Euroboden: „Solide aufgestellt und finanziert“

Euroboden bietet Investoren eine neue Anleihe an. Diese hat ein Volumen von 75 Millionen Euro. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren liegt die jährliche Verzinsung bei 5,5 Prozent. Derzeit können nur Altinvestoren ihre 2022 auslaufende Anleihe umtauschen, ab dem 2. November steht auch Neuinvestoren die Zeichnung offen.

Im Exklusivinterview mit unserer Redaktion erläutert Euroboden-Geschäftsführer Martin Moll, welche Pläne er mit dem Geld aus der Anleihe verfolgt. Der Fokus von Euroboden liegt weiter stark auf München, aber auch andere Regionen sind für Moll interessant. Moll will dabei kein Wachstum um jeden Preis, er schätzt es eher risikoavers. Schon jetzt umfasst die Pipeline der Gesellschaft rund eine Milliarde Euro, vermutlich wird sie künftig noch weiter wachsen. Im Interview mit Moll geht es zudem um stille Reserven und um die Pläne in 2021.


www.4investors.de: Der Umtausch ihrer alten Anleihe läuft noch bis zum 28. Oktober. Können Sie schon jetzt ein erstes, vorläufiges Fazit ziehen?

Moll: Wir wissen bereits von vielen institutionellen wie auch privaten Investoren aus der alten Anleihe, dass sie tauschen werden bzw. das Umtauschangebot angenommen haben. Gerade auch mit Blick auf die letzte Umtauschquote unserer Euroboden II Anleihe von fast rekordverdächtigen 82 Prozent sind wir sehr zuversichtlich, dass wir wieder eine hohe Umtauschquote haben werden. Hinzu kommt, dass wir den Investoren der Euroboden II Anleihe eine Mehrzuteilungsoption, nach dem Motto „Treue wird belohnt“ gewähren. Hintergrund hierfür ist, dass unsere letzten Anleihen stark überzeichnet waren und viele Anlegerwünsche nur teilweise berücksichtigt werden konnten. Wir denken, dass wir mit einem Zinscoupon von 5,50 Prozent wieder ein faires und attraktives Angebot unterbreiten.

www.4investors.de: Welche Pläne haben sie mit dem frischen Geld aus der Anleihe?

Moll: Das Geld soll neben der Wachstumsfinanzierung für weitere Grundstückseinkäufe zur Verfügung stehen. Auch in der Zukunft wollen wir in der Lage sein, Grundstücke aus Eigenmitteln frei zu bezahlen und unabhängig von Banken oder Mezzaninekapitalgebern Entscheidungen zu treffen. Diese Flexibilität ist für uns ein großer Mehrwert. 25 Millionen Euro der neuen Anleihe werden für das Umtauschangebot und die Rückzahlung der Euroboden 2017/2022 verwendet. Somit hat Euroboden real einen Nettozufluss von 50 Millionen Euro durch die Emission der neuen Anleihe.

www.4investors.de: Sie verfügen über eine Projektpipeline von mehr als 1 Milliarde Euro. Wie viel eigenes Geld müssen sie dabei investieren, um diese Pipeline zu realisieren?

Moll: Die Investitionen zur Umsetzung eines Projekts betreffen immer zwei Bereiche: Zum einen die Finanzierung des Grundstücks und zum anderen die Finanzierung der Umsetzung, also im Wesentlichen der Baumaßnahmen. Alle Grundstücke, die Bestandteil unserer Pipeline sind, sind bereits mit einem Mix aus Eigenmitteln und Bankdarlehen finanziert; somit bedarf es hierfür keiner weiteren nennenswerten Mittel mehr. Bei der Umsetzung der Projekte wird in der Regel ab einer gewissen Vorverkaufsauflage die Baufinanzierung vollständig von unseren Bankpartnern finanziert. Von daher ist der Mittelbedarf für die Umsetzung der Pipeline eher gering. Der entscheidende Punkt hierbei ist allerdings, dass die Projekte nicht alle gleichzeitig in der Umsetzung sind, sondern sich über die nächsten Jahre verteilen. Alle Projekte erzielen bei Umsetzung hohe Überschüsse: In der Folge würden wir – wenn man nur isoliert auf die Umsetzung der Pipeline schaut – gar keine eigenen Mittel benötigen, sondern in Summe deutliche Überschüsse erwirtschaften.

www.4investors.de: In welchem Zeitrahmen wird diese Pipeline abgearbeitet sein?

Moll: Typische Projektlaufzeiten sind bei uns zwischen drei und vier Jahren. Von daher werden die Projekte, die wir in 2020 eingekauft haben, im Normalfall in spätestens vier Jahren abgeschlossen sein. Da viele Projekte in den Jahren 2017, 2018 und 2019 erworben und bereits entsprechend erfolgreich entwickelt wurden, wird ein großer Teil der Pipeline zeitnah in Umsetzung sein. Konkret werden sich mehr als 10 Projekte mit einem Volumen von ca. 500 Millionen Euro in den nächsten 24 Monaten in Umsetzung befinden.

www.4investors.de: Sie haben ihre Pipeline innerhalb eines Jahres verdoppelt. Wenn wir uns in einem Jahr wieder sprechen, wie hoch wird dann die Projektpipeline vermutlich ausfallen?

Moll: Unsere Pipeline umfasst mehr als 25 Projekte mit einem Umsatzvolumen größer 1 Milliarde Euro. Etwa 70 Prozent der Projekte sind in der Metropolregion München, 25 Prozent in Berlin. Rund 75 Prozent der Projekte sind Wohnungsbauprojekte. Neben den Schwerpunkten an den beiden TOP-Standorten München und Berlin und der Konzentration auf das Segment Wohnen, achten wir darauf, dass keine Klumpenrisiken entstehen. Der Anteil des größten Projekts unserer Pipeline beträgt weniger als 10 Prozent. Wie hoch die Pipeline in einem Jahr sein wird, ist schwer vorherzusehen. Wir gehen aber davon aus, dass die Projektpipeline ein höheres Volumen als zurzeit haben wird. Wir wollen stets mehr als 20 Projekte im Portfolio haben – zurzeit sind es 27. Selbstverständlich wollen wir das Unternehmen weiterentwickeln und in einem gewissen Umfang wachsen; dabei ist es für uns als eigentümergeführtes Unternehmen aber wichtig, dass wir konservativ und risikoavers wachsen. Dazu gehört beispielsweise immer eine solide Eigenkapitalquote, eine hohe freie Liquidität sowie die kontinuierliche Entwicklung und der Abschluss von Projekten. Dies ist die Voraussetzung, um neue Projekte zu erwerben.

www.4investors.de: Wie sieht es mit neuen Käufen aus? Was steht hier in nächster Zeit an?

Moll: Euroboden hat aufgrund der Markenbekanntheit, der hohen Reputation sowie der ausgezeichneten regionalen Vernetzung in den Märkten einen sehr guten Zugang zu attraktiven Grundstücken mit Entwicklungspotenzial. Vielfach werden uns sogar Grundstücke exklusiv angeboten. Der Einkauf von Grundstücken ist eine Stärke von Euroboden. Wir gehen davon aus, dass es in den nächsten 12 – 18 Monaten gelingt, rund zehn neue Grundstücke zu erwerben.

www.4investors.de: Sie wollen Grundstücke immer mit Eigenkapital zahlen, um flexibel zu bleiben. Werden sie das auch weiter schaffen, wenn sie unvermindert wachsen?

Moll: Ja, das ist ganz klar unser Ziel. Es ist so, dass wir die Grundstücke nur in der ersten Phase vollständig aus Eigenmitteln bezahlen. Im zweiten Schritt schließen wir für jedes neue Grundstück eine übliche Bankenfinanzierung aus einem Mix aus Eigenkapital und Fremdkapital ab. Uns geht es darum, beim Erwerb der Grundstücke schnell und unabhängig, beispielsweise von Banken, agieren zu können. Ein weiterer Vorteil ist zudem, dass wir mit den Banken die besten Finanzierungskonditionen verhandeln können, weil wir auch hier nicht unter Zeitdruck stehen. Der Einkauf aus Eigenmitteln stellt somit eine Zwischenfinanzierung für wenige Monate dar.

www.4investors.de: Meist sind sie in München aktiv, teils auch in Berlin. Jetzt starten sie in Düsseldorf ein Projekt. Wird das der dritte geographische Schwerpunkt für Euroboden werden?

Moll: Das ist richtig. Wir sind zu rund 70 Prozent im Raum München und zu ca. 25 Prozent in Berlin engagiert. Einen dritten geographischen Schwerpunkt haben wir in der Region West, die von unserem Frankfurter Büro betreut wird. Der Zukauf in Düsseldorf wurde aus dem Frankfurter Büro gesteuert.

www.4investors.de: Am 30. September haben sie ihr Geschäftsjahr abgeschlossen. Im ersten Halbjahr machten sie einen Gewinn von 2 Millionen Euro. Kann man diesen Wert hochrechnen oder werden die Anleger über die Zahlen überrascht sein?

Moll: Ich denke nicht, dass unsere Anleger über positive Zahlen der Euroboden-Gruppe überrascht sind (schmunzelt). Aber in der Tat, wir haben erste sehr positive Indikationen über das gerade abgelaufene Geschäftsjahr. Der Konzern wird voraussichtlich ein Betriebsergebnis (EBIT) von über 20 Millionen Euro bei einem Umsatz von ca. 65 Millionen Euro erzielen. In den letzten drei Geschäftsjahren kumuliert konnte Euroboden damit ein EBIT von etwa 75 Millionen Euro bei einem Gesamtumsatz von rund 185 Millionen Euro erreichen. Zum Stichtag 30. September 2020 steigt das bilanzielle Eigenkapital der Euroboden Gruppe, welches neben dem Stammkapital ausschließlich Bilanzgewinne umfasst, auf über 50 Millionen Euro an. Damit wird die Eigenkapital-Quote nahezu 20 Prozent betragen.

www.4investors.de: Über wie viel Liquidität verfügen sie momentan?

Moll: Euroboden möchte jederzeit über eine freie Liquidität von mindestens 20 Millionen Euro verfügen; aktuell haben wir mehr als 40 Millionen Euro.

www.4investors.de: Sind stille Reserven für sie ein Thema?

Moll: Durch die fortlaufende Entwicklung unserer Grundstücke schaffen wir eine Wertsteigerung, die nicht in der Bilanz ausgewiesen wird. Würde Euroboden theoretisch alle Grundstücke und entwickelten Baurechte verkaufen und alle Verbindlichkeiten abbauen, dann würden konservativ gerechnet rund 100 Millionen Euro verbleiben. Das nennt man die „stillen Reserven“, die neben den genannten Kennziffern der Bilanz, also insbesondere dem Eigenkapital, einen weiteren Sicherheitspuffer darstellen. Selbst Scope attestiert uns eine ungewöhnliche hohe „Recovery Rate“ von 70 Prozent.

www.4investors.de: Das Scope-Rating für die neue Anleihe ist gegenüber den Vorgängern (BB) unverändert geblieben. Ist das für sie positiv oder negativ?

Moll: Ich denke, es ist positiv. Durch die neue Anleihe nehmen wir zusätzliches Fremdkapital auf, was im ersten Schritt die Bilanz verlängert, den Anteil des Fremdkapitals erhöht und somit auch die Eigenkapitalquote minimiert. Das neue Rating berücksichtigt diese Veränderungen bereits. Dass wir dennoch das erst kürzlich verbesserte Rating beibehalten, zeigt, dass Euroboden sehr solide aufgestellt und finanziert ist.

www.4investors.de: Wieso sollten Investoren ihre 2022 auslaufende Anleihe in ein neues Papier umtauschen?

Moll: Bis zum 28. Oktober 2020 kann im Rahmen eines öffentlichen Umtauschangebots zu 102 Prozent, wozu die Emittentin die Inhaber der Schuldverschreibungen 2017/2022 eingeladen hat, die neue Anleihe gezeichnet werden. Das Umtauschangebot enthält zudem eine Mehrerwerbsoption, mit der wir der bisher immer hohen Nachfrage von Privatanlegern besser gerecht werden wollen. Ab dem 02. November 2020 beginnt im Rahmen eines öffentlichen Angebots die Zeichnungsfrist, die spätestens am 13. November 2020 beendet wird.

www.4investors.de: Was sind ihre Pläne für 2021?

Moll: Unsere Pläne sind grundsätzlich den Erfolg von Euroboden fortzuschreiben. Uns gelingt es seit nun mehr als 20 Jahren zu beweisen, dass hochwertige Architektur und erfolgreiches Wirtschaften keine Widersprüche sind; ganz im Gegenteil, wir sind mit unserer Strategie der „Architekturkultur“ überdurchschnittlich erfolgreich, wie unsere Zahlen beweisen. Für das Jahr 2021 geht es insbesondere darum, dass die Pipeline entsprechend entwickelt wird und die Projekte, mit denen wir in die Umsetzung kommen, gut am Markt angenommen werden. Ich meine, wir können uns auf einige wirklich spannende architektonische Highlights in 2021 freuen.

www.4investors.de: Sie betonen immer, dass Euroboden gegenüber den Investoren sehr transparent agiert. Wie viel Transparenz ist in diesen Zeit notwendig?

Moll: Transparenz ist aus unserer Sicht für Unternehmen, die am Kapitalmarkt agieren, das A und O. Transparenz ist nicht nur zu Zeiten einer Pandemie als eine Art Sonderfall nötig. Euroboden sucht durchgehend die Kommunikation mit dem Kapitalmarkt – nicht nur kurz vor oder während einer Emission. Dazu gehört auch unsere jährliche Investorenkonferenz oder das Rating durch eine anerkannte Agentur. Viele andere Emittenten sparen sich das – wir bewusst nicht. Euroboden hat sich freiwillig selbstverpflichtet, seine Geschäftszahlen zu einem Stichdatum zu veröffentlichen. All dies wird durch einen neutralen Wirtschaftsprüfer testiert. Bei Verstoß gegen diese Transparenzkriterien erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5 Prozent p.a.

www.4investors.de: Bei unserem letzten Gespräch sprachen sie vom tragfähigen Geschäftsmodell der Euroboden. Müssen bei diesem Modell dennoch ein paar Schrauben angezogen werden?

Moll: Unser Geschäftsmodell hat sich als nachhaltig und erfolgreich bewiesen. Seit mehr als 20 Jahren verfolgen wir stringent eine klare Strategie und Vision und belegen Jahr für Jahr, dass die von uns umgesetzten Projekte sowohl architektonisch als auch wirtschaftlich erfolgreich waren. Zudem belegen die Zahlen unserer Bilanz den wirtschaftlichen Erfolg. Selbstverständlich ist dies aber kein Erfolg, der von allein kommt; vielmehr müssen wir uns diesen Erfolg bei jedem Projekt hart erarbeiten. Wir haben zum Glück ein hochmotiviertes Team, welches diesen Erfolg trägt und sich sehr stark mit dem architektonischen Ansatz von Euroboden identifiziert.

www.4investors.de: Wie würden sie ihre Kunden definieren?

Moll: Wir stellen qualitativ hochwertigen Wohnraum her, den wir hauptsächlich an private Käufer veräußern. Unsere Kunden sind in erster Linie Eigennutzer der Wohnungen. Gerade in Zeiten wie diesen denke ich, dass viele Menschen den Wert einer qualitätvollen Immobilie noch mehr zu schätzen wissen. Zu einem geringen Teil, circa 20 Prozent, werden die Immobilen von Kapitalanlegern erworben. Bisher war die Wertentwicklung von Euroboden-Immobilen überdurchschnittlich gut.

www.4investors.de: In kaum einer Stadt muss man so viel Geld für Wohnraum zahlen wie in München. Ist der dortige Markt überhitzt?

Moll: Es stimmt, die Preise in München sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Sicherlich gab es in anderen Städten wie z.B. Leipzig oder Berlin noch höhere Preissteigerungsraten als in München. Bezogen auf die absoluten Preisen nimmt München durchaus eine Spitzenposition ein. Dabei sollte man zwei Aspekte berücksichtigen. Die Metropolregion München ist, bezogen auf Attraktivität und Kaufkraft, sicherlich eine der attraktivsten, wenn nicht die attraktivste Region in Europa überhaupt. Die zweite Frage ist, wie man die weitere Preisentwicklung des Wohnimmobilienmarktes generell einschätzt. Wir gehen weiterhin von einer positiven Entwicklung aus. Zum einen ist das Zinsniveau extrem niedrig - dies wird sich sicherlich absehbar nicht ändern. Von daher ist kaufen vielfach günstiger als mieten. Darüber hinaus haben viele Menschen durch die Geldflut der Zentralbanken Sorge vor Inflation und kaufen deshalb Immobilien. Zu guter Letzt besteht gerade in den Großstädten ein extremer Nachfrageüberhang nach Wohnraum.