Deutsche Konsum REIT: „Wir liegen bereits deutlich über unserer Planung“

Mit einer Prognoseerhöhung bei der FFO Run Rate hat die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) die Veröffentlichung der Q1-Zahlen garniert. In den ersten fünf Monaten 2019/2020 hat die auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Gesellschaft mit dem Erwerb von 44 Objekten für rund 170 Millionen Euro bereits das Akquisitionsvolumen des kompletten Vorjahres übertroffen. „Durch das Größenwachstum können wir Potenziale und Synergien heben, die mit weiter wachsender Portfoliogröße ebenfalls weiter zunehmen“, sagt DKR-Investmentvorstand Alexander Kroth im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de. Sein CFO-Kollege Christian Hellmuth ergänzt: „Wir können derzeit noch etwa 50 Millionen Euro für weitere Ankäufe ausgeben.“ Den Kurs der DKR-Aktie sieht Hellmuth aktuell 30 Prozent unterbewertet.


www.4investors.de: Herr Hellmuth, die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) ist mit einem Erlössprung ins Geschäftsjahr 2019/2020 (01.10.) gestartet. Welche Faktoren haben neben den neu akquirierten Objekten zum Plus von 33 Prozent bei den Funds from Operations (FFO) beigetragen?

Hellmuth: Zum einen resultierte dies aus dem Anstieg der Mieterlöse bei gleichbleibenden Verwaltungskosten, also Skaleneffekten. Zum anderen verzeichnen wir rückläufige Fremdfinanzierungskosten sowie kontinuierlich steigende Margen bezogen auf das Net Operating Income (NOI) bei den Objekten, nachdem wir sie in unsere Verwaltung übernommen haben. Dies erfolgt dann im Einzelnen etwa durch Leerstandsabbau, ein besseres Betriebskostenmanagement und auch vorteilhaftere Mietvertragsabschlüsse bei jeder Verlängerung. Dies führt in Summe zu einer steigenden Profitabilität, weshalb die FFO stärker steigen als die Mieterlöse selbst.

www.4investors.de: Sie haben die Prognose für die sogenannte FFO Run Rate, bei der die Funds from Operations auf annualisierter Basis berechnet und damit die unterjährigen Zukäufe in vollem Umfang berücksichtigt werden, auf 40 Millionen Euro bis 42 Millionen Euro angehoben. Woher rührt Ihr Optimismus?

Hellmuth: Bislang sind erst fünf Monate unseres aktuellen Geschäftsjahres vergangen und bereits jetzt hat mein Kollege, Herr Kroth, das Akquisitionsvolumen des vorherigen Geschäftsjahrs übertroffen und 44 Objekte in einem Volumen von rund 170 Millionen Euro akquiriert. Damit liegen wir bereits deutlich über unserer internen Planung. Und in der aktuellen Ankaufspipeline befinden sich noch immer sehr viele interessante Objekte, die wir kurzfristig einsammeln wollen. Aus diesem Grund konnten wir die Prognose anheben.

www.4investors.de: Wie viel Kapital steht Ihnen derzeit für weitere Zukäufe zur Verfügung und welche Finanzierungsoptionen favorisieren Sie für die weitere Expansion?

Hellmuth: Wir können derzeit noch etwa 50 Millionen Euro für weitere Ankäufe ausgeben.

www.4investors.de: Herr Kroth, vor wenigen Tagen haben Sie den Erwerb von 29 Einzelhandelsimmobilien gemeldet, darunter ein Portfolio von 27 Objekten in Bayern und Sachsen. Warum haben Sie diesen Deal trotz einer Ankaufsrendite von deutlich unter 10 Prozent getätigt?

Kroth: Die einzelnen Objekte aus dem genannten Portfolio sind aus mehreren Gründen eine vielversprechende Ergänzung zu unserem aktuellen Bestand. Bei den Liegenschaften handelt es sich um etablierte Nahversorgungsmärkte mit einer gewachsenen Versorgungsfunktion in stabilen Mikrolagen. Mit einer Durchschnittsmiete von ca. 6,60 Euro pro Quadratmeter liegen wir im Marktvergleich an der unteren Grenze der Mietspanne. Dass wir bei dieser Transaktion von unserer angepeilten Ankaufsrendite von ca. 10 Prozent abgewichen sind, ist im Hinblick auf die Hochwertigkeit und Potenziale der dazugewonnenen Objekte durchaus vertretbar. Darüber hinaus ist das Portfolio mit dem Schwerpunkt der Standorte in Bayern auch regional eine sehr gute Ergänzung zu unserem Bestand.

www.4investors.de: Sind die Zeiten, in denen Sie attraktive und vergleichsweise risikoarme Objekte zu zweistelligen Ankaufsrenditen erwerben konnten, nun endgültig vorbei?

Kroth: Das würde ich so pauschal nicht sagen, denn die Ankaufsrendite ist immer von vielen Parametern abhängig. Zwar beobachten wir am Markt ein steigendes Interesse an unserer Assetklasse, gerade auch von Seiten größerer institutioneller Investoren. Dennoch gibt es weiterhin aufgrund des stark fragmentierten Marktes in dieser Nische immer wieder Objekte, die eine Transaktion zu einer zweistelligen Ankaufsrendite ermöglichen. Entsprechend erwarten wir auch auf diesem Renditeniveau weiterhin Ankäufe zu realisieren.

www.4investors.de: Mit dem Erwerb des Portfolios in Bayern ist die DKR nunmehr deutlich stärker regional diversifiziert. Konzentrieren Sie sich jetzt bewusst mehr auf die alten Bundesländer?

Kroth: Nein, wir konzentrieren uns im Wesentlichen auf die Mikrolage, die Qualität der Mieter und die Wahrscheinlichkeit der Mietvertragsverlängerung sowie natürlich die Gebäudesubstanz und Drittverwendungsfähigkeit. Insofern ist es für uns nicht relevant, in welcher Stadt wir zukaufen, sondern eher, ob wir im Idealfall den besten Einzelhandelsstandort der jeweiligen Stadt erwerben können. Dass wir nunmehr auch deutlich in Bayern wachsen konnten, hängt meines Erachtens eher mit der steigenden Bekanntheit der DKR und der Transaktionssicherheit und -geschwindigkeit, die wir den Verkäufern auch in dieser Größenordnung bieten können, zusammen. Hier sind wir gegenüber vielen Mitbietern im Vorteil.

www.4investors.de: Herr Hellmuth, im März wird die DKR eine Dividende von 0,35 Euro je Aktie ausschütten, die Erwartungen für das kommende Jahr liegen bei 0,55 Euro. Welchen Stellenwert hat die Dividende für Ihre Investoren?

Hellmuth: Eine verlässliche und attraktive Dividendenausschüttung ist für unsere Investoren natürlich besonders wichtig, da sie hier zu Zeiten von Nullzinsen einen Ertrag aus einem simplen und robusten Geschäftsmodell erzielen können, das zudem auf defensiven und damit sehr sicheren Sachwerten basiert. Zudem wird die Dividende jährlich wachsen, solange die DKR weiter wächst. Und da wir als REIT zwangsläufig eine jährliche Dividende ausschütten müssen, würde ich die DKR bereits jetzt zur Liste der Dividendenaristokraten hinzuzählen, die den Aktionären jährlich attraktive Kapitalverzinsungen garantieren.

www.4investors.de: Herr Kroth, der EPRA-NAV je Aktie ist in den vergangenen beiden Jahren um 26 Prozent pro Jahr gestiegen, liegt aber dennoch signifikant unter dem aktuellen Aktienkurs. Andere Immobiliengesellschaften berechnen ihren NAV deutlich aggressiver. Wie aussagekräftig ist der von Ihnen veröffentlichte EPRA-NAV und warum spielt er für die Bewertung der Aktie nur eine untergeordnete Rolle?

Kroth: Der EPRA-NAV ist ja bei vielen Immobiliengesellschaften durch die jährliche – unrealisierte – Immobilienbewertung auf der Bilanz getrieben, die in den letzten zehn Jahren bei den meisten Gesellschaften immer weiter angestiegen ist, was vor allem in den Top 7- Städten und bei Wohn- und Büroobjekten in vielen Fällen zu Bewertungsfaktoren jenseits der 25-fachen Jahresmieten geführt hat. Dieser Bewertungsanstieg hat in unserer kleinen Nische so noch nicht stattgefunden. Die Objekte der DKR werden durch den Gutachter noch recht defensiv mit etwa dem 12,7-Fachen der Jahresmiete bewertet, obwohl wir in den letzten 24 Monaten bereits zwei Märkte zu Faktor 20 veräußern konnten.

Hellmuth: Der Kapitalmarkt preist die Aktie im Vergleich zum EPRA-NAV deshalb vermeintlich teurer, da die DKR eine sehr starke Cashrendite aufweist, die vor allem auf den hohen Ankaufsrenditen jenseits der 10 Prozent basiert. Aktuell liegen wir hier bei einer FFO Run Rate von prognostizierten 42 Millionen Euro bei aktuell rund 540 Millionen Euro Marketcap, was einer Verzinsung von rund 7,8 Prozent entspricht. Die Dividendenrendite daraus beläuft sich aktuell auf rund 3,2 Prozent, was angesichts unseres defensiven Geschäftsmodells und der institutionellen Qualität der Aktie sowie dem Track Record, den sich unser Asset Management bereits erarbeitet hat, eigentlich viel zu hoch ist. Insofern ist der Aktienkurs aus meiner Sicht aktuell 30 Prozent unterbewertet.

www.4investors.de: Der Bilanzwert des DKR-Portfolios liegt auf Pro-Forma-Basis inzwischen bereits bei rund 795 Millionen Euro. Damit rückt Ihr mittelfristiges Ziel von einer Milliarde Euro schneller als erwartet in Reichweite. Wo soll die Reise bei der DKR mittelfristig hingehen und was sehen Sie als die größten Risiken bei der weiteren Expansion?

Kroth: Es ist richtig, dass wir uns mit großen Schritten weiterentwickeln und dadurch zwangsläufig eine Portfoliogröße von einer Milliarde Euro überschreiten werden. Allerdings haben wir diese Größe nie als Ziel an sich ausgegeben, sondern uns kommt es vor allem darauf an, dass wir das weitere Wachstum nur unter Einhaltung unserer hohen Renditeanforderungen vorantreiben. Durch das Größenwachstum können wir aber Potenziale und Synergien heben, die mit weiter wachsender Portfoliogröße ebenfalls weiter zunehmen. Unser System haben wir in den letzten Jahren kontinuierlich weiterentwickelt und sind entsprechend gut auf das weitere Wachstum eingestellt.