Deutsche Konsum REIT: „Wir werden ein echter Dividendentitel“

Als Unternehmen mit Start-up-Charakter gestartet, ist die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) inzwischen zu einem Immobilienwert mit einem Portfoliobuchwert von knapp einer halben Milliarde Euro aufgestiegen. Und die Dynamik ist unverändert hoch, so stiegen die Mieterlöse im ersten Quartal 2018/2019 um 45 Prozent auf 9,5 Millionen Euro, die Funds from Operations („FFO“) um 84 Prozent. „Wir haben die DKR gerade im letzten Geschäftsjahr auf ein höheres Level gehoben und das zahlt sich jetzt zunehmend aus“, sagt Deutsche-Konsum-CFO Christian Hellmuth im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de und ergänzt: „Nach der letzten Kapitalerhöhung verfügen wir derzeit über eine Firepower von rund 50 Millionen Euro.“ Als „Basic Retail“-Investor sieht er die DKR sehr robust und weitgehend unabhängig von der „Bedrohung“ E-Commerce aufgestellt. Der REIT-Status hat der Gesellschaft zudem „ausschließlich Vorteile gebracht“.


www.4investors.de: Herr Hellmuth, die Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) ist ins Geschäftsjahr 2018/2019 (01.10.) gestartet. Auf welche Kennziffern sind Sie besonders stolz?

Hellmuth: Ehrlich gesagt auf alle. Wir arbeiten hart am Erfolg des Unternehmens und freuen uns deshalb auch ganz besonders, wenn sich alles gut entwickelt. Wir wachsen schnell, profitabel und wertsteigernd, was man eindeutig an unseren Kennzahlen ablesen kann.

www.4investors.de: Blicken wir umgekehrt auf die Schwächen. Wo sehen Sie noch das größte Optimierungspotenzial für die Deutsche Konsum REIT-AG?

Hellmuth: Optimierungspotenziale gibt es immer, allerdings sind wir schon jetzt sehr solide aufgestellt. Dies zeigt beispielsweise ein Blick auf die durchschnittlichen Fremdfinanzierungskosten, die wir inzwischen auf ein Niveau von unter 1,9 Prozent reduzieren konnten. Weiteres Wertpotenzial ergibt sich ganz klar aus den Revitalisierungs- und Entwicklungsmöglichkeiten vieler Objekte, die wir sukzessive realisieren, indem wir Leerstände abbauen und Mietverträge verlängern können.

www.4investors.de: Sie haben sich für das laufende Geschäftsjahr 2018/2019 wieder ehrgeizige Wachstums- und Ertragsziele gesetzt. Wie viel Kapital steht Ihnen für weitere Zukäufe noch zur Verfügung und was sind derzeit die größten Hürden bei der weiteren Expansion?

Hellmuth: Nach der letzten Kapitalerhöhung verfügen wir derzeit über eine Firepower von rund 50 Millionen Euro. Unsere Ankaufspipeline sieht nach wie vor sehr stark aus und wir arbeiten an verschiedenen Transaktionen. Der Wettbewerb ist auch in unserer Nische etwas stärker geworden, aber wir können uns hier sehr gut durchsetzen und bekommen durch unsere gestiegene Bekanntheit viele Objekte automatisch auf den Tisch.

www.4investors.de: Im März haben Sie zwei wesentliche Mietverträge mit EDEKA verlängert und damit die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) um 0,7 Jahre auf 5,9 Jahre ausgebaut. Welche Rolle spielt die WALT generell in Ihren Planungen und wie schwer ist es derzeit, weitere langjährige Mietvertragsverlängerungen mit Ihren wichtigsten Mietern zu vereinbaren?

Hellmuth: Mietvertragsverlängerungen sind letztlich die Essenz unserer Arbeit. Wenn ein großer Filialist mit uns verlängert, dann bestätigt das, dass unsere Ankaufsanalyse für das jeweilige Objekt richtig war, dass der Standort gut ist und dass wir ein gutes Propertymanagement haben, das die Mieter professionell betreut. Zudem ist es natürlich betriebswirtschaftlich und für den Immobilienwert ganz entscheidend, über viele Jahre gesicherte Mieten zu haben. Ein Objekt mit einer hohen WALT ist logischerweise mehr wert als mit einer kurzen Restmietlaufzeit.

www.4investors.de: Ein Großteil Ihrer Mieter ist dem Segment „Basic Retail“ zuzurechnen. Sehen Sie sich durch die jüngste Entwicklung in der Modebranche in Ihrer Strategie bestätigt, den Anteil von Modeketten in Ihrem Mieterportfolio möglichst gering zu halten?

Hellmuth: Ja, es ist ja unsere Strategie, dass wir möglichst defensive Mieter im Portfolio haben wollen, um hier auch eine mögliche Disruption durch E-Commerce weitgehend zu vermeiden. In einigen unserer größeren Objekte sind zwar vereinzelt auch Modemieter vertreten, diese spielen jedoch insgesamt eine sehr untergeordnete Rolle, weshalb wir hier kaum betroffen sind. Sollten einzelne Flächen frei werden, wissen wir, dass die einzelnen Center so stark sind, dass hier zügig andere Nachmieter zur Verfügung stünden.

www.4investors.de: Welches Risiko sehen Sie grundsätzlich mittel- bis langfristig für Ihr Geschäftsmodell durch die zunehmende Digitalisierung, sprich den Siegeszug des Onlinehandels?

Hellmuth: Die DKR ist auf Objekte mit Mietern, die Waren des täglichen Bedarfs anbieten, spezialisiert, also vor allem auf den konjunkturunabhängigen Lebensmitteleinzelhandel. Im Lebensmittelbereich erreicht der Onlinehandel bis heute noch weniger als 1 Prozent der Umsätze, obwohl die Digitalisierung schon weit fortgeschritten ist. Gleichzeitig sehen wir, dass der stationäre Einzelhandel stark in seine Standorte investiert und auch weiter expandiert und damit gut 4 Prozent im Jahr wächst.

Zudem sind Lebensmittellieferdienste mit Frischeangebot bislang nur auf größere Metropolen beschränkt, überschneiden sich insofern auch nur marginal mit unseren Standorten. Und ob Lieferdienste jemals nachhaltig rentabel betrieben werden können, muss erst noch bewiesen werden. Mal abgesehen von dem ökologischen Fingerabdruck, den er hinterlässt. Haben Sie schon einmal den Verpackungsmüllberg nach einer Lebensmittellieferung gesehen?

www.4investors.de: Aber andere Bereiche des stationären Einzelhandels leiden durchaus.

Hellmuth: Ja, E-Commerce ist durchaus eine Bedrohung für andere Einzelhandelsbereiche wie vor allem Elektronikartikel oder Mode, also Artikel, die man nicht für seinen täglichen Bedarf braucht. Darunter leiden im Moment weltweit andere Titel, die sich beispielsweise auf Erlebnismalls oder innerstädtische Einkaufscenter spezialisiert haben. Deshalb kauft die DKR Objekte mit solchen Mietern grundsätzlich nicht ein und umgeht damit dieses E-Commerce-Risiko weitgehend. Lediglich beim Erwerb größerer lebensmittelgeankerter Objekte kann es sein, dass diese Mieter bereits mit an Bord sind und wir diese dann mitübernehmen, sofern sie keine Ankerrolle in dem jeweiligen Objekt haben. Insofern sehen wir uns als DKR und als „Basic Retail“-Investor sehr robust und von diesem Thema weitgehend unabhängig aufgestellt. Brot und Milch kaufen die meisten Leute nach wie vor am liebsten schnell und analog beim Lebensmittler um die Ecke.

www.4investors.de: Die Deutsche Konsum ist einer von nur vier börsennotierten Aktiengesellschaften mit REIT-Status („Real Estate Investment Trust“) in Deutschland. Inwiefern erschwert Ihnen dieses Nischendasein die Investorensuche?

Hellmuth: Der REIT-Status ist eher ein Privileg als eine Belastung und hat uns ausschließlich Vorteile gebracht. Wären wir kein REIT, wären wir auch in unserer Entwicklung vermutlich noch nicht so weit wie heute, da wir auch schon kräftig Ertragsteuern bezahlt hätten und zudem einen Stab weiterer Mitarbeiter im Verwaltungsbereich hätten einstellen müssen, die sich um all diese Themen kümmern.

Die Investorensuche stellt sich nicht anders dar, als bei anderen Immobilien-AGs. Entscheidend ist vielmehr, ob der Investor die Equitystory attraktiv findet oder nicht. Zudem hatten wir bislang bei allen Kapitalmaßnahmen eine starke Nachfrage und konnten diese stets erfolgreich und in sehr kurzer Zeit abschließen. Vom REIT-Status hat bei uns noch kein Investor seine Investmententscheidung abhängig gemacht. Gerade für angelsächsische Investoren sind REITs vielmehr die logische Anlageform.

www.4investors.de: Für das Geschäftsjahr 2017/2018 haben Sie der Hauptversammlung eine Dividende von 0,20 Euro je Aktie vorgeschlagen und für 2018/2019 bereits eine Verdopplung auf 40 Cent angekündigt. Wird die Deutsche Konsum ein nachhaltiger Dividendentitel?

Hellmuth: Ja, wir haben die DKR gerade im letzten Geschäftsjahr auf ein höheres Level gehoben und das zahlt sich jetzt zunehmend aus. Von einem kleinen Unternehmen mit Start-up-Charakter und teuren Anfangsfinanzierungskosten sind wir nunmehr auf ein Immobilienportfolio von knapp einer halben Milliarde Euro Buchwert angewachsen, was jährliche Mieterlöse von rund 42 Millionen Euro generiert. Zudem konnten wir die Refinanzierungskosten wie bereits angesprochen auf durchschnittlich unter 1,9 Prozent im Jahr senken und die Bonität deutlich steigern. Gleichzeitig liegt unsere interne Verwaltungskostenquote trotz wachsendem Portfolio stabil bei rund 6 Prozent. Will sagen: Aus dem Startup ist jetzt ein reifes und stabiles Unternehmen mit einer stark wachsenden Profitabilität geworden. Jedes neue Objekt, das wir auf unsere Plattform hinzuerwerben, erhöht die Profitabilität weiter. Insofern wird die DKR von nun an auch ein echter Dividendentitel sein.

www.4investors.de: Trotz guter News und der Ankündigung einer attraktiven Dividende pendelt die DKR-Aktie schon seit mehr als einem Jahr in einer engen Bandbreite um den aktuellen Kurs von 11 Euro. Warum fehlt dem Kurs derzeit die Dynamik für eine Fortsetzung der längerfristigen Aufwärtsbewegung?

Hellmuth: Zum einem leidet die DKR-Aktie ein wenig unter dem durch die Digitalisierungsdiskussion beeinträchtigten Investoreninteresse am allgemeinen Einzelhandelssektor. Leider wird in der Diskussion wenig differenziert und wir werden als defensiver „Basic Retail“-Titel noch nicht ausreichend wahrgenommen. Und dies hängt, zum anderen, wahrscheinlich auch noch mit unserer Größe zusammen. Wir befinden uns noch immer etwas unter dem „Radar“ großer Investoren. Allerdings geht es auch hier wieder in die richtige Richtung. Seit Jahresanfang ist der Aktienkurs um 9 Prozent gestiegen bei gleichzeitig deutlich höheren Umsätzen.

www.4investors.de: Der Bilanzwert Ihres Immobilienportfolios ist auf 490 Millionen Euro angewachsen. Peilen Sie langfristig die Marke von einer Milliarde Euro an oder wäre das zu vermessen?

Hellmuth: Das ist durchaus vorstellbar und nach oben hin offen. Wir wachsen weiter stark und die aktuelle Ankaufspipeline ist sehr gut gefüllt. Zudem füllt sich die Pipeline automatisch, da jedes Jahr kontinuierlich weitere interessante Objekte mit kürzer werdenden WALTs einfach aufgrund des Zeitablaufs auf den Markt kommen. Darüber hinaus hat unser Portfolio deutliches Wertsteigerungspotenzial, was sich sicherlich in Zukunft auf die Bilanz niederschlagen wird.