Euroboden: Gute Architektur mit wirtschaftlichem Erfolg

Euroboden ist für eine teils besondere Architektur bekannt. Um neue Projekte zu finanzieren, wird das Unternehmen eine weitere Anleihe begeben. Diese kann voraussichtlich im Herbst gezeichnet werden. Im Exklusivinterview mit unserer Redaktion erläutert Euroboden-Geschäftsführer Martin Moll, welche Pläne die Gesellschaft mit dem frischen Geld hat. Die Pipeline von Euroboden ist im Interview ebenso ein Thema wie der Einkauf neuer Projekte. Dabei macht Moll deutlich, was eine klare Stärke von Euroboden ist. Angesprochen werden zudem die spezielle Situation auf dem Berliner Markt sowie die Auswirkungen der Pandemie.


www.4investors.de: 2013 sind sie mit der ersten Anleihe an den Kapitalmarkt gegangen. Wie hat sich dies auf Euroboden ausgewirkt, die zu dem Zeitpunkt ja schon 14 Jahre alt war? Welchen Einfluss hat die Börse bzw. haben die Anleger heute auf ihr tägliches Geschäft und die Finanzierung von Projekten?

Moll: Unsere Erfahrungen am Kapitalmarkt sind durchweg positiv. Selbstverständlich beeinflusst die Börse unser Tagesgeschäft; beispielsweise indem wir häufig aktuelle Informationen veröffentlichen, unsere Jahresabschlüsse zeitnah fertig stellen, einen konsolidierten Konzernabschluss erstellen und insgesamt sehr transparent agieren. Wenngleich dies sicher einen gewissen Mehraufwand bedeutet, überwiegen für uns die Vorteile eindeutig. Nicht zuletzt diszipliniert es unsere Organisation und andere Partner, wie z.B. Banken oder Grundstücksverkäufer wertschätzen die Transparenz ebenfalls.

www.4investors.de: Immobilien-Aktien sind an der Börse beliebt, viele haben eine gute Performance hingelegt, vor allem mit Blick auf die doch deutlich geringeren Risiken als man sie zum Beispiel im Tech-Sektor findet. War es für Euroboden bisher nie eine Überlegung wert, zu einer AG zu werden und an den Aktienmarkt zu gehen?

Moll: Seitdem wir am Kapitalmarkt sind, wird uns diese Frage häufig gestellt. Klar wäre Euroboden hypothetisch ein guter Kandidat für einen Börsengang. Wir kennen das Thema; wir beschäftigen uns mit dem Thema – aber es gibt diesbezüglich keine konkreten Planungen oder Entscheidungen.

www.4investors.de: Nun haben sie eine neue Anleihe von Euroboden angekündigt. Warum begeben sie in diesen schwierigen Zeiten überhaupt eine Anleihe?

Moll: Ich gehe davon aus, dass Sie mit „schwierigen Zeiten“ die Covid-19-Pandemie meinen. Wir verfügen über ein tragfähiges Geschäftsmodell, das unabhängig Investoren überzeugen kann. Das haben wir auch schon gegen einen allgemeinen Trend bei KMU-Anleihen im Jahr 2017 unter Beweis gestellt. Unsere Fokussierung auf Wohnimmobilien in München und Berlin gibt den Anlegern in unsere Anleihen Sicherheit, selbst zu Pandemie-Zeiten. Sehen Sie sich auch die Kurse unserer beiden ausstehenden Anleihen an – Sie werden sehen, die Anleihen stehen beide mittlerweile wieder über Pari.

www.4investors.de: Und was planen sie mit dem Emissionserlös?

Moll: Das Geld soll neben der Wachstumsfinanzierung für weitere Grundstückseinkäufe zur Verfügung stehen. Darüber hinaus wollen wir auch in der Zukunft in der Lage sein, Grundstücke aus Eigenmitteln frei zu bezahlen und somit unabhängig von Banken oder Mezzaninekapitalgebern Entscheidungen zu treffen. Diese Flexibilität ist für uns ein großer Mehrwert.

www.4investors.de: Gibt es bei der kommenden Anleihe besondere Faktoren, die Anleger aus ihrer Sicht beachten sollten?

Moll: Wie Sie wissen, können wir vor der Prospektveröffentlichung so gut wie gar nichts zur Ausgestaltung der Anleihe sagen. Aber wir waren mit unser Euroboden II-Anleihe 2017 eine Art Trendsetter, als wir die freiwilligen Transparenzverpflichtungen in den Prospekt mit aufgenommen haben. Transparenz ist für uns gegenüber unseren Anlegern eine Selbstverständlichkeit. Dementsprechend würde ich vermuten, dass wir nicht hinter den von uns gesetzten Standard zurück gehen werden. Wir planen den Beginn der Zeichnungsfrist für die neue Anleihe Anfang November. Ab Mitte Oktober wird ein Umtauschangebot für die Euroboden-Anleihe 2017/2022 zu 102 Prozent möglich sein. Wir denken, ein attraktives Angebot.

www.4investors.de: Sie besetzen mit ihrem Fokus auf Architektur, wie zum Beispiel beim „Bunkerumbau”-Projekt in München-Schwabing, eine spezielle Nische im Wohnimmobilienmarkt. Im Markt gibt es immer mehr Klagen über Kosten. Der Druck, möglichst günstig zu bauen, wird größer und in den Stadtbildern mehr und mehr sichtbar. Wie stehen sie zu diesen Trends, welcher Weg ist der Bessere?

Moll: Grundsätzlich ist es richtig, dass die Baukosten spürbar gestiegen sind. Auf der anderen Seite sind die Verkaufspreise ebenfalls gestiegen. In den allermeisten Fällen werden die gestiegenen Baukosten durch die höheren Verkaufspreise wenigstens kompensiert.

Abgesehen davon sind wir der Meinung, dass sich herausragende Architektur für alle bezahlt macht: Für die Stadtgesellschaft, für die Bewohner des Gebäudes, die Investoren und letztendlich auch für Euroboden. Gute Architektur hat gewissermaßen ihren Preis, wird aber auch entsprechend wertgeschätzt und Euroboden ist mit dieser Strategie auch wirtschaftlich sehr erfolgreich. Wir beweisen, dass gute Architektur und wirtschaftlicher Erfolg gleichgerichtete Ziele sein können.

www.4investors.de: Und wie überzeugen sie die Käufer von ihren Quadratmeterpreisen?

Moll: Zunächst ist es immer wieder eine Herausforderung, die Qualitäten, die Euroboden anbietet, in der Kommunikation zu transportieren. Üblicherweise werden die meisten unserer Wohnungen verkauft, bevor der Bau überhaupt begonnen hat. Gute Verkaufsprospekte zu erstellen, ist mit den Möglichkeiten der digitalen Technik heute für keinen Bauträger mehr schwer. Viele unserer Kunden kennen aber auch diverse von uns fertiggestellte Projekte und wissen deshalb die Qualitäten zu schätzen. Bei Euroboden ist jedes Projekt ein Unikat.

www.4investors.de: Bleibt es bei dem Schwerpunkt „hochwertige Wohnungen in München und Berlin”, oder will sich Euroboden regional stärker diversifizieren als es derzeit der Fall ist, vielleicht auch ins Ausland?

Moll: Aktuell sind wir an drei Standorten vertreten, nämlich in München, Berlin und in Frankfurt am Main. Aktuell planen wir keine weiteren Standorte in Deutschland zu eröffnen, perspektivisch denkbar sind weitere Standorte in Deutschland. Projekte im Ausland stehen nicht auf unserer Agenda.

www.4investors.de: Verschiebt sich das Engagement künftig noch weiter in Richtung Wohnen?

Moll: Wohnen sehen wir weiterhin als unseren Schwerpunkt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist unseres Erachtens vergleichsweise weniger schwankungsanfällig als andere Assetklassen und gilt damit als sicherer. Meines Erachtens wird „Wohnen“ im Vergleich zu anderen Assetklassen durch die aktuelle Corona-Pandemie zusätzlich an Bedeutung gewinnen; sowohl für Eigennutzer wie auch für Kapitalanleger.

www.4investors.de: Wie sieht die aktuelle Pipeline von Euroboden aus? Welches Volumen umfasst sie?

Moll: Unsere Pipeline umfasst mehr als 25 Projekte mit einem Umsatzvolumen größer 1 Milliarde Euro. Ca. 70 Prozent der Projekte sind in der Metropolregion München, 25 Prozent in Berlin. 70 Prozent der Projekte sind Wohnungsbauprojekte. Neben den Schwerpunkten an den beiden TOP-Standorten München und Berlin und der Konzentration auf das Segment Wohnen achten wir darauf, dass keine Klumpenrisiken entstehen. Der Anteil des größten Projekts unserer Pipeline beträgt weniger als 10 Prozent.

www.4investors.de: Wie finden sie langfristig genügend lukrative Projekte, worauf achten sie bei der Auswahl besonders?

Moll: Der Einkauf von neuen Projekten ist für unser Geschäftsmodell sehr entscheidend und gleichzeitig unsere große Stärke. Wir sichten mehr als 5.000 Grundstücke im Jahr und analysieren ihre wirtschaftliche Sinnhaftigkeit. Die Analyse geht dann direkt Hand in Hand mit unserer Strategie von Architekturkultur. Das bedeutet konkret, dass eine Immobilie immer über ein entsprechendes Entwicklungspotenzial verfügen muss. Häufig werden uns Grundstücke auch exklusiv angeboten.

www.4investors.de: Der Berliner Immobilienmarkt ist in der letzten Zeit politisch „spezieller” geworden. Wie stellt sich die Situation aus Sicht von Euroboden dar?

Moll: Insbesondere im Bereich der Bestandsimmobilien, also dort wo Mieterinteressen tangiert sind, hat sich einiges verändert. Angefangen mit der Mietpreisbremse, umfangreichen Aufteilungsverboten und zuletzt der Mietendeckel. Euroboden ist in diesem Bereich nicht tätig. Unser Schwerpunkt ist der Neubau. Wir versuchen immer, in Abstimmung mit den verantwortlichen Planungsbehörden und der Politik, für die Stadt gute, tragfähige Lösungen mit herausragenden architektonischen Angeboten zu erarbeiten. Es gelingt uns im Prinzip immer, mit unseren Projekten zu überzeugen.

www.4investors.de: Die Frage ist aktuell wohl unvermeidlich: Wie hat sich bei der Entwicklung und Vermarktung der aktuellen Immobilien-Projekte die COVID-19 Pandemie bei Euroboden bemerkbar gemacht?

Moll: Bei unseren Projekten sind aktuell keine negativen Entwicklungen erkennbar. Bei Projekten, die sich noch in der Entwicklungsphase befinden, konnten wir wie geplant Baurechte schaffen. Die Nachfrage der im Vertrieb befindlichen Projekte ist nicht zurückgegangen. Vorhaben, die sich aktuell in der Bauphase befinden, erleiden keine Corona-bedingten Verzögerungen. Insgesamt gehen wir nicht davon aus, dass es im Bereich Wohnungsneubau zu negativen Entwicklungen kommen wird. Bei Büroentwicklungen ist es derzeit schwer abzuschätzen, wie die weitere Entwicklung genau sein wird. Auf der einen Seite werden Homeoffice-Arbeitsplätze zunehmen; auf der anderen Seite werden Unternehmen zusätzliche attraktive Flächen anbieten müssen, um Mitarbeiter für sich zu gewinnen und auch um Identität zu schaffen. Im Bereich Einzelhandel, in dem Euroboden nicht tätig ist, wird die Pandemie - mit Ausnahme Lebensmitteleinzelhandel – die schwierige Situation, die es auch schon vor Corona gab, beschleunigen.

www.4investors.de: In der ersten Hälfte des laufenden Geschäftsjahres 2019/2020 hat Euroboden knapp 2 Millionen Euro Gewinn erzielt. Was steckt hinter dem Rückgang gegenüber dem Wert von mehr als 22 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum?

Moll: Wir hatten im letzten Jahr durch den Verkauf eines Grundstückes nach der Projektentwicklung einen hohen Sondereffekt. Die Gewinne im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2019/2020 resultieren im Wesentlichen aus Wohnungsverkäufen in München und in Berlin sowie aus Mieterträgen in Entwicklung befindlicher Projekte. Neben der planmäßigen Umsetzung der laufenden Bauvorhaben wurde bei zwei weiteren Neubauprojekten in München und Aschheim/Dornach zwischenzeitlich mit den Bauarbeiten begonnen. Zudem ist unser Geschäftsmodell immer Projektgeschäft und da ist eine gewisse Schwankung der Ergebnisse normal.

www.4investors.de: Eine abschließende Frage: Können wir in den nächsten Jahren weitere Euroboden-Anleihen erwarten?

Moll: Aktuell haben wir uns ja gerade entschieden, eine weitere Anleihe zu begeben. Wir sind optimistisch, dass eine Emission wieder positiv vom Markt angenommen wird und uns die Investoren wieder ihr Vertrauen schenken. Für Euroboden hat sich der Weg an den Kapitalmarkt in jedem Fall bewährt. Von daher halte ich es schon für sehr wahrscheinlich, dass wir auch in der Zukunft weitere Anleihen begeben werden.