Terragon-Anleihe: „Sind bereit, einen attraktiven Kupon anzubieten”

Auf der MKK-Konferenz in München hat Michael Held, Vorstandschef und Gründer von Terragon, seine Pläne einer breiteren Öffentlichkeit vorgestellt. Derzeit ist der Manager auf Roadshow, um eine Anleihe am Markt zu platzieren. Diese hat ein Maximalvolumen von 20 Millionen Euro. Bei einer Laufzeit von fünf Jahren ist sie mit 6,5 Prozent verzinst.

Im Gespräch mit unserer Redaktion erläutert Held, wie das Geld aus der Anleihe genutzt werden soll. Die Pipeline der Gesellschaft ist gut gefüllt, der Vorstandschef hat viele Pläne. Zudem ist für Held die Anleihe möglicherweise nur ein erster Schritt in Richtung Kapitalmarkt.


www.4investors.de: Terragon dürfte nur ausgewiesenen Experten bisher etwas sagen. Wer ist Terragon, was machen sie?

Held: Am Kapitalmarkt sind wir bisher ein unbeschriebenes Blatt, das ist richtig. Wer mit dem Thema Seniorenimmobilien in Berührung ist, kommt an uns aber eigentlich nicht vorbei. Hier sind wir der führende Projektentwickler im Bereich „Betreutes Wohnen“. In unserer 20-jährigen Historie haben wir einen starken Track Record aufgebaut und verfügen über ein großes Renommee in unserem Markt. Als Projektentwickler steuern wir alle Prozesse der Wertschöpfungskette von der Grundstücksakquisition, der Projektierung, der Planung und dem Bau bis zum Verkauf.

www.4investors.de: Was verstehen sie unter „Servicewohnen für Senioren“?

Held: Über 90 Prozent der älteren Menschen in Deutschland bevorzugen in der eigenen Wohnung ihren Lebensabend zu verbringen. Wir entwickeln Objekte, die genau das ermöglichen: ein selbstbestimmtes Wohnen bis ins hohe Alter in einer eigenen barrierefreien Wohnung und mit zusätzlichen Serviceangeboten vor Ort, vom Hausmeister- und Handwerkerservice über Betreuungsleistungen bis hin zu Freizeitangeboten.

www.4investors.de: Sie sprechen von einer großen Angebotslücke bei den Seniorenwohnungen. Können sie dies mit Zahlen untermauern?

Held: Die relevante Altersgruppe 70 plus wird von heute rund 13 Millionen auf fast 19 Millionen bis 2040 wachsen. Die Angebotslücke für Betreutes Wohnen beträgt aktuell rund 550.000 Wohnungen. Und diese erhebliche Lücke wird auf absehbare Zeit weiter wachsen. Wo das größte Investitionspotenzial aufzufinden ist, können wir mit Hilfe unserer einzigartigen datenbankbasierten Standortanalyse für alle bundesdeutschen Landkreise und kreisfreien Städte punktgenau erheben. Für ganz Deutschland liegt das Investitionspotential allein im Premiumsegment, auf das wir uns fokussieren, bei rund 33 Milliarden Euro.

www.4investors.de: Wie sieht der Markt aus, wer sind ihre Konkurrenten – vor allem die karitativen und sozialen Einrichtungen?

Held: Nein, im Gegenteil, kirchliche und karitative Betreiber und Bauherren gehören zu unseren liebsten Kunden. Mit Agaplesion verbindet uns beispielsweise eine langjährige Zusammenarbeit. Das Unternehmen ist mit 1,5 Milliarden Euro Umsatz eines der größten diakonischen Werke Deutschlands. Im Übrigen gibt es in unserem Markt des „Servicewohnens für Senioren“ keinen anderen Wettbewerber, der bundesweit aktiv ist. Gerade im Premiumsegment des Servicewohnens ist der Marktzugang für Mitbewerber durch die hohe Bedeutung der Servicekomponente erschwert und nicht ohne weiteres darstellbar.

www.4investors.de: Mit einer Anleihe wollen Sie bis zu 20 Millionen Euro ins Unternehmen holen. Wofür möchten Sie die Mittel einsetzen?

Held: Wir verfügen neben unseren bestehenden, bereits in Umsetzung befindlichen Projekten über eine potentielle Projektpipeline von rund 560 Millionen Euro. Mit den zusätzlichen Mitteln könnten wir schneller und flexibler auf Grundstücksangebote agieren und insgesamt in Kombination mit unseren klassischen Finanzierungsinstrumenten neue Projekte aus unserer Akquisitionspipeline umsetzen.

www.4investors.de: 6,5 Prozent sind beim aktuellen Zinsniveau ein recht hoher Wert, oder?

Held: Die Emission der Anleihe ist ein erster Schritt für uns auf dem Weg zu einer stärkeren Kapitalmarktpräsenz. Um unsere Premiere erfolgreich zu gestalten, sind wir bereit, einen etwas höheren, attraktiven Kupon anzubieten. Zudem haben wir die Anleihe mit starken Anlegerschutzklauseln wie einer Mindesteigenkapitalquote und einer Ausschüttungsbegrenzung ausgestattet. Damit signalisieren wir, dass wir in Partnerschaft mit dem Kapitalmarkt uns weiterentwickeln möchten.

www.4investors.de: Wo wollen Sie demnächst ihre Schwerpunkte legen?

Held: Wir fokussieren uns bereits seit einiger Zeit auf das Premium-Segment des Servicewohnens, das im Markt für Seniorenimmobilien das beste Kosten-Ertrags-Verhältnis aufweist. Der Großteil sowohl unseres aktuellen Projektvolumens als auch unserer potentiellen Akquisitionspipeline umfasst Projekte aus diesem Bereich. In den kommenden Jahren wollen wir unsere Marktführerschaft dort weiter ausbauen.

www.4investors.de: Welche Pläne verfolgen sie mit der SAX-Gruppe?

Held: Ziel des Zusammenschlusses ist es, in den nächsten drei bis fünf Jahren 500 Millionen Euro bis 600 Millionen Euro in Projekte im Premiumsegment zu investieren. Wir entwickeln die Projekte, die SAX-Gruppe steuert die nötige Finanzierung bei. Am Ende steht der Aufbau eines Portfolios, an dem wir weiterhin mit einem Minderheitsanteil beteiligt bleiben werden und so unsere Erträge weiter verstetigen.

www.4investors.de: Sie suchen gerade in Nordrhein-Westfalen nach Expansionsmöglichkeiten. Was müssen Grundstücke mitbringen, um für sie interessant zu sein?

Held: Bei der Realisierung von Immobilienprojekten agieren wir äußerst risikoavers. So kaufen wir nur Grundstücke mit Baurecht. Bei der Suche nach Grundstücken bedienen wir uns unserer bereits beschriebenen einzigartigen Standortanalyse. Diese hat beispielsweise für Duisburg, wo wir gerade unser neuestes Projekt realisieren, ergeben, dass dort eine erhebliche Unterversorgung im Premiumsegment besteht. Gerade einmal 30 Wohnungen in einer einzigen Einrichtung stehen einer sehr konservativ gerechneten Nachfrage von rund 700 Wohnungen gegenüber. Abgesehen davon ist für uns der Mikrostandort natürlich wichtig, sprich: handelt es sich um eine Lage, die den Ansprüchen unserer Klientel, der mittleren bis oberen Mittelschicht, gerecht wird.

www.4investors.de: Welches Investitionsvolumen ist in den kommenden Jahren realistisch?

Held: Die Fertigstellung unserer aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte im Volumen von 340 Millionen Euro erfolgt in den nächsten drei Jahren. Die zu erwartenden Investitionskosten liegen bei rund 275 Millionen Euro, das Rohertragspotenzial entsprechend bei rund 67 Millionen Euro. Wir planen, jährlich drei bis vier Projekte mit einem Umsatzpotential von 150 bis 200 Millionen Euro aus unserer Akquisitionspipeline zu realisieren, woraus sich weitere Investitionen wie auch Ertragspotenziale ergeben werden.

www.4investors.de: Ihr Jahresüberschuss lag 2017 bei 2,65 Millionen Euro, 2018 kam er auf 0,8 Millionen Euro. Wie erklären sie diesen Rückgang?

Held: Das abgelaufene Geschäftsjahr 2018 war durch den Aufbau und die Weiterentwicklung unseres Portfolios geprägt. So lag die Gesamtleistung ebenfalls leicht unter Vorjahresniveau, obwohl wir seit einiger Zeit ein erheblich höheres Projektvolumen bearbeiten. Nur: nach HGB wird dies erst deutlich später sichtbar. Festzuhalten bleibt das Ertragspotential unseres gesicherten, bereits durchfinanzierten Projektvolumens. So wäre die vollständige Refinanzierung der Anleihe bei Fälligkeit Stand heute aus dem Cash-Flow bei planmäßiger Umsetzung bedenkenlos möglich.

www.4investors.de: Terragon ist eine Aktiengesellschaft. Ist daher ein Börsengang für sie auch ein Thema?

Held: Wir wollen in den kommenden Jahren uns gemeinsam mit dem Kapitalmarkt weiterentwickeln. Die Chancen im Premiumsegment des „Servicewohnens für Senioren“ betrachten wir auf längere Sicht als erheblich. Im weiteren Verlauf wäre die Öffnung für weitere Eigenkapitalinvestoren daher ein denkbares strategisches Szenario.