DREF: Der deutsche Markt nimmt an Fahrt auf
Bei der Deutsche Real Estate Funds, kurz DREF, laufen die Arbeiten, um bald eine Anleihe am Markt zu platzieren. Bis zu 80 Millionen Euro will die Immobiliengesellschaft einwerben. Unternehmenschef Felix Bauer macht im Gespräch mit der Redaktion von www.4investors.de deutlich, was er mit dem frischen Geld machen will. Er beleuchtet in dem Interview den Wohnungsmarkt für Studenten in Deutschland und geht auf die Reaktionen von Kommunen und Universitäten ein. Dabei verweist er auf die Versorgungslücke am Markt. Wichtig ist ihm bei seinen Investitionen, dass gewisse Kriterien erfüllt werden.
www.4investors.de: Die Deutsche Real Estate Funds, kurz DREF, ist wohl vor allem Insidern bekannt. Können Sie das Unternehmen in wenigen Worten beschreiben?
Bauer: Die DREF ist der Spezialist für Studentisches Wohnen innerhalb der Bauer Gruppe. Das Management hat sich in den vergangenen zehn Jahren ein umfangreiches Wissen über die Wohnbedürfnisse von Studenten und die Herausforderungen in diesem spezifischen Markt erworben. Zusätzlich haben wir uns einige renommierte Experten aus der Branche an Bord geholt.
Jetzt werden wir ein umfangreiches Portfolio an Studentenwohnheimen in Deutschland aufbauen. Unsere Vorreiterrolle unterstreichen wir auch mit der geplanten Anleihe. Erstmalig können sich private und institutionelle Investoren in Deutschland an der Finanzierung von Studentenwohnheimen beteiligen.
www.4investors.de: Sie planen und bauen studentische Wohnanlagen. Behalten sie diese danach im Bestand oder ist ein Exit die normale Strategie?
Bauer: Die DREF ist wie die Bauer Familie ein in Generationen denkendes Unternehmen. Deshalb werden wir die Wohnheime im Bestand behalten. Außerdem betrachten wir diese Assetklasse als langfristig interessante Investmentmöglichkeit.
www.4investors.de: Was braucht ein Wohnheim heute, um attraktiv zu sein?
Bauer: Das A und O ist die zentrale Lage des Wohnheims. Für Studenten heißt das: Nah am Stadtzentrum und nah an der Universität. Darüber hinaus wollen die meisten Studenten ihr eigenes Bad; viele Studenten wünschen sich heute auch eine kleine, eigene Küchenzeile. Grundsätzlich sehen wir einen Trend zu kleinen, modern eingerichteten Apartments. Immer wichtiger werden auch sogenannte Plug-and-Play-Lösungen.
www.4investors.de: Wie groß ist die Versorgungslücke bei studentischem Wohnraum?
Bauer: Für 2,7 Millionen Studenten stehen in Deutschland 314.000 Wohnheimplätze zur Verfügung. Deshalb sind die Wartelistenplätze in den meisten Universitätsstädten auch extrem lang. Das Deutsche Studentenwerk fordert 45.000 zusätzliche Wohnheimplätze bis 2017. Einschließlich der Nachfrage nach gehobenem, aber erschwinglichem Wohnbedarf gehen wir sogar von einer Versorgungslücke von 100.000 Einheiten bis 2020 aus.
www.4investors.de: Rund 12 Prozent der Studentenwohnheime entfallen auf private Anbieter, das Gros wird von Studentenwerken geführt. Wird sich dieser Trend ändern? Wo sehen sie die privaten Anbieter in fünf Jahren?
Bauer: Die Studentenwerke werden weiterhin der größte Träger von Studentenwohnheimen bleiben. Allerdings wird der Abstand etwas schrumpfen. Ihnen fehlen teilweise die finanziellen Mittel, um die Wohnheime – die ja oftmals noch aus den 70er und 80er Jahren stammen – zu modernisieren. Der Anteil privater Anbieter wird unserer Einschätzung nach deshalb auf jeden Fall steigen. Aber es wäre unlauter, hier mit Schätzungen zu arbeiten.
www.4investors.de: Gibt es Reaktionen der Studentenwerke oder von Kommunen auf ihre Arbeiten? Erfahren sie, auch von Universitäten, eher Unterstützung oder Ablehnung?
Bauer: Die Reaktionen sind durchweg sehr positiv. Die Kommunen sind froh, wenn Wohnheime aus den 70er und 80er Jahren endlich renoviert werden. Die Universitäten suchen händeringend nach gutem Wohnraum. Schließlich befinden sie sich im internationalen Wettbewerb mit anderen Universitäten um gute Studenten. Für diese ist die Wohnsituation ein gewichtiges Argument. Auch die Studentenwerke sind sich bewusst, dass sie die notwendigen Renovierungsmaßnahmen ohne private Investitionen nicht stemmen können.
www.4investors.de: Seit kurzem haben sie mit der Londoner Immobilienfondsgesellschaft Internos Global Investors und dem Family Office der Somerston Group zwei neue Anteilseigner, die 27,5 Prozent an DREF halten. Welche Schwerpunkte setzen die neuen Mitbesitzer?
Bauer: Wir freuen uns, dass wir mit Internos und Somerston zwei renommierte Investoren an Bord haben, die unsere positive Beurteilung des Marktes für Studentisches Wohnen teilen. Gemeinsam wollen wir den deutschen Markt für Studentisches Wohnen für private wie institutionellen Investoren öffnen.
www.4investors.de: 2013 wurde in Großbritannien rund 12 Mal so viel in die Assetklasse Studentisches Wohnen investiert wie in Deutschland. Wieso? Verschläft man in Deutschland einen Trend?
Bauer: Nein. Deutschland reagiert oftmals etwas vorsichtiger auf Innovationen und neue Entwicklungen. Inzwischen nimmt aber auch der deutsche Markt an Fahrt auf. 2014 hat sich das Transaktionsvolumen immerhin schon um 40 Prozent auf 232 Millionen Euro erhöht. Und jetzt können wir dem deutschen Markt einen weiteren kräftigen Impuls geben.
www.4investors.de: Sie wollen zeitnah eine Anleihe begeben. Bis zu 80 Millionen Euro könnten dadurch in die Kasse kommen. Welches Investitionsvolumen lässt sich dadurch realisieren?
Bauer: Die Summe ist ausschließlich für den Erwerb (inkl. Nebenkosten) und die Investitionen zur Renovierung der Wohnheime vorgesehen.
www.4investors.de: Wir haben aus gut unterrichteten Kreisen erfahren, dass das Volumen von ursprünglich angedachten 100 Millionen Euro auf 80 Millionen Euro sinken soll. Stimmt das? Wenn ja, was sind die Hintergründe?
Bauer: Ja, das stimmt. Wir werden ein Objekt weniger erwerben. Damit sinkt unser Finanzierungsbedarf.
www.4investors.de: Wie sieht es mit den Sicherheiten aus? Die Rede ist von einer erstrangig grundschuldrechtlich besicherten Anleihe.
Bauer: Das ist richtig. Die Studentenwohnheime und die Liegenschaften werden mit Grundschulden zugunsten der Anleihe belastet. Und wir sind zuversichtlich, dass die Anleihe ein Investmentgrade-Rating haben wird.
www.4investors.de: Wo wollen sie danach die Schwerpunkte ihre Arbeit setzen?
Bauer: Die Anleiheplatzierung ist ja erst der Beginn. Danach beginnt die eigentliche Arbeit. Wir müssen die entsprechenden Wohnheime kaufen, renovieren, vermieten und verwalten. Wir werden natürlich weiter daran arbeiten, ein nachhaltiges Portfolio an deutschen Wohnheimen aufzubauen.
www.4investors.de: Welche Renditen werden von der DREF angepeilt?
Bauer: Der Nettomietzins liegt bei etwa 5,5 Prozent. Dafür müssen wir die Modernisierungs- und Verwaltungskosten sowie entsprechendes Personal vor Ort bezahlen. Unterm Strich decken wir über die Laufzeit der Anleihe lediglich unsere Kosten.
www.4investors.de: Sie haben vor wenigen Tagen Engel + Völkers einen Großauftrag zur Akquise von Immobilien gegeben. Das Gesamtvolumen liegt bei 200 Millionen Euro. In welchem Zeitraum soll dies abgearbeitet werden? Und welche Folgeinvestitionen sind geplant?
Bauer: Dafür haben wir einen Zeitraum von fünf Jahren avisiert. Wir schauen uns weitere Studentenwohnheime an und werden weitere kaufen.