ERWE Immobilien: „Die von uns bevorzugten Mischkonzepte liegen voll im Trend“

ERWE Immobilien will im laufenden Jahr das Portfolio weiter ausbauen. Dabei setzt die Gesellschaft auch auf ESG-Kriterien. Dies macht ERWE-Vorstand Christian Hillermann im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de deutlich. Hillermann geht in dem Gespräch auf städtebauliche Trends ein und betont, wo eine besondere Stärke von ERWE Immobilien liegt. Klar wird bei seinen Äußerungen, wie die Innenstadt-Immobilien der Zukunft aussehen können. Und eine Forderung stellt Hillermann in dem Interview ebenfalls auf.


www.4investors.de: 2020 haben auch sie bei einigen Objekten Wertminderungen durchführen müssen. Wird bei solchen Projekten zu oft nur auf die Momentaufnahme geblickt?

Hillermann: Unsere jährlichen Bewertungsgutachten werden stichtagsbezogen erstellt, insoweit sind die Auswirkungen der Pandemie von den Gutachtern berücksichtigt worden.

www.4investors.de: Vor allem Speyer hat ihre Zahlen zuletzt aufgrund von Abwertungen belastet. Wird sich die dortige Situation mit dem Hotelstart „beruhigen“?

Hillermann: In Speyer konnten wir Ende des letzten Jahres trotz der Pandemie die Ausbauten am Gebäude abschließen und so die vereinbarte Zahl an Zimmern termingerecht an die Hotel-Gruppe Amedia übergeben. Corona-bedingt hat sich die Eröffnung des Hotels verzögert. Zudem werden wir nach der Pandemie unsere Aktivitäten im Retail- und Gastronomiebereich wieder verstärken und insgesamt konzeptionell den Standort weiterentwickeln.

www.4investors.de: Setzen sie auch künftig auf Investments im Hotel-Bereich?

Hillermann: Unser Geschäftsmodell zielt auf die Umwidmung von Gewerbeimmobilien. Wenn es im Einzelfall sinnvoll ist, werden wir auch weiterhin in guten Innenstadtlagen mit zusätzlicher touristischer Frequenz ein Hotelinvestment in Erwägung ziehen, gerade weil es trotz der Pandemie Hotelbetreiber gibt, die auch in Zukunft expandieren wollen.

www.4investors.de: Werden sich die Preise für Immobilien durch die Krise verbilligen?

Hillermann: Eine generelle Aussage für den gesamten Sektor ist nicht möglich, weil die Entwicklungen auseinandergehen. Die Preise für Logistik- und Wohnimmobilien sind in der Corona-Krise sogar gestiegen. Bei Einzelhandelsimmobilien sind vermehrt Verkäufer im Markt, wodurch sich für uns zunehmend Opportunitäten ergeben. Wir sehen insgesamt eher eine Stabilisierung der Preise.

www.4investors.de: Wie viel Geld ist in ihrer Kriegskasse?

Hillermann: Das Projektvolumen unserer Objekte liegt typischerweise deutlich im zweistelligen Millionenbereich. Wir finanzieren in der Regel mit einem Anteil an Eigenmitteln zwischen 30 Prozent und 40 Prozent. Nach dem derzeitigen Stand können wir im laufenden Jahr noch ein bis zwei Objekte erwerben.

www.4investors.de: Wie können sie künftige Käufe finanzieren?

Hillermann: Wie üblich, mit einer Kombination aus Eigenkapital und Bankdarlehen. Soweit verfügbar, werden wir auch die Ressourcen der Kapitalmärkte nutzen.

www.4investors.de: Was bieten sie „grünen Investoren“?

Hillermann: ESG-Kriterien werden bei der Planung und Entwicklung unserer Objekte beachtet, wir streben jeweils mindestens eine DGNB-Goldzertifizierung an. Bei Revitalisierungsmaßnahmen von Bestandsobjekten sind regelmäßig bauliche Veränderungen erforderlich, die es uns ermöglichen, nachträglich Anforderungen an Nachhaltigkeit zu berücksichtigen.

www.4investors.de: Mit der ERWE Invest setzen sie künftig auch auf das Fondsgeschäft mit institutionellen Investoren. Wie sieht die dortige Strategie aus?

Hillermann: Die ERWE Invest verfügt über die inzwischen breite Dienstleistungsplattform des ERWE-Konzerns und bietet institutionellen Investoren die Möglichkeit, in value-ad Objekte zu investieren, die von oder über uns akquiriert werden. Wir verfolgen das Ziel, einen Fonds mit geeigneten Objekten aufzubauen, von dessen Mehrwert die ERWE selbst durch direkte Beteiligung ebenfalls profitieren will.

www.4investors.de: 2020 haben sie vier neue Objekte gekauft. Wie sieht die Pipeline für 2021 aus?

Hillermann: Wie bereits erwähnt, ergibt sich für uns in der aktuellen Marktsituation eine Zunahme von Akquisitionschancen. Wir haben deshalb unsere Analyseaktivitäten verstärkt und prüfen derzeit mehrere Objekte, bei denen wir zum Großteil in exklusiven Verhandlungen stehen.

www.4investors.de: Sie wollen durch Zukäufe wachsen, den Verschuldungsgrad aber unter 60 Prozent (aktuell ca. 63 Prozent) halten. Ist das ein Widerspruch?

Hillermann: Bei den 60 Prozent handelt es sich um eine Zielgröße, die naturgemäß im Zeitablauf nach unten und nach oben abweichen kann. Wir haben die Bilanzrelationen im Blick und richten danach unsere Aktivitäten am Kapitalmarkt und bei unseren Finanzierungen aus. Zusätzlich erwarten wir weitere Wertsteigerungen aus unseren Revitalisierungs- und Developmentprojekten. Diese sollten unter den Bedingungen der zeitnahen Fair Value-Bewertung eine entsprechende Verbesserung unserer Bilanzrelationen bringen.

www.4investors.de: In Darmstadt und Krefeld haben sie Bebauungsreserven. Wie sehen die dortigen Pläne aus?

Hillermann: Für beide Standorte befinden wir uns in Genehmigungsprozessen mit den zuständigen Behörden der Kommunen und verhandeln bereits mit den ersten Mietinteressenten. In Krefeld ist dieser Prozess schon am weitesten fortgeschritten. Hier wollen wir neben einem interessanten Nahversorgungskonzept, Dienstleistungsflächen und ein Wohnkonzept realisieren.

www.4investors.de: Der Businesspark Taunus Lab ist ihr größtes Entwicklungsprojekt. Wie läuft es dort?

Hillermann: Für den Businesspark in Friedrichsdorf haben wir die Baugenehmigung beantragt. Wir befinden uns in aussichtsreichen Gesprächen mit diversen Mietern und erwarten nach der Pandemie die ersten Abschlüsse tätigen zu können. Bei dem Erreichen der Schwelle von über 70 Prozent ist der Beginn der Baumaßnahmen geplant.

www.4investors.de: Wie wird die Innenstadt der Zukunft ihrer Meinung nach aussehen?

Hillermann: In der Wiederaufbauphase der Städte bestand das vorrangige städtebauliche Ziel in einer automobilgerechten, räumlichen Funktionstrennung nach Wohnen, Arbeiten, Kultur und Einkaufen. In der Folge haben die meisten Cities den Schwerpunkt Einzelhandel ausgebildet. Beschleunigt durch die Pandemie, die dem stationären Einzelhandel enorm zusetzt, verstärkt sich der Trend, die Cities mit anderen Formen des Lebens wieder aufzufüllen, also mit mehr Wohnen, mehr Arbeiten, mehr Kultur, ähnlich wie in den historisch gewachsenen Städten. Damit liegen die von uns bevorzugten Mischkonzepte voll im Trend. In Lübeck zum Beispiel ist die Stadt in unser Objekt LICHTHOF Lübeck gezogen und bietet jetzt zentral ein Bürgerzentrum mit allen städtischen Servicedienstleistungen mitten in der Innenstadt an, die vorher auf diverse Standorte über das gesamte Stadtgebiet verteilt waren. Zudem schaffen wir zusätzlich Wohnraum und interessante Retail- sowie Gastronomieflächen.

www.4investors.de: Welche Forderungen haben sie hinsichtlich der Immobilienbranche nach der Krise an die Politik?

Hillermann: Nach der Pandemie wird es notwendig sein, durch geeignete fiskalische Maßnahmen den Einzelhandel, die Gastronomie und das Beherbergungsgewerbe zu stärken, damit hier kein Kahlschlag entsteht und viele Städte diese wichtigen Funktionen dauerhaft verlieren. Natürlich wünschen wir uns, wie immer, eine Vereinfachung und Beschleunigung der Genehmigungsprozesse. Zudem wird es erforderlich sein, dass die beschriebenen Trends auch von unseren Finanzierungspartnern mitgetragen werden und die darin liegenden Chancen erkannt werden.

www.4investors.de: Es soll also eher ein Mischkonzept für die Innenstädte geben. Welche Rolle kann dabei ERWE spielen?

Hillermann: Die Entwicklung von Mischnutzungskonzepten ist die besondere Stärke von ERWE. Wir sehen im rückläufigen großflächigen Einzelhandel Chancen. ERWE erwirbt Einzelhandelsobjekte, gerade auch mit Leerstand, um diese umzuwidmen, um neue Nutzungen zu etablieren, wie gerade am Beispiel Lübeck beschrieben. Wir haben die städtebaulichen Trends schon sehr früh erkannt und uns die notwendigen Erfahrungen in den letzten Jahrzehnten angeeignet. Und schon weit vor der Börsennotiz der Gesellschaft haben wir entsprechende Projekte umgesetzt.

www.4investors.de: Bitte ergänzen Sie: Die Zukunft der Innenstadt-Immobilie wird aus meiner Sicht…

Hillermann: ...von den Anforderungen und Wünschen der Nutzer bestimmt und erfordert von allen Beteiligten Mut und Kreativität, neue Wege zu gehen.