Pandion lässt ein komplett neues Stadtviertel entstehen

Ab dem 20. Oktober können Investoren eine Anleihe der Immobiliengesellschaft Pandion zeichnen. Diese hat ein Volumen von bis zu 50 Millionen Euro und läuft über fünf Jahre. Der Zinssatz wird zwischen 5,5 Prozent und 5,75 Prozent liegen.

Im Exklusivinterview mit unserer Redaktion erläutert Pandion-Chef Reinhold Knodel, welche Pläne er mit dem frischen Geld hat. Er spricht über die aktuelle Pipeline von Pandion und hebt dabei vor allem ein Leuchtturmprojekt hervor. Das Wachstum der Gesellschaft ist für den Manager ein schöner Nebeneffekt, sein Augenmerk liegt aber auf einem anderem Punkt. Recht optimistisch zeigt sich Knodel beim Thema Büroimmobilien, das bei Pandion ebenfalls eine Rolle spielt. Hier werde man künftig nicht weniger Büros sondern andere Bürokonzepte sehen.


www.4investors.de: Mit der Pandion AG dürften nur wenige Investoren etwas verbinden. Stellen Sie das Unternehmen bitte kurz vor!

Knodel: Wir sind ein bundesweit aktiver und führender Immobilienprojektentwickler mit Sitz in Köln und Niederlassungen in Berlin, München und Stuttgart. Wir konzentrieren uns auf hochwertige und architektonisch anspruchsvolle Wohnprojekte sowie selektiv Gewerbeprojekte in den deutschen A-Städten. Seit der Gründung vor 18 Jahren haben wir 7.100 Wohneinheiten mit über 300.000 Quadratmeter Wohnfläche entwickelt und verkauft. Wir sind einer der wenigen inhabergeführten Entwickler dieser Größenordnung und operieren seit dem ersten Geschäftsjahr profitabel. Mit einem aktuellen Projektvolumen von rund 4,3 Milliarden Euro sind wir einer der größten Entwickler in Deutschland.

www.4investors.de: Pandion deckt nach Ihren Angaben „als einer der wenigen Akteure im Markt“ die komplette Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf bis zur Objektverwaltung ab. Was ist der Vorteil?

Knodel: Wir haben in den letzten 18 Jahren eine starke Know-how-Basis auf allen Stufen der Wertschöpfungskette aufgebaut, was uns beim Grundstücksankauf ebenso zugutekommt wie beim Verkauf der Immobilien. Was Pandion auszeichnet, ist die Entwicklung exitorientierter und marktfähiger Gebäudekonzepte, d.h. wir wissen durch unseren unternehmensinternen Vertrieb genau, wie ein Gebäude bzw. eine Wohnung konzipiert sein muss, um eine hohe Kundenzufriedenheit und gute Erträge zu erzielen und gleichzeitig unseren architektonischen Ansprüchen gerecht zu werden.

Hinzu kommt, dass wir durch die Abdeckung aller Prozesse ein sehr effizientes und proaktives Risikomanagement etabliert haben, was in unserer wettbewerbsintensiven Branche ein wichtiger Erfolgsfaktor ist.

www.4investors.de: Sie sind vor allem im Wohnbereich aktiv, selektiv ergänzt um Gewerbeimmobilien. Was macht den Sektor Gewerbeimmobilien für Sie interessant?

Knodel: Wir sind mit dem Wohnbereich groß geworden und zählen hier deutschlandweit zu den Top-5-Entwicklern. Der Bereich Wohnen macht ca. Zweidrittel der Fläche unserer aktuellen Pipeline aus. Seit 2014 entwickeln wir zudem großvolumige Büroimmobilien. Dies diente auch der Diversifizierung. Zudem ist das gewonnene Know-how wichtig, wenn es um größere Liegenschaften oder Quartiersentwicklungen wie in unserem aktuell größten Projekt in Köln-Ehrenfeld geht. Auch in der Zukunft wird unser Fokus weiterhin auf dem Bereich Wohnen liegen, dies selektiv um attraktive Büroimmobilien in Core-Lagen in A-Städten ergänzt.

www.4investors.de: Ist der Büromarkt in Zeiten, in denen Home Office immer interessanter wird, noch so lukrativ wie 2019?

Knodel: Wir sind unverändert vom Potenzial des Büromarkts in den A-Städten überzeugt. Ich persönlich halte die aktuelle Home Office Diskussion für zu kurz gedacht. Sicher hat die Corona-Pandemie zu einem Umdenken in puncto mobiles Arbeiten geführt. Wir bekommen aber aus dem Markt das Feedback, dass zentrale Bürostandorte in den A-Städten auch weiterhin gefragt sind, da sie ein großer Vorteil im Wettbewerb um Fachkräfte sind. Die Menschen zieht es auch nach Corona in die großen Städte, wo sie nah zum Wohnort auch arbeiten wollen. Und genau dort bauen wir nach einem selektiven Auswahlprozess unsere Gewerbeflächen. Wenn überhaupt, werden Büros in B- und in Randlagen mit einem Nachfragerückgang zurechtkommen müssen.

Zudem birgt das Arbeiten im Home Office auch viele Nachteile gerade für Branchen, in denen die Kreativität von Teams gefragt ist. Studien belegen, dass mangelhafte Kommunikation der größte Zerstörer von Motivation ist. Und dafür besteht im Home Office ein großes Risiko, weil eben nicht mal zwischendurch nachgefragt oder diskutiert werden kann. Außerdem schadet Home Office der Unternehmenskultur, Mitarbeiter und Teams isolieren sich, was zu Lasten der Effizienz geht. Darüber hinaus können viele Unternehmen aufgrund von regulatorischen Erfordernissen die Arbeit nicht in das Home Office verlegen.

Ich bin davon überzeugt, dass wir mittelfristig nicht weniger Büros, sondern stattdessen neue Bürokonzepte sehen werden. Insbesondere die Nachfrage nach neuen und modernen Büroimmobilien, die im Gegensatz zu vielen alten Bestandsimmobilien flexible Flächenkonzepte ermöglichen sowie die durch Corona gestiegenen Anforderungen an Hygienestandards (u.a. Be-/Entlüftungssysteme, Keyless Entry) erfüllen, wird künftig weiterhin steigen.

www.4investors.de: Sie haben eine Projektpipeline von 4,3 Milliarden Euro. Welches ist darin das bedeutendste Projekt?

Knodel: Unser Leuchtturmprojekt ist aktuell das Stadtquartier Köln-Ehrenfeld, das ehemalige Max-Becker Areal. Hier entwickeln wir auf 12,3 ha Fläche ein modernes Stadtquartier mit mehr als 1.300 neuen Wohnungen, rund 2.300 Arbeitsplätzen, einer Schule, mehreren Kitas sowie Raum für Kultur und Gastronomie.

www.4investors.de: Die Entwicklung von modernen Stadtquartieren wird für sie immer interessanter. Warum?

Knodel: Bei größeren Quartiersentwicklungen mit unterschiedlichen Nutzungsarten ist der Wettbewerb weniger intensiv als bei kleinen und mittelgroßen Grundstücken. Durch unsere Unternehmensgröße, unsere Erfahrung und unser hervorragendes Sourcing-Netzwerk sind wir hier gut positioniert. Im Übrigen dient die erweiterte Produktpalette der Diversifizierung unseres Portfolios. Darüber hinaus ist es natürlich spannend, ein komplett neues Stadtviertel entstehen zu lassen. Im Fall von Köln-Ehrenfeld dort, wo aktuell noch die Schwerindustrie zu Hause ist.

www.4investors.de: 2018 lag ihre Gesamtleistung bei 296 Millionen Euro, 2019 waren es 509 Millionen Euro, in diesem Jahr peilen sie rund 650 Millionen Euro an. Das jährliche Wachstum seit 2014 liegt bei über 30 Prozent. Werden Sie diese Dynamik fortsetzen können?

Knodel: Das Wachstum ist zwar ein schöner Nebeneffekt, aber für uns nicht das zentrale Thema. Unser Augenmerk liegt auf der Qualität unseres Portfolios, mit dem wir stetige und langfristig solide Erträge erwirtschaften wollen. Ich denke, das unterscheidet uns als inhabergeführtes Familienunternehmen in der Unternehmensphilosophie von anderen Playern im Markt.

www.4investors.de: Pandion fokussiert sich auf die deutschen A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Sind Wettbewerb und Preise dort nicht am höchsten?

Knodel: Es ist richtig, dass die Immobilienpreise in den A-Städten am höchsten sind. Das ist aber kein Nachteil für uns, denn in den A-Städten herrscht weiterhin ein intakter Nachfrageüberhang. Da wir einen starken Track Record haben und für die Gewinnung neuer Projekte dank unseres gewachsenen Sourcing-Netzwerks bestens positioniert sind, haben wir hier sicherlich einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Marktteilnehmern. Im Übrigen sind wir, wie gesagt, von einem anhaltenden Urbanisierungstrend in Deutschland überzeugt.

www.4investors.de: Der Immobiliensektor ist wie viele andere Branchen auch von der Corona-Pandemie betroffen. Wie wirkt sich das bei Pandion aus?

Knodel: Wir haben einen temporären Nachfragerückgang in den Krisenmonaten April und Mai gesehen, sind aber inzwischen bei unseren Verkäufen wieder auf Vor-Corona-Niveau. Das gilt für den Wohnbereich, aber auch bei unserer Gewerbepipeline, welche ausschließlich Büroprojekte in Core-Lagen beinhaltet, haben wir einige Projekte bereits vor der Corona-Pandemie veräußert und befinden uns auch aktuell in neuen, fortgeschrittenen Gesprächen mit sehr interessanten potenziellen Mietern.

www.4investors.de: Sie haben bereits erste Erfahrungen am Kapitalmarkt mit einem Schuldscheindarlehen gesammelt. Was waren ihre Eindrücke?

Knodel: Wir haben sehr gute Erfahrungen mit unserer Schuldscheintransaktion gemacht. Sie war für uns ein erster Schritt in Richtung Kapitalmarktfinanzierung und der Austausch mit den professionellen Investoren hat uns wichtige Impulse für die weitere Strategie sowie für unser Reporting und Risikomanagement geliefert.

www.4investors.de: Jetzt planen Sie erstmals die Begebung einer Anleihe. Manch ein Investor wird seufzen: „Noch eine Immobiliengesellschaft mit einer Anleiheemission.“ Was unterscheidet sie von anderen Emissionen und was sind die wichtigsten Gründe für die geplante Begebung einer Unternehmensanleihe?

Knodel: Ich denke, was Pandion auszeichnet ist die Kombination aus den sechs folgenden Erfolgsfaktoren:

1) Unser 18 -jähriger Track Record und unser Fokus auf den krisenfesten Wohnimmobilienmarkt.
2) Die stabile, seit 18 Jahren durchgängig profitable Ertragslage und ein solides Finanzprofil.
3) Die Abdeckung der gesamten Wertschöpfungskette.
4) Ein attraktiver Markt mit bestehendem strukturellen Nachfrageüberhang.
5) Unsere breitgefächerte, gesicherte Projektpipeline von 4,3 Milliarden Euro, aus deren Erträgen die Rückführung der Anleihe bereits gesichert ist.
6) Unsere erwiesene Kapitalmarktfähigkeit durch die erfolgreiche Platzierung eines unbesicherten Schuldscheindarlehens mit einem Gesamtvolumen von 84 Millione Euro.

Die Mittel aus der Anleiheemission wollen wir insbesondere verwenden für die Umsetzung der aktuellen Projekte auf Basis unserer Strategie mit Fokus auf unser Kernsegment Wohnen in deutschen A-Städten, selektiv ergänzt um attraktive Büroprojekte in Core-Lagen. Die Anleihe ist dabei ein weiterer Baustein in unserer diversifizierten Finanzierungsstruktur.

www.4investors.de: Pandion hat die Rechtsform einer AG. Da ist die Frage nach einem Börsengang fast ein Muss oder?

Knodel: Die Wahl der Rechtsform AG bedeutet nicht, dass wir mittelfristig einen Börsengang anstreben. Sie erleichtert uns aber insbesondere die Finanzierung über unterschiedliche Kanäle. Darüber hinaus hat die Rechtsform einen weiteren, großen Vorteil, der uns sehr wichtig war: Transparenz. Wir wollten bewusst ein unabhängiges Gremium, das uns als kritischer Sparringspartner dient. Und diese Rolle erfüllt unser Aufsichtsrat unter Vorsitz von Joachim Plesser, ehemaliger Vorstand der Eurohypo, vorbildlich.