Deutsche Konsum REIT: „Keine Auswirkungen auf unsere Geschäftsstrategie“

Die Deutsche Konsum REIT (DKR) bangt um ihren REIT-Status. Nach Auffassung der Finanzverwaltung Potsdam wurde zum Zeitpunkt der Börsenzulassung im Jahr 2015 die erforderliche Streubesitzquote von mindestens 25 Prozent nicht erreicht. Die Redaktion von 4investors hat beim Unternehmen nachgefragt und mit den Vorständen Christian Hellmuth und Alexander Kroth gesprochen.

„Dies tangiert die weitere Geschäftsentwicklung nicht und stellt auch den Fortbestand des Unternehmens nicht in Frage. Inhaltlich sind unsere Anwälte und wir uns ziemlich sicher, dass die wesentlichen Argumente zu unseren Gunsten ausfallen“, ist CFO Christian Hellmuth überzeugt. Operativ will CIO Alexander Kroth „auf dem Gaspedal“ bleiben: „Ein Investitionsvolumen von rund 100 Mllionen Euro ist durchaus eine realistische Zielmarke für das aktuelle Geschäftsjahr.“


4investors: Herr Hellmuth, die Finanzverwaltung Potsdam zieht den REIT-Status der Deutschen Konsum REIT-AG in Zweifel. Die Finanzverwaltung begründet dies damit, dass die für den REIT-Status erforderliche Streubesitzquote von mindestens 25 Prozent im Zeitpunkt der Börsenzulassung im Jahr 2015 nach deren Auffassung nicht vorgelegen haben soll. Wie geht es nun weiter?

Hellmuth: Zunächst einmal ist es sehr unerfreulich, dass die Finanzverwaltung nach nunmehr sieben Jahren anfängt, den REIT-Status rückwirkend in Frage zu stellen und zwar mit der Begründung, eine Voraussetzung zur Erlangung des REIT-Status habe 2015 nicht vorgelegen. Genau diese Voraussetzung ist aber 2015 von unterschiedlichen Behörden geprüft und bejaht worden. Auch die Finanzverwaltung hat über all die Jahre den REIT-Status nicht in Frage gestellt. Darauf haben wir uns auch verlassen, da wir in all den Jahren sog. Nullbescheide erhalten haben. Nun aber behauptet die Finanzverwaltung das Gegenteil, unsere profunden Argumente werden nicht gehört und wir werden auf den Rechtsweg verwiesen.

Inhaltlich sind unsere Anwälte und wir uns ziemlich sicher, dass die wesentlichen Argumente zu unseren Gunsten ausfallen.

4investors: Welche Konsequenzen hätte es für die Gesellschaft und ihre Aktionäre, wenn Sie den REIT-Status verlieren würden?

Hellmuth: Für die DKR bedeutet dies zunächst, dass auf Basis der noch nicht bestandskräftigen Bescheide auf Unternehmensebene Ertragsteuern abzuführen sind, die die auszuschüttenden Dividenden steuerlich vorbelasten. Dementsprechend werden dann auf Aktionärsseite nur noch die reduzierten Dividenden besteuert. Im Großen und Ganzen führt dies aber zu keinem erhöhten Steueraufkommen für den Fiskus, sondern nur zu einem deutlich erhöhten Verwaltungsumfang, weshalb wir den Aktionismus der Finanzverwaltung nicht nachvollziehen können. Möglicherweise entstehen vielmehr steuerliche Vorteile für Aktionäre, die die Aktien im Betriebsvermögen oder als Kapitalgesellschaft halten, da Einnahmen aus Dividenden oder Veräußerungsvorgängen für diese zum Großteil steuerbefreit sein können. Dies ist mit einem Steuerberater individuell zu klären.

Bei einem Verlust des REIT-Status wäre die DKR ansonsten dann lediglich eine normale börsennotierte und nicht-steuerbefreite Immobilien-Aktiengesellschaft. Dies tangiert die weitere Geschäftsentwicklung nicht und stellt auch den Fortbestand des Unternehmens nicht in Frage, da Steuern bekanntlich ja nur anfallen, solange auch Gewinne erzielt werden.

4investors: Sie haben Rechtsbehelfe gegen die Steuerbescheide eingelegt und dazu eine namhafte deutsche Großkanzlei mandatiert. Sie gehen „mit überwiegender Wahrscheinlichkeit“ davon aus, sich in einem möglichen Steuerrechtsstreit durchzusetzen, und agieren deshalb weiterhin wie ein REIT. Welche Argumente sprechen für den Erhalt des REIT-Status?

Hellmuth: Selbst wenn die Streubesitzquote von 25 Prozent im Zeitpunkt der erstmaligen Zulassung von Aktien unserer Gesellschaft zum Börsenhandel im Jahr 2015 nicht erreicht worden sein sollte, dann wäre diese Quote jedenfalls spätestens ab 2016 durchgängig und unstreitig fortlaufend erreicht worden. Und wir machen wohlgemerkt den REIT-Status ja auch erst ab 2016 geltend. Dass eine hier möglicherweise strittige Streubesitzquote im Vorjahr zu einer ewigen Aberkennung des REIT-Status führen soll, ist aus meiner Sicht zu drakonisch und kann auch vom Gesetzgeber nicht gewollt worden sein. Zudem hat es für den Fiskus keinerlei Auswirkungen, ob wir den REIT-Status haben oder nicht.

Die ganze Diskussion zeigt auch, wie verfehlt das Erfordernis einer Streubesitzquote von 25 Prozent ist. Nach einmaliger Erfüllung dieser Quote erlaubt es das Gesetz, dass man sie sofort wieder unterschreiten darf. In der Folge ist dann nur noch eine Streubesitzquote von 15 Prozent erforderlich, die wir auch stets eingehalten haben. In diesem Zusammenhang muss man sehen, dass die Streubesitzquoten dem Schutz des Kleinanlegers dienen. Unterstellt man, dass die Auffassung der Finanzverwaltung richtig ist, dann hätte dies zur Folge, dass wir wegen der kurzzeitigen Nichterreichung im Dezember 2015 kein REIT werden konnten, obwohl wir in den Folgejahren durchgehend eine Streubesitzquote von sogar 25 Prozent erreicht und auch die sonstigen REIT-Kriterien erfüllt haben. Dass das Verständnis der Finanzverwaltung nicht im Interesse der Kleinanleger sein kann, ist offensichtlich und kann nicht gewollt sein.

4investors: Könnte diese Rechtsauffassung auch für andere Immobiliengesellschaften von Bedeutung sein?

Hellmuth: Die Auffassung der Finanzverwaltung hätte durchaus auch beachtliche Folgen für andere Gesellschaften, die den REIT-Status in Deutschland erlangen wollen. Liegt deren Börsenzulassung gegebenenfalls bereits Jahre zurück und erreichte sie damals nicht die Streubesitzquote von mindestens 25 Prozent, weil sie zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht daran dachte, dass sie mal REIT werden will, so würde die Auffassung der Finanzverwaltung in diesem Fall die REIT-Werdung versperren. Es liegt auf der Hand, dass die Lösung nicht ein Delisting mit anschließender, erneuter Börsenzulassung sein kann.

4investors: Wie lange könnte sich dieser Rechtsstreit nach Ihren Erwartungen hinziehen?

Hellmuth: Leider haben REITs im Moment in Deutschland keinerlei Lobby, sodass schwer vorherzusehen ist, wie lange sich ein mögliches Rechtsverfahren hinziehen kann. Dieses kann wohl einige Jahre dauern, bis sich jemand mit dem Fall beschäftigt. Solange wir jedoch weiter überzeugt sind, den REIT-Status beibehalten zu können und zu wollen, werden wir weiter wie ein REIT agieren.

4investors: Seit wann haben Sie von dieser Sichtweise der Finanzverwaltung gewusst und welchen Einfluss hatte dies auf Ihren Dividendenvorschlag für das Geschäftsjahr 2021/2022, der mit 48 Cents je Aktie zwar 20 Prozent über der Vorjahresdividende, aber auch deutlich unter der zuvor angekündigten Ausschüttung von mindestens 60 Cents je Aktie liegt?

Hellmuth: Die Sichtweise der Finanzverwaltung kennen wir seit geraumer Zeit und haben deshalb bereits ein umfassendes Gutachten anfertigen lassen und auch mehrfach Gehör bei der Finanzverwaltung gesucht, was bisher aus unserer Sicht nicht in angemessener Weise gewährt worden ist. Aus Vorsichtsgründen haben wir deshalb für die die Betriebsprüfung umfassenden Jahre entsprechend bereits Steuerrückstellungen gebildet. Dies hat insofern auch ein stückweit zum Verfehlen der Dividendenprognose beigetragen – neben außerplanmäßigen Gebäudeabschreibungen und höheren Pauschalwertberichtigungen auf Forderungen. Konkret wurde es aber erst, als wir die Steuerbescheide Anfang Januar 2023 von der Finanzverwaltung erhalten haben.

4investors: Kommen wir auf die Zahlen zum Geschäftsjahr 2021/2022 (30.09.) zu sprechen, die Sie kurz vor Weihnachten vorgelegt haben. Die Mieterlöse sind im Jahresvergleich um 7 Prozent gestiegen, die FFO waren stabil bei rund 41 Millionen Euro. Wie zufrieden waren Sie mit den ausgewiesenen Kennzahlen?

Hellmuth: Zufrieden ist man nie, aber die Ergebnisse lagen im Rahmen der Planungen. Die FFO-Entwicklung war in diesem Jahr etwas flacher aufgrund höherer Instandhaltungsaufwendungen bei verschiedenen Objekten, die nunmehr fällig waren, die aber zu größeren Teilen auch Einmaleffekte waren. Bei den Mieterlösen wurden die Verkaufsobjekte durch Neuankäufe kompensiert und das verbleibende Wachstum kam im Wesentlichen aus indexbasierten Mieterhöhungen, was insgesamt eine sehr positive Entwicklung ist.

4investors: Für das laufende Geschäftsjahr stellen Sie einen FFO zwischen 40 und 44 Millionen Euro in Aussicht nach 41 Millionen Euro. Ist diese Prognose bewusst konservativ gewählt oder ist das auch ein Eingeständnis, dass die Phase des zweistelligen Wachstums zumindest vorerst vorbei ist?

Hellmuth: Es ist eine vorsichtige Prognose basierend auf einem Ankaufsvolumen wie etwa im abgelaufenen Geschäftsjahr. Gleichzeitig werden Neuakquisitionen nunmehr zu deutlich höheren Fremdkapitalzinsen refinanziert, weshalb sich das FFO-Wachstum hier abflacht. Allerdings besteht durchaus Potenzial, dass die Einkaufspreise bei der aktuellen Marktsituation wieder etwas zurückkommen.

4investors: Der innere Wert der DKR-Aktie, der EPRA NTA je Aktie, hat sich im Geschäftsjahr um 9 Prozent auf 10,98 Euro erhöht. Nach den Zuschreibungen zum 30. Juni lag er am Ende des 3. Quartals zwischenzeitlich sogar bei 11,62 Euro. Warum mussten Sie im vierten Quartal wieder Abschreibungen vornehmen? Hatten Sie zuvor zu optimistisch bilanziert?

Hellmuth: Nein, die erste Marktbewertung basierte auf dem Stichtag 30. Juni 2022 in einem Niedrigzinsumfeld und führt zu einer Aufwertung von gut 7,5 Prozent. Ab dem dritten Quartal 2022 folgten dann jedoch erste deutliche Zinsschritte der EZB, weshalb zu unserem Abschlussstichtag 30. September 2022 plötzlich ein deutlich verändertes Zinsumfeld vorlag. Dies ist im Jahresabschluss zu berücksichtigen, weshalb wir hier ein Bewertungsupdate machen mussten, das die höheren Zinsen mitberücksichtigt. Im Jahresvergleich zur Bewertung 2021 ergibt sich jedoch noch immer ein Bewertungsgewinn von etwa 5 Prozent.

4investors: Welche Objekte waren von den Abschreibungen betroffen? Wo sehen Sie im Umkehrschluss noch größere stille Reserven im Portfolio?

Hellmuth: Die Abschreibungen betreffen drei Objekte, die zur Revitalisierung anstehen oder revitalisiert werden – hier sinken während der Bauzeit naturgemäß die Mieten, während gleichzeitig Geld investiert wird. Dies führt zwischenzeitlich buchhalterisch zu Abwertungsbedarf, der dann aber nach erfolgreichem Abschluss der Maßnahmen und der Wiedervermietung jedoch wieder wertaufgeholt werden kann. Insgesamt besteht beim DKR-Immobilienportfolio zwischen den IFRS-Buchwerten und den handelsrechtlichen Buchwerten etwa 270 Millionen Euro Bewertungsunterschied, was die stillen Reserven zeigt.

4investors: Herr Kroth, im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021/2022 hat die DKR 25 Einzelhandelsobjekte mit einem Investitionsvolumen von rund 100 Millionen Euro sowie einer Jahresmiete von 8,0 Millionen Euro akquiriert. Sind das auch realistische Zielmarken für das laufende Geschäftsjahr oder werden Sie angesichts des herausfordernden Umfelds auf der Einkaufsseite vorerst defensiver agieren?

Kroth: Das sind durchaus realistische Zielmarken für das aktuelle Geschäftsjahr, wobei wir hinsichtlich des Ankaufsfaktors angesichts der höheren Zinsen deutlich zurückhaltender sind, als wir ohnehin schon waren. Wir sehen aktuell aber auch gerade, dass uns die Preise schon ein Stück weit entgegenkommen.

4investors: Wie hat sich die Konkurrenzsituation in den vergangenen Monaten generell verändert? Sehen Sie einen nachlassenden Wettbewerbsdruck auf der Einkaufsseite?

Kroth: Ja, wir sehen vor allem, dass lebensmittelgeankerte Objekte stark nachgefragt sind, dass aber gemischte Objekte mit einem starken Lebensmittelanker und weiteren Mietern weniger stark nachgefragt werden, da hier ein vermeintlich höheres Risiko besteht. Deshalb bekommt man solche Objekte zu den gesuchten Ankaufsfaktoren. Wir sehen hierin eher Chancen und denken, dass Objekte mit einem starken Lebensmittelanker zusammen mit weiteren Mietern des täglichen Bedarfs in guter Mikrolage weniger risikobehaftet sind als viele denken.

4investors: Wie sieht es mit potenziellen Verkäufen von Objekten aus? In welchem Umfang peilen Sie Verkäufe an?

Kroth: Wir streben proaktiv keine Veräußerungen an und sind darauf auch nicht angewiesen. Wir bekommen jedoch immer wieder Anfragen für einzelne Objekte, die von Interessenten unterschiedlichster Couleur nachgefragt werden, die dafür auch attraktive Preise bieten. Wenn solch ein attraktives Angebot kommt, dann verkaufen wir jedoch und reinvestieren in unsere gesuchten Ankaufsobjekte.

4investors: Welchen Einfluss hätte ein (endgültiger) Verlust des REIT-Status voraussichtlich auf Ihre Transaktions- bzw. Expansionsstrategie?

Kroth: Dies hätte weder Auswirkungen auf die Geschäftsstrategie der DKR noch auf die Transaktionsstrategie. Unsere Assetklasse bleibt die Gleiche und hat sich seit vielen Jahren bewährt. Ob wir auf Unternehmensebene Steuern bezahlen müssen oder nicht, spielt dabei keine Rolle. Die Aberkennung des REIT-Status würde uns höchstens in die Lage versetzen, auch unkompliziert Share Deals machen zu können, was man als REIT nicht ohne Weiteres kann.

4investors: Herr Hellmuth, in welcher Höhe stehen im laufenden Geschäftsjahr Neufinanzierungen an und welche zusätzlichen Kosten könnten durch höhere Zinszahlungen dadurch auf die DKR zukommen?

Hellmuth: Das hängt zum einen vom Ankaufsvolumen sowie den anstehenden Refinanzierungen ab, insgesamt rund 100 Millionen Euro. Wenn wir jetzt zu 4 Prozent statt zu 2 Prozent Fremdkapital leihen, dann verringert dies das FFO-Wachstum entsprechend um 2 Millionen Euro im Verhältnis zum Wachstum der Mieterlöse.

4investors: Geht diese Entwicklung rein zu Lasten Ihrer Marge oder können Sie einen Teil davon auch durch höhere Mieten weitergeben?

Hellmuth: Charmanterweise können wir in unserem Geschäft die Zinsanstiege auf die neuen Finanzierungen zu einem größeren Teil durch zu erwartende Mieterhöhungen aus Indexanpassungen kompensieren, wodurch die FFO-Marge relativ stabil bleiben sollte. Dies ist auch ein Grund, warum lebensmittelgeankerte Objekte weiter stark gesucht sind.

4investors: Herr Kroth, müssen Sie nun auch Ihre mittelfristigen Ziele an die geänderten Rahmenbedingungen anpassen oder verschieben sich diese nur auf der Zeitachse?

Kroth: Trotz der teilweise geänderten Rahmenbedingungen ändert sich nicht viel an unseren Wachstumsaussichten: Wir kaufen weiterhin die gleichen Objekte zu den üblichen Ankaufsfaktoren im angestrebten Volumen. Selbst wenn die FFO-Marge durch die höheren Fremdkapitalzinsen etwas geringer werden könnten, bleibt diese auf einem attraktiven Niveau. Insofern bleiben wir hier ungeachtet aller anderen Themen auf dem Gaspedal.