KSW Immobilien: „Aktuell ist der Käufermarkt für Hotels attraktiv“
Mit Hilfe einer 25 Millionen Euro schweren Anleihe, die mit einer Verzinsung von jährlich 6,5 Prozent ausgestattet wird, will KSW Immobilien in Leipzig ein neues 4-Sterne-Hotel bauen. 2016 sollen sich die Pforten in einer Stadt öffnen, die unter Immobilieninvestoren als ein attraktiver Markt außerhalb der Top-Großstädte wie zum Beispiel Berlin gilt. Im 4investors-Interview gibt Jörg Zochert, Geschäftsführer bei KSW Immobilien, Details zu den geplanten Investitionen, dem Umfeld und vor allem der zur Emission stehenden Immobilienanleihe preis.
www.4investors.de: Sie haben bereits eine Vielzahl von Projekten im Wert von mehr als 200 Millionen Euro durchgeführt, jetzt bringen sie eine Anleihe auf den Markt. Warum wählen sie nun diesen Finanzierungsweg?
Zochert: Durch die Anleihe können wir uns bankenunabhängig und damit flexibler aufstellen. Beispielsweise sind wir in der Anleihe etwas freier, was die Laufzeit-Gestaltung angeht. Dies gibt uns die Möglichkeit, das Hotel nicht bereits unmittelbar nach Inbetriebnahme, sondern erst nach Erreichen eines stabilisierten Betriebes zu verkaufen. Im Übrigen ist es für diese Art von Sonderprojekten grundsätzlich schwierig, einen Bankkredit zu bekommen, da solche Projekte eben nicht zum Hauptgeschäft der Immobilien-finanzierenden Banken gehören.
www.4investors.de: Wie ist die aktuelle Hotelsituation in Leipzig?
Zochert: Leipzigs Attraktivität bei Reisenden wächst. Die Übernachtungszahlen stiegen von 2009 bis 2013 um 42 Prozent. Mit fast 1,5 Millionen Ankünften (+7,8 Prozent im Vergleich zu 2012) und rund 2,7 Millionen Übernachtungen (+8,7 Prozent im Vergleich zu 2012) im Jahr 2013 übertraf die Stadt ihr Rekordjahr 2012 noch einmal. Dieser anhaltend hohen Nachfrage steht nur ein begrenzter Angebotszuwachs gegenüber. Leipzig zählte Stand Februar 2013 70 Hotels mit Sterne-Klassifizierung und laut www.hotelsterne.de verfügt sie aktuell über 18 „4-Sterne Hotels“. Momentan befinden sich sechs Hotels im Bau bzw. in konkreter Planung, wobei jedoch nur das INNSIDE BY MELIÁ im 4-Sterne-Bereich angesiedelt sein wird.
www.4investors.de: Mit dem frischen Geld aus der Anleihe wollen sie in Leipzig ein Hotel bauen. Werden sie das Objekt im Anschluss verkaufen oder selber halten?
Zochert: Wir planen das Hotel zunächst im Bestand zu halten, jedoch nach Inbetriebnahme und Erreichen eines stabilisierten Betriebes innerhalb der Anleihelaufzeit von fünf Jahren zu verkaufen. Als Käufer kommen Pensionskassen, Versicherungen u.ä. in Betracht, die Wert auf eine langfristige, stabile Rendite legen.
KSW-Anleihe bekommt erstrangige Grundschuld als Sicherheit
www.4investors.de: Welche Sicherheiten bietet die Anleihe?
Zochert: Zum einen werden die Ansprüche der Anleihegläubiger nach Ablösung der bisher finanzierenden Bank durch eine erstrangige Grundschuld von bis zu 25 Millionen Euro besichert. Die Anleihebedingungen sehen außerdem vor, dass wir diverse Ansprüche – unter anderem Hotel- und Restaurantpachtansprüche, Versicherungs- und Bauansprüche, Verkaufserlöse aus dem vollständigen oder teilweisen Verkauf des Objekts – zugunsten der Anleihegläubiger an einen Treuhänder abtreten. Darüber hinaus gelten übliche Schutzklauseln wie Change of Control, Aufstockungsverbot, Ausschüttungssperre und Negativerklärung. Und nicht zuletzt überwacht ein Treuhänder die Mittelverwendung sowie die Sicherheiten.
www.4investors.de: Die Anleihe bringt 25 Millionen Euro in die Kasse. Ist das auch die Summe, die für das Hotelprojekt investiert werden muss?
Zochert: Uns stehen insgesamt bis zu 27,5 Millionen Euro zur Verfügung, d.h. zusätzlich zum Anleiheerlös noch 2 Millionen Euro Eigenkapital sowie eine Kontokorrentlinie von 0,5 Millionen Euro, die uns als Puffer dient. Für die Realisierung des Projektes veranschlagen wir Gestehungskosten von rund 22,5 Millionen Euro und rechnen mit Finanzierungskosten von insgesamt 4,5 Millionen Euro. Dabei entfallen 3,25 Millionen Euro auf Zinszahlungen der ersten beiden Anleihejahre sowie rund 1,25 Millionen Euro auf Emissionskosten aus der Anleihebegebung.
www.4investors.de: Sie haben die Option, die Anleihe bereits nach drei Jahren zu kündigen. Wieso?
Zochert: Wir planen das Hotel zunächst im Bestand zu halten, jedoch nach Inbetriebnahme und Erreichen eines stabilisierten Betriebes innerhalb der Anleihelaufzeit von fünf Jahren zu verkaufen. Für den Fall des Verkaufs innerhalb der Anleihelaufzeit benötigen wir die Option, die Anleihe aus dem Verkaufserlös vorzeitig zurückzahlen zu können.
www.4investors.de: Welche jährlichen Mieteinnahmen erwarten sie nach der Fertigstellung im März 2016 aus dem Projekt?
Zochert: Der Hotelpachtvertrag mit der Sol Meliá Deutschland GmbH über 20,5 Jahre beinhaltet eine Festpacht mit einer Staffelung innerhalb der ersten drei Jahre und danach eine Indexierung. Zur Absicherung der Pachteinnahmen liegt uns eine harte Patronatserklärung der Muttergesellschaft, Meliá Hotels International S.A., vor. Ab März 2016 erzielen wir bereits Erträge aus der Vermietung und ab dem dritten Anleihejahr überdecken die Pachterträge die Anleihezinsen. Nach der Pre-Opening-Phase gehen wir von einer Nettomiete für das gesamte Objekt von rund 1,8 Millionen Euro aus.
www.4investors.de: Das neue Hotel verfügt über 177 Zimmer, aber nur über 160 Sitzplätze im Gastronomiebereich sowie über 31 Tiefgaragenstellplätze. Verschenken Sie hier wirtschaftliche Chancen?
Zochert: Das Objekt verfügt zum einen über ein hoteleigenes Restaurant für die Hotelgäste. Unabhängig davon werden zwei weitere Restaurants inklusive einer Skybar in das Objekt integriert. Die Gesamtfläche des Hotels beträgt rund 82 Prozent der Nutzungsfläche, die Restaurants umfassen rund 18 Prozent. Das Vorhandensein einer Tiefgarage ist für ein solches 4-Sterne-Hotel in Top Lage von Leipzig ideal. Sofern die Anzahl der Stellplätze jedoch nicht ausreichen sollten, können im benachbarten Commerzbankgebäude noch Parkplätze angemietet werden.
www.4investors.de: Die Stadt Leipzig hat die Baugenehmigung für das Projekt erteilt, die Anleihe soll das nötige Geld einbringen. Kann es danach sofort mit den Bauarbeiten losgehen oder müssen noch weitere Vorarbeiten geleistet werden?
Zochert: Mit erfolgreicher Platzierung der Anleihe werden wir direkt mit dem Bau beginnen. Es müssen keine weiteren Vorarbeiten mehr geleistet werden. Damit befinden wir uns genau im Zeitplan, um die vollständige Rekonstruktion wie vereinbart fertig zu stellen, sodass Sol Meliá Deutschland pünktlich zur geplanten Eröffnung im März 2016 einziehen kann.
Börsengang für KSW Immobilien derzeit nicht geplant
www.4investors.de: Der Immobiliensektor ist derzeit sehr dynamisch. Was für weitere Projekte haben Sie in der Pipeline? Und wie viele Projekte haben Sie derzeit in Arbeit?
Zochert: Mit unserem Team von 20 Mitarbeitern haben wir zurzeit vier Projekte in der Bearbeitung. Neben dem Hotel- und Restaurantensemble „Kosmos-Ensemble“ entwickeln wir in der KSW-Gruppe unter anderem auch das Projekt „The Post“, der Umbau der ehemaligen Leipziger Hauptpost am Augustusplatz. „The Post“ soll zu einem „urban living Objekt“ mit einer Mischung aus Wohnen, Leben, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit entwickelt werden. Darüber hinaus bereiten wir ein Wohnungsbauprojekt in Schleußig am Flusslauf der Weißen Elster vor, das „Quartier 28“.
www.4investors.de: Der Leipziger Immobilienmarkt entwickelt sich stark. Welches Wertsteigerungspotenzial sehen sie für das Hotel in dieser zentralen Lage? Ihr Gutachter kommt auf einen Wert von etwas über 30 Millionen Euro.
Zochert: Je nachdem welche Berechnungsfaktoren man annimmt, kommt man auf verschiedene Werte, die auch über 30 Millionen Euro liegen können. Aktuell ist der „Käufermarkt“ für Hotels attraktiv. Laut CBRE Hotels war 2013 ein Rekordjahr für den deutschen Hotelinvestmentmarkt. So stieg das Investitionsvolumen 2013 im Vergleich zum Vorjahr um rund 20 Prozent auf 1,7 Milliarden Euro. Investoren setzen dabei zunehmend auf Sekundärmärkte. Stuttgart, Leipzig, Nürnberg und Dresden zählten 2013 zu den gefragtesten Städten außerhalb der Top 5 – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München. Der Schwerpunkt des Investoreninteresses lag auf 4-Sterne-Hotels, die für 58 Prozent des Investitionsvolumens sorgten.
www.4investors.de: Ist ein Börsengang für Sie zu einem späteren Zeitpunkt eine Option?
Zochert: Aus heutiger Sicht stellt ein Börsengang derzeit für uns keine Option dar.