VIB Vermögen: Die Milliarden-Schwelle naht!

Die Geschäfte von VIB Vermögen sind 2014 wieder sehr gut gelaufen. Das sagt Finanzvorstand Holger Pilgenröther im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de. Entsprechend sollen die Aktionäre am Erfolg beteiligt werden. Ausführlich berichtet Pilgenröther über die Wandelanleihe sowie über die Schwerpunkte im neuen Jahr. Die Konkurrenz ist ebenso Thema des Interviews wie die Entwicklung der Renditen. Klar Stellung nimmt CFO Pilgenröther auch zur Refinanzierung und der Situation in der Immobilienbranche.
www.4investors.de: In den vergangenen Jahren haben Sie Ihre Dividende immer erhöht. Marktbeobachter gehen davon aus, dass Sie diesen Trend fortsetzen werden. Wie sehen Sie das?
Pilgenröther: Mit Blick auf unsere Dividendenpolitik setzen wir auf Kontinuität. Unsere Geschäfte sind auch im vergangenen Jahr sehr gut gelaufen, unsere Aktie erreichte in den vergangenen Wochen neue Höchststände. Ich bin zuversichtlich, dass unsere Aktionäre auch in diesem Jahr angemessen am Wachstum beteiligt werden. Unseren konkreten Dividendenvorschlag an die Hauptversammlung geben wir im April bekannt.
www.4investors.de: Schon fast regelmäßig können Sie eine Pflichtwandelanleihe am Markt platzieren. Erst im Dezember haben Sie 33,2 Millionen Euro in die Kasse bekommen. Gibt es für 2015 ähnliche Pläne?
Pilgenröther: Wir werden sehen. Es freut uns, dass wir nach dem großen Erfolg unserer Emissionen in den beiden Vorjahren auch 2014 eine Pflichtwandelanleihe platzieren konnten. Die Nachfrage war noch höher als 2013. Dank den Erlösen aus der Platzierung sowie den historisch niedrigen Fremdfinanzierungskonditionen sind wir bestens gerüstet für weitere wachstumsträchtige Akquisitionen. Grundsätzlich ist die Pflichtwandelanleihe aber nur eine von verschiedenen Varianten der Eigenfinanzierung, die wir im Zuge unserer Strategie der nachhaltigen Wachstumsfinanzierung regelmäßig überprüfen und vor dem Hintergrund des aktuellen Marktumfelds neu beurteilen.
www.4investors.de: Es gab leichte Kritik, dass die Wandelanleihe nur institutionellen Investoren angeboten wurde, Altaktionäre außen vor blieben. Warum haben Sie diesen Weg gewählt?
Pilgenröther: Wir haben uns bewusst für eine Privatplatzierung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Altaktionäre entschieden, um unsere Investorenbasis weiter zu diversifizieren. Davon versprechen wir uns Stabilität, um die nachhaltige Strategie der VIB auch künftig flexibel umsetzen zu können. Unabhängig davon muss man wissen, dass die Pflichtwandelanleihe im Unterschied zu einer normalen Kapitalerhöhung mit einem deutlichen Aufschlag zum aktuellen Kurs begeben wurde. Dies bedeutet, dass sich jeder Altaktionär zum Zeitpunkt der Begebung der Pflichtwandelanleihe die Aktie über die Börse unterhalb des Emissionspreises kaufen konnte. Somit ist faktisch keinerlei Benachteiligung gegeben.
www.4investors.de: Wo werden Sie im neuen Jahr ihre Schwerpunkte setzen?
Pilgenröther: Wir bleiben bei unserer bewährten Strategie, kaufen gezielt zu und entwickeln selbst Immobilien für anspruchsvolle Mieter aus den Branchen Logistik und Einzelhandel. Unsere Gründungsimmobilie, eine Eigenentwicklung für den französischen Automobilzulieferer Faurecia, befindet sich übrigens noch immer in unserem Bestand, Faurecia hat den Mietvertrag um weitere 10 Jahre verlängert. Auch 2015 legen wir den Fokus auf attraktive Eigenentwicklungen für unser Portfolio. Das ist ein wesentlicher Bestandteil unseres Geschäftsmodells und in einem Umfeld steigender Immobilienpreise eine gute Ergänzung zu weiteren Zukäufen.
www.4investors.de: Welche Summe wollen Sie 2015 in Akquisitionen investieren? Welche Größe soll das Portfolio Ende 2015 haben?
Pilgenröther: Ich gehe aktuell davon aus, dass wir in ähnlichem Volumen investieren werden wie in den vergangenen Jahren. Der Marktwert unseres Immobilienportfolios dürfte sich zunehmend der 1-Milliarde-Euro-Marke nähern.
www.4investors.de: Analysten sorgen sich, dass Sie künftig nicht mehr so einfach lukrative Liegenschaften erwerben können, da die Konkurrenz stärker wird. Merken Sie das bereits?
Pilgenröther: Grundsätzlich sehen natürlich auch wir ein steigendes Preisniveau bei Transaktionen. Wir verfügen jedoch über ein tragfähiges Kontaktnetzwerk in Süddeutschland und werden als starker Partner der deutschen Logistik- und Einzelhandelsbranche wahrgenommen. Unsere Geschäftspartner wissen: Die VIB Vermögen kennt den Markt. In den vergangenen Jahren haben wir unser Wachstumstempo beibehalten und sind fortlaufend profitabler geworden. Unseren FFO und den NAV konnten wir kontinuierlich und nachhaltig steigern. Ich denke, das belegt unsere Kompetenz, attraktive Immobilien zu identifizieren und zu erwerben.
www.4investors.de: Im November haben Sie ihre Prognose bestätigt. Sie wollen einen Umsatz von 69,0 Millionen Euro bis 72,0 Millionen Euro generieren. Der Vorsteuergewinn soll auf 29,0 Millionen Euro bis 30,5 Millionen Euro kommen. Bleibt es bei dieser Aussage oder könnte es eine Überraschung geben?
Pilgenröther: Unser Geschäft ist gut planbar, weil wir langfristig an bonitätsstarke Mieter vermieten. Zudem profitieren wir auch von Mietindexierungen. Insofern wird es keine Überraschung geben.
www.4investors.de: Welche Mietrenditen können Sie bei ihren Objekten bei guten Bedingungen generieren? Sind die derzeitigen 7 Prozent bis 8 Prozent mittelfristig haltbar?
Pilgenröther: Ein großer Vorteil der VIB ist das Potential, neben dem klassischen Immobilienerwerb auch profitable Eigenentwicklungen zu betreiben, die per se eine höhere Rendite ausweisen. Für unsere Eigenentwicklung im Interpark, die im dritten Quartal 2015 fertig werden soll, rechnen wir mit einer Mietrendite von 8,7 Prozent. Aber auch unsere Zukäufe des vergangenen Jahres werfen nach wie vor über 7 Prozent ab, damit rechne ich auch für 2015. Ich gehe davon aus, dass wir mit dieser Strategie des kombinierten Vorgehens unser Niveau auf absehbare Zeit halten können.
www.4investors.de: Bis 2017 stehen größere Refinanzierungen an. Welche Pläne haben Sie dabei?
Pilgenröther: Eine Besonderheit unserer Finanzierungsstrategie ist neben der Emission von Pflichtwandelanleihen auch der Einsatz von Annuitätendarlehen. Im Gegensatz zu einem endfälligen Darlehen verhandeln wir nur noch den Zinssatz des Restdarlehens. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld sind wir angesichts auslaufender Zinsbindungen zuversichtlich, die Zinskosten für unser Kreditportfolio weiter senken und die Ertragskraft sowie unseren Substanzwert so zusätzlich steigern zu können.
www.4investors.de: Einen Großteil Ihrer Investitionen tätigen Sie rund um Ingolstadt. Wird Ihnen das Gebiet nicht irgendwann zu klein?
Pilgenröther: Wir investieren zwar sehr gern im Raum Ingolstadt, aber nicht zum Großteil. Unser Investitionsfokus liegt auf dem süddeutschen Raum. Somit befindet sich ein Großteil unseres Portfolios auch im übrigen Bayern und in Baden-Württemberg. Ende 2014 haben wir zum Beispiel ein Einzelhandelsobjekt in Poing, in der Nähe von München, erworben und Ende Januar 2015 eine MAN-Servicestation in Freiburg-Umkirch fertiggestellt. Wir rechnen für die Zukunft weiterhin mit interessantem Wachstumspotential in unserem Markt – und dies gilt natürlich auch für die Region in und um Ingolstadt.
www.4investors.de: Trotz der guten Kursentwicklung sind Sie für viele Investoren ein unbeschriebenes Blatt. Wäre für Sie ein Listing im Prime Standard denkbar, um Ihre Bekanntheit zu erhöhen?
Pilgenröther: Wenn wir die Kursentwicklung in den vergangenen Monaten betrachten, so sind wir vermehrt in den Fokus der Anleger – auch größerer internationaler Investoren – geraten, die zusammen mit unseren Bestandsaktionären für die Kurssteigerungen gesorgt haben. Wir fühlen uns mit unseren Notierungen in Frankfurt im Open Market, auf Xetra und im Segment m:access unserer Heimatbörse in München derzeit nach wie vor wohl. Für die Zukunft ist ein Segmentwechsel sicherlich denkbar, zumal wir die Bedingungen hierfür bereits jetzt erfüllen. Aktuell planen wir aber keinen konkreten Wechsel in den Prime Standard.
www.4investors.de: Mit TLG Immobilien hat es 2014 einen Börsengang aus der Branche gegeben, weitere IPOs aus dem Immobiliensektor könnten 2015 folgen. Sind Immobilienwerte „in“, ist die Branche für den Markt besonders interessant?
Pilgenröther: Die Investitionen in gewerbliche Immobilien sind im fünften Jahr in Folge gestiegen, 2014 hat der Anstieg gegenüber dem Vorjahr 30 Prozent betragen. Diese positive Entwicklung dürfte sich angesichts der günstigen Zinsen fortsetzen. Vielen mangelt es an Anlagealternativen, Deutschland hat einen Ruf als sicherer Hafen – deutsche Immobilien sind daher ein hochattraktives Investment und am Kapitalmarkt zu Recht beliebt.