diesem Beitrag thematisiert werden und deren Kurse durch die Berichterstattung beeinflusst werden könnten: Deutsche Fachmarkt - DEFAMA.

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