Immobilien-Aktien: „Es geht um Vertrauen”
Im Interview mit 4investors spricht Stefan Scharff, Managing Partner bei SRC Research aus Frankfurt, im Vorfeld der Konferenz SRC Forum Financials & Real Estate am kommenden Dienstag, den 12. September 2023 über die Situation am deutschen Immobilienmarkt und der Immobilien-Aktien. Der Rat des Experten an die Anleger: „Mehr denn je kommt es auf eine fundierte Analyse an”. Scharff sieht trotz oder gerade wegen der Situation attraktive Chancen bei Immobilien-Aktien, deren Kurse in der letzten Zeit deutlich zurückgegangen sind.
4investors: Sie analysieren mit SRC Research seit 20 Jahren den Immobilienmarkt. Welche Entwicklungen waren in dieser Zeit zu beobachten?
Scharff: Die deutsche Immobilienbranche erlebte seit etwa 2010 einen anhaltenden Aufschwung. Die wichtigsten Markttreiber waren das niedrige Zinsniveau und die hohe Nachfrage nach Wohnraum. Auch Büros in guten Lagen und mit modernen Bürokonzepten hatten sich sehr gut entwickelt. Ebenso erlebten wir eine dynamische Entwicklung am Markt für Logistikimmobilien, weil diese als Verteilzentren immer wichtiger wurden. Die Situation hat sich geändert. Heute ist die allgemeine Nachfrage nach Immobilien rückläufig. Wichtigste Gründe: das stark gestiegene Zinsniveau, eine abgekühlte Konjunktur und deutlich gestiegene Baukosten. Wir müssen damit rechnen, dass dieses Szenario auch noch im Jahr 2024 vorherrschen wird.
4investors: Ihr Fokus liegt auf dem Research von Immobilienaktien. Wie bewerten Sie dort derzeit die Situation?
Scharff: Man muss bei Immobilienaktien sehr auf das Geschäftsmodell schauen. Mehr denn je kommt es auf eine fundierte Analyse an. Einige grundlegende Fragen: An welchen Standorten und in welchen Lagen befinden sich beim Bestandshalter die Immobilien? Wie schaut beim Projektentwickler die Pipeline aus? Oder wie ist das Fristigkeitenprofil der Unternehmen auf der Finanzierungsseite? Liegen größere Refinanzierungsthemen an oder sind die meisten Themen abgearbeitet? Der Anleihemarkt gestaltet sich schwierig für fast alle Unternehmen und auch die Banken sind restriktiver geworden. Darauf muss das Management einer Immobiliengesellschaft Antworten finden.
4investors: In wenigen Tagen werden Sie in Frankfurt das SRC Forum Financials & Real Estate organisieren. Welche Stimmung erwarten Sie dort?
Scharff: Für mich persönlich ist es eine besondere Veranstaltung, weil wir 20-jähriges Jubiläum feiern. Wie gesagt, hat sich das Branchenumfeld in dieser Zeit stark gewandelt und wir stehen vor vielen Herausforderungen. Daher erwarte ich auf der Veranstaltung eine gemischte Stimmung. Einerseits weiß jeder um die schwierige Situation. Andererseits eröffnen sich auch attraktive Chancen, da viele Kurse bereits deutlich zurückgegangen sind.
4investors: Was sind für Sie die Highlights auf der Konferenz?
Scharff: Unser Teilnehmerfeld kann sich sehen lassen. Mit Vorträgen vertreten sind unter anderem die Unternehmen ACCENTRO Real Estate, AROUNDTOWN, AS Unternehmensgruppe, Deutsche Beteiligungs AG, DIC Asset, Peach Property Group, PORR sowie UBM Development. Ein Highlight ist sicherlich der Vortrag der DIC Asset, bei dem das Management darlegen wird, wie sich das Unternehmen nach der Übernahme der VIB Vermögen schlägt. Aber auch andere interessante Gesellschaften wie UBM Development, die spannende Projekte fertiggestellt haben und auch bereits auf dem Anleihemarkt erfolgreich platzieren konnten, versprechen ein gutes Vortragsprogramm. Darüber hinaus haben wir mit der Deutschen Beteiligungs AG ein sehr erfolgreiches Unternehmen aus dem Bereich Private Equity zu Gast, das in der aktuellen Marktphase interessante Opportunitäten findet, um in Mittelständer zu investieren – insbesondere im Bereich Digitalisierung.
4investors: Braucht es in diesen Tagen von Zoom und Teams noch solche Veranstaltungen?
Scharff: Ja, auf jedem Fall. Der persönliche Austausch zwischen Investoren und Unternehmensvertretern ist sehr wichtig. Man kann sich nur auf persönlicher Ebene ganzheitlich darüber austauschen, wie der Vorstand das Unternehmen aus der aktuellen Phase führen möchte, wo Opportunitäten gesehen und wie Risiken eingeschätzt werden. Bei einer Videokonferenz fehlt der persönliche Kontakt. Dieser ist gerade in volatilen Marktphasen ungemein wichtig. Es geht um Vertrauen.
4investors: Viele Immobilienunternehmen werden derzeit durch höhere Zinsen belastet. Wie sehen Sie hier den mittelfristigen Trend?
Scharff: Ich denke, dass die Zinsen auf dem aktuell hohen Niveau zumindest für die nächsten 12 bis 18 Monate verharren werden. Es könnte leichte Rückgänge geben, aber diese Hoffnung sollte nicht in Planungen einbezogen werden. Immobiliengesellschaften sollten nur Projekte angehen, bei denen die Profitabilität und die Vermietungsquote überzeugen. Bestandshalter müssen genau prüfen, in welchem Umfang Sanierungen sinnvoll sind und sich durch höhere Quadratmetermieten rechnen. Hier ergibt sich ein Zielkonflikt zu den hohen Nachhaltigkeitszielen der Ampel-Regierung.
4investors: Lohnt es sich derzeit, in die Immobilienbranche einzusteigen oder sollten Investoren an der Seitenlinie abwarten?
Scharff: Es gibt sicher schon Chancen und weitere Opportunitäten werden sich im Jahresverlauf und im Jahr 2024 eröffnen. Wie so oft könnte es eine gute Strategie sein, jetzt einen Teil zu investieren und mit einem Teil noch auf weitere Entwicklungen zu warten. Das bedingt natürlich eine gute Kenntnis des Unternehmens und des Marktes.
4investors: Wie bewerten ausländische Investoren derzeit den hiesigen Markt?
Scharff: Grundsätzlich in das Stimmungsbild gut, weil die Nachfrage nach Wohnungen gegeben ist und Deutschland ein wirtschaftlich stabiles Land ist. Allerdings ist auch im Ausland aufgefallen, dass Deutschland zuletzt bei der Produktivität und anderen Parametern gegenüber anderen europäischen Ländern zurückgefallen ist. Daher muss die Politik die richtigen Weichen stellen, was der Ampel-Regierung nicht immer gelingt.
4investors: So manche Immobilien-Anleihe ist zuletzt in arge Schwierigkeiten gekommen. Worauf sollten Anleger bei solchen Investments achten?
Scharff: Gerade bei Immobilien-Anleihen ist ein eingehendes Verständnis des Geschäftsmodells enorm wichtig. Man benötigt einen tiefen Einblick, um Risiken richtig einschätzen zu können. Gerade für solche Themen ist es wichtig, den persönlichen Kontakt zum Vorstand aufzubauen. Das ist einer der Gründe, warum SRC Research seit 2004 jährlich diese Konferenz in Frankfurt veranstaltet.
4investors: Werfen wir einen kleinen Blick in die Kristallkugel: Wo sehen Sie den Markt in drei Jahren?
Scharff: Der Markt sollte sich in drei Jahren deutlich besser darstellen als heute. Es wird sicherlich Projekte geben, die verschoben oder gar nicht umgesetzt wurden. Dennoch erwarte ich, dass deutlich mehr Wohnungen fertiggestellt werden als dies heute der Fall ist. Was den Büroimmobilienmarkt betrifft, so erwarte ich, dass die Nachfrage insgesamt zurückgeht, die Qualitätsanforderungen an Büroobjekte aber insgesamt steigen werden – beispielsweise durch höhere Nachhaltigkeitsstandards.