Gewa 5 to 1: Immobilien-Anleihe wird mit Grundschulden gesichert
Gewa 5 to 1 will in der Nähe von Stuttgart das dritthöchste Wohngebäude Deutschlands errichten. Der neue Turm in Fellbach soll teilweise durch eine Anleihe finanziert werden, die eine Laufzeit von maximal vier Jahren hat. Die Anleihe hat ein Volumen von bis zu 35 Millionen Euro, die Verzinsung liegt bei 6,5 Prozent jährlich. Vor dem Zeichnungsstart am kommenden Montag erläutert Geschäftsführer Mark Warbanoff im Gespräch mit der Redaktion von www.4investors.de die genauen Pläne seiner Gesellschaft. Er gibt dabei einen Einblick in den bisherigen Verlauf der Roadshow und schließt weitere Anleihen zur Finanzierung neuer Projekte nicht aus. Sehr klar erläutert Warbanoff zudem, warum Banken bei der Finanzierung des Hochhauses keine Rolle spielen. Das Thema Besicherung der Anleihe nimmt ebenfalls einen breiten Raum im Gespräch mit Mark Warbanoff ein.
www.4investors.de: Warum wollen sie ausgerechnet in Fellbach das dritthöchste Wohngebäude in Deutschland bauen?
Warbanoff: Der Ausgangspunkt für das Projekt war eine konkrete Aufgabenstellung, eine attraktive Lösung für ein langjähriges Problemgrundstück zu finden. Im Jahr 2007 wurden wir vom Oberbürgermeister der Stadt Fellbach angesprochen, ein Konzept für das alte Fromm Areal zu entwickeln. Die Entwicklung und Ideenfindung hat dann einige Zeit in Anspruch genommen. Angefangen bei zwei kleineren Türmen hat sich das Projekt in zahlreichen Diskussionen kontinuierlich bis zu seinem jetzigen Stand entwickelt. Nun wird der GEWA-Tower bald das neue Eingangstor der Stadt Fellbach sein.
www.4investors.de: Das Turm-Projekt war bereits für 2008 geplant, damals wurde es nicht realisiert. Was kam dazwischen?
Warbanoff: Im Jahr 2008 hat uns leider die Finanzkrise einen dicken Strich durch die Rechnung gemacht. In dem damaligen Umfeld war es natürlich nicht mehr möglich, eine Bankenfinanzierung für dieses Projekt zu bekommen. Vor diesem Hintergrund haben wir uns damals dazu entschieden, unsere volle Aufmerksamkeit erst einmal einem anderen Vorzeigeprojekt zu widmen, nämlich dem Presswerk Kuppenheim, welches wir für Daimler entwickelt und gebaut haben. Aber auch danach blieb das Finanzierungsthema weiter schwierig, so dass wir auch das ursprüngliche Gesamtkonzept noch einmal ändern mussten. Nachdem inzwischen alle offenen Punkte wie z.B. ein Hotelpachtvertrag, die Baugenehmigung, etc. aus dem Weg geräumt sind, haben wir jetzt auch eine geeignete Finanzierungsform gefunden. Nach einigen Gesprächen und Prüfung möglicher Finanzierungsalternativen haben wir uns für eine Finanzierung über den Kapitalmarkt in Form einer Anleihe entschieden. Daher gehen wir davon aus, dass wir das Projekt auf dieser Basis jetzt umsetzen können.
www.4investors.de: Zur Finanzierung des Gebäudes legen sie eine Anleihe auf. Welche Sicherheiten bietet diese?
Warbanoff: Das Risiko der Anleihegläubiger wird durch ein umfassendes Sicherheitenkonzept eingegrenzt, das sich auch positiv auf das Anleiherating, das übrigens mit der Note BBB im Investmentgradebereich liegt, ausgewirkt hat. Die Ansprüche der Anleihegläubiger werden durch Bestellung erstrangiger Grundschulden in Höhe von insgesamt 35 Millionen Euro zuzüglich 18 Prozent p.a. Kosten und Zinsen (nach Rückführung des Darlehens an die Merkur Bank KGaA und Löschung der entsprechenden Grundschulden) im 60prozentigen Beleihungsauslauf gem. FERI Wertgutachten besichert. Als weitere Sicherheiten werden Ansprüche und Rechte wie z.B. Ansprüche aus der Vermietung des geplanten Businesshotels in der Umrandungsbebauung, Vergütungsansprüche gegenüber den Wohnungskäufern oder Ansprüche und Rechte aus Versicherungen an die Anleihegläubiger abgetreten. Darüber hinaus werden die Anleihemittel von einem Treuhänder, der Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft, verwaltet.
www.4investors.de: Die Errichtungskosten des Turms liegen mit 61,5 Millionen Euro klar über dem Anleihevolumen von bis zu 35 Millionen Euro. Wo kommt das restliche Geld her?
Warbanoff: Die restlichen Mittel stammen zum überwiegenden Teil aus dem Vorverkauf der Wohnungen. Bisher haben wir bereits 28 Wohnungen verkauft und weitere 10 endverhandelt. Damit sind bereits Wohnungen im Wert von 12,4 Millionen Euro notariell verkauft und Wohnungen im Wert von 10,3 Millionen Euro endverhandelt. Insgesamt sind das also heute schon Erlöse von 22,7 Millionen Euro, die ebenfalls in die Finanzierung der Errichtungskosten mit einfließen. Hinzu kommen Eigenmittel von 2,5 Millionen Euro, die wir in den vergangenen Jahren bereits in die Projektentwicklung investiert haben.
www.4investors.de: Warum finanzieren sie das Projekt nicht mit Bankkrediten, sondern begeben eine Anleihe?
Warbanoff: Für diese Art von Projekten ist es derzeit quasi unmöglich, eine Bankfinanzierung zu erhalten. Durch die neuen EK-Vorschriften im Rahmen der BASEL III Verordnung, nehmen Banken aktuell von derartigen Projektfinanzierungen Abstand, weil ihnen der sogenannte „Proof of concept“ fehlt. Auch die kleinen Banken, die solche Projekte unterstützen würden, sind regulatorisch leider so limitiert, dass die Finanzierung für sie nicht möglich ist. Deshalb haben wir uns in unserem Fall für eine Finanzierung über den Kapitalmarkt entschieden. Ich möchte an dieser Stelle aber auch noch einmal betonen, dass wir uns mit der Anleihe im Rahmen der Kreditbedingungen einer Bank bewegen.
www.4investors.de: Die meisten Anleihen der jüngsten Vergangenheit haben eine Laufzeit von fünf Jahren, ihre Anleihe kommt auf vier Jahre. Wieso?
Warbanoff: Die Bauzeit für den GEWA Tower ist auf ca. 2,5 Jahre angesetzt. Wir haben in die Laufzeit der Anleihe also schon einen ordentlichen Puffer eingebaut, falls irgendwelche Verzögerungen beim Bau oder beim Wohnungsverkauf eintreten würden. Eine noch längere Laufzeit wäre nicht sinnvoll und würde den Investoren nur ein falsches Bild vermitteln.
www.4investors.de: Es gibt die Möglichkeit, dass sie die Anleihe zu bestimmten Konditionen schon vorzeitig zurück erwerben können. Ist das eine realistische Option?
Warbanoff: Ja, wenn alles nach Plan verläuft, sind wir zuversichtlich, die Anleihe bereits nach drei Jahren zurückzahlen zu können. Dies würden wir dann allerdings zu nominal 102 Prozent tun. Nach 3,5 Jahren beträgt der Kurs für die vorzeitige Rückzahlung 101 Prozent.
www.4investors.de: 2014 war bisher nicht das Jahr der Anleihen. Welches Feedback erhalten sie auf ihrer Roadshow?
Warbanoff: Bis jetzt haben wir in allen unseren Gesprächen ein sehr positives Feedback erhalten. Die potenziellen Investoren loben unser Projekt, die Ausstattung der Anleihe und die Sicherheiten. Wir sind daher zuversichtlich, dass wir die benötigten Mittel über den Kapitalmarkt einwerben können.
www.4investors.de: Könnte dies der Auftakt zu weiteren Anleiheemissionen der Gewa-Immobilien-Gruppe sein?
Warbanoff: Ja, warum nicht. Wir sind Immobilienentwickler und werden auch zukünftig eine Finanzierung für unsere Projekte brauchen. Wenn wir nun einmal zeigen, dass wir das können und unseren Job gut machen, würden wir uns freuen, wenn uns die Investoren auch zukünftig Vertrauen schenken.
www.4investors.de: Die bisher erzielten Verkaufspreise für die Wohnungen im Gewa Tower liegen nach ihren Angaben über dem Kalkulationsansatz. Um wie viel Prozent liegen die Preise über den Erwartungen? Was bedeutet dies für das Projekt?
Warbanoff: Dies lässt sich so pauschal nicht darstellen, da die Wohnungen wiederum in verschiedene Preisklassen aufgeteilt sind und sich die Preise im zeitlichen Verlauf natürlich auch weiterentwickelt haben. Wie die bisherigen Verkaufserfolge zeigen, gibt es auf jeden Fall eine große Nachfrage nach den Wohnungen, was auch nochmals die hohe Attraktivität dieses Bauprojekts unterstreicht. Fellbach liegt immerhin im Stuttgarter Speckgürtel, mitten im Einzugsgebiet der ansässigen Industrieunternehmen. Darüber hinaus ist die Stadt der Eingang ins Remstal und stellt somit als Wohnort für viele Personen eine ideale Verbindung von Arbeit und Freizeit dar.
www.4investors.de: Ursprünglich wollten sie in dem Turm ein medizinisches Dienstleistungszentrum unterbringen, jetzt soll ein 3-Sterne-Hotel dort entstehen. Wieso kam es zum Strategiewechsel?
Warbanoff: So ein dramatischer Strategiewechsel ist das gar nicht. Das Hotel war eigentlich immer schon unsere favorisierte Option, scheiterte aber lange Zeit an der Finanzierung. Insbesondere der Bereich der Business-Hotels hat sich in den vergangenen Jahren als Wachstumsmotor der Hotelbranche erwiesen und da wir die Finanzierung ja nun bankenunabhängig gestalten wollen und bereits auch einen Pächter für das Hotel gefunden haben, halten wir diese Lösung für optimal.
www.4investors.de: Mit dem Hotel, das in den unteren Etagen des Turms eine Heimat finden soll, ist eine Mietzeit von 20 Jahren vereinbart. Was geschieht danach mit dem Objekt?
Warbanoff: Das Gebäude, in dem sich das Hotel befindet, ist nicht unmittelbar mit dem Wohn-Tower verbunden. Es handelt sich hier um zwei unabhängige Gebäude, die sich jeweils im Realeigentum befinden. Da wir keine Bestandshalter sind, gehen wir davon aus, das Hotel auch zeitnah zu veräußern. Demnach wird der zukünftige Eigentümer entscheiden, was nach dem 20-jährigen Pachtvertrag mit dem Gebäude geschieht. Vor dem Hintergrund, dass so ein Marken-Businesshotel das Angebot in Fellbach komplett abrundet, ist davon auszugehen, dass der Pachtvertrag auch danach weitergeführt wird. Immerhin setzt ja auch das Gutachten eine Nutzungsdauer von 60 Jahren an.