Deutsche Konsum REIT: „Mehr als ein netter Einmalgewinn“

Die Deutsche Konsum REIT (DKR) trennt sich von sieben Einzelhandelsimmobilien und hebt stille Reserven mit einem Verkaufspreis, der dem 18-fachen der Jahresmiete entspricht. Für DKR-Aktionäre gibt es eine zusätzliche Dividende von 25 Cents je Aktie. „Aktuell prüfen wir weitere opportunistische Verkäufe zu ähnlichen Bewertungsparametern“, sagt DKR-CEO Rolf Elgeti im Exklusivinterview mit der Redaktion von 4investors.de. Wir sprechen mit dem Unternehmensgründer und Großaktionär zudem über die Ankaufsziele im heute beginnenden Geschäftsjahr 2021/22, den Kursrutsch der letzten Wochen und die Erwartung an die Börsennotiz in Südafrika.


www.4investors.de: Herr Elgeti, die Deutsche Konsum REIT (DKR) hat sich mit dem Verkauf von sieben Einzelhandelsimmobilien erstmals von einem Teilportfolio getrennt. Warum dieser Schritt?

Elgeti: Wir sind große Fans von absoluter Preis- und Kapitaldisziplin. Unser Geschäftsmodell besteht zwar darin, die Nahversorgungsimmobilien zu einer guten Anfangsverzinsung zu kaufen, zu verwalten und zu verbessern, um am Ende von dem Cashflow zu leben, aber trotzdem sollte man meiner Meinung nach immer Gelegenheiten prüfen, Immobilien zu Preisen zu verkaufen, wo es mehr Sinn macht, das frei gewordene Kapital zu höheren Renditen wieder anzulegen. Genau das haben wir mit diesem Verkauf getan, bei dem der Veräußerungspreis von 47,2 Millionen Euro beim 18-fachen der Jahresmiete lag.

Somit können wir das Portfolio weiter vergrößern – und zwar wichtigerweise, ohne dafür neue Aktien ausgeben zu müssen. Das heißt, alle relevanten Je-Aktie-Kennzahlen verbessern sich – und darauf kommt es beim Schaffen von Shareholder Value ja letztlich an. Wir erzielen durch so einen Verkauf also nicht nur einen netten Einmalgewinn, sondern steigern am Ende unser organisches Cashflow- und Dividendenwachstum.

www.4investors.de: Günstig einkaufen, entwickeln und teuer verkaufen: Wird das das neue Geschäftsmodell der DKR? Planen Sie weitere Verkäufe?

Elgeti: Wir haben sieben Objekte von über 170 in unserem Portfolio verkauft. Das ist also erstmal nur ein kleiner Schritt. Wertmäßig handelt es sich um etwa 3 Prozent unseres Portfolios. Das bedeutet, dass wir im Moment rein mathematisch unsere Immobilien etwa 33 Jahre lang im Bestand behalten. Damit sind wir natürlich noch lange kein Händler, sondern immer noch ein Bestandshalter, der auch mal opportunistisch das Portfolio atmen lässt.

Und ja, aktuell prüfen wir in der Tat weitere opportunistische Verkäufe zu ähnlichen Bewertungsparametern.

www.4investors.de: Wie sehr bremst Sie dieser Teilverkauf bei der Umsetzung Ihrer mittelfristigen Wachstumsziele aus? Haben Sie genügend Opportunitäten, um das Portfolio kurzfristig wieder aufzufüllen?

Elgeti: Unsere Ankaufspipeline ist nach wie vor sehr gut gefüllt. Insofern bremsen uns diese Verkäufe nicht wirklich. Sie bedeuten letztlich nur, dass wir mehr Wachstum organisch darstellen können, ohne dafür neue Aktien ausgeben zu müssen. Für die nächsten Quartale gehen wir von einer kontinuierlichen Normalisierung der pandemischen Lage aus und planen mit Immobilienakquisitionen im Volumen von 100 Millionen Euro bis 150 Millionen Euro im kommenden Geschäftsjahr 2021/2022.

www.4investors.de: Die Sonderdividende aus dem Verkauf liegt bei 25 Cent je Aktie. Darüber hinaus prüfen Sie weitere Maßnahmen, die den Shareholder Value je Aktie weiter steigern können. Welche Optionen haben Sie dabei im Blick?

Elgeti: Zunächst einmal ist es technisch gesehen keine Sonderdividende, sondern einfach nur eine über das normale Geschäft hinaus gehende Erhöhung der Dividende. Am Ende ist das Wertschaffen bei einem REIT sehr einfach: Man muss immer nur schauen, was man zu welchen Preisen kaufen und/oder verkaufen kann und das mit dem vergleichen, was der aktuelle Aktienkurs impliziert. Insofern kann es manchmal sinnvoll sein, auch Aktien zurückzukaufen, wenn der Kurs wesentlich geringere Bewertungen impliziert als die, zu denen man Immobilien verkaufen kann. Dies wäre zum Beispiel eine von mehreren möglichen Maßnahmen, über die man nachdenken könnte.

www.4investors.de: Die DKR-Aktie war in den letzten Wochen deutlich unter Druck. Auffällig am jüngsten Kursrutsch sind zum Teil überdurchschnittliche Umsätze auf XETRA, insbesondere in den Tagen ab dem 6. September. Haben hier größere Adressen Positionen in der DKR-Aktie aufgelöst?

Elgeti: Darüber können wir nur spekulieren, aber der Verdacht drängt sich in der Tat auf. Umso mehr, da der Kurs in den letzten Tagen wieder in die andere Richtung ging.

www.4investors.de: Bei Anlegern machen Sorgen um große Verwässerungseffekte aus den Wandelanleihen die Runde. Können Sie Einzelheiten nennen, wer die Wandelanleihe hält?

Elgeti: Die Wandelanleihe wurde vor dem Börsengang an einen institutionellen Anleger platziert. Ohne es zu wissen, gehe ich davon aus, dass dieser Anleger sie bis heute nicht verkauft hat.

www.4investors.de: Ist zu erwarten, dass diese Wandelanleihen in der nächsten Zeit gewandelt werden? Oder hat dieser institutionelle Anleger vielleicht kein Interesse an einer solchen zeitnahen Wandlung, sondern an recht sicheren Zinseinnahmen?

Elgeti: Der Anleger hat die Wandelanleihe bereits einmal verlängert. Dabei konnten wir verhandeln, dass der Zins reduziert und der Wandlungspreis erhöht wurde, was durchaus hilfreich ist für die Gesellschaft. Wir werden sicherlich zu einem geeigneten Zeitpunkt das Gespräch mit dem Anleger wieder suchen und versuchen, eine für beide Seiten attraktive Lösung zu erarbeiten.

www.4investors.de: Die Börsennotierung in Südafrika wurde von DKR mit viel Aufwand vorangetrieben. Erfolge aus der Zweitnotierung sind bisher ausgeblieben. Welche Kosten hat dies verursacht und wie wollen Sie mit dem Thema Südafrika weiter umgehen? Gibt es weitere Initiativen in Richtung südafrikanischer Investoren oder ist das Thema „tot“?

Elgeti: Die Zweitnotiz hat einen niedrigen sechsstelligen Betrag gekostet und war in der Tat bisher noch kein durchschlagender Erfolg. Das war aber absehbar – so etwas braucht Zeit, Geduld und kontinuierliche Betreuung. Wir sind bereit, diesen Weg zu Ende zu gehen, weil wir sehr zahlreiches und auch sehr positives Feedback aus Südafrika erhalten, ohne dass es bisher zu signifikanten Aktienkäufen in Johannesburg gekommen wäre.

www.4investors.de: Die DKR-Aktie hat das Corona-Crashtief bei 12,80 Euro vor wenigen Tagen erreicht. Der eine oder andere Anleger macht sich Hoffnungen auf ein Zeichen durch Aktienkäufe aus dem Vorstand – warum ist in diese Richtung keine Aktivität zu sehen?

Elgeti: Das ist einfach. Wir sind oft monatelang wegen diverser Projekte Insider und dürfen nicht handeln. Aber ich denke, alle Vorstandsmitglieder haben in der jüngeren und älteren Vergangenheit ihr Vertrauen in das Unternehmen immer wieder mit Aktienkäufen untermauert, insofern dürfte sehr transparent sein, was wir von unserem Unternehmen und der Aktie halten.