Deutsche Konsum REIT: „Wir erzielen Renditen zwischen 11 Prozent und 13 Prozent“

Die Deutsche Konsum REIT-AG bleibt auf Expansionskurs. Mit dem Zukauf von vier neuen Objekten weitet die Potsdamer Immobiliengesellschaft ihr Portfolio auf 66 Einzelhandelsimmobilien mit einer annualisierten Miete von 25,5 Millionen Euro aus. Mit einer Ankaufsrendite bei den neu erworbenen Objekten von 11,4 Prozent liegt die Deutsche Konsum deutlich über dem Durchschnitt des hiesigen Immobilienmarktes.

Im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de zeigt sich Deutsche-Konsum-CEO Rolf Elgeti optimistisch, was die weiteren Wachstumsmöglichkeiten angeht: „Wir gehen derzeit von einem jährlichen Wachstum des Cashflows aus Mieten im Rahmen von mindestens 10 Millionen Euro aus.“ Weitere geeignete Objekte hat die Gesellschaft bereits identifiziert: „Aktuell befinden wir uns in konkreten Ankaufsprozessen, die im Laufe des vierten Quartals 2017 erfolgreich abgeschlossen werden sollen.“

Die Redaktion von www.4investors.de spricht mit CEO und Investor Rolf Elgeti auch über die aktuelle Bewertung des Portfolios, die Vorteile des REIT-Status sowie das Ziel attraktiver und stabiler Dividenden.



www.4investors.de: Die Deutsche Konsum REIT-AG hat in dieser Woche vier weitere Einzelhandelsimmobilien erworben. Was ist das Besondere an diesem Deal?

Elgeti: Das Besondere an diesen Zukäufen ist, dass bei allen vier Objekten die REWE Group bzw. die REWE-Tochter Penny Markt als Ankermieter auftreten und dass alle Objekte mit einer Gesamtmietfläche von rund 8.000 m² vollvermietet sind. Die annualisierte Miete der vier Objekte beträgt derzeit rund 660.000 Euro, wodurch sich bei einer Gesamtinvestitionssumme von 5,8 Millionen Euro eine Ankaufsrendite von 11,4 Prozent ergibt.

www.4investors.de: Die aktuell zugekauften Objekte befinden sich in kleineren bis mittleren Städten in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Warum konzentrieren Sie sich in erster Linie auf Einzelhandelsimmobilien in regionalen und mittleren Zentren Deutschlands?

Elgeti: Unsere Analyse hat ergeben, dass die Immobilienpreise in den regionalen Zentren abseits der Metropolen für Gewerbeimmobilien in der Spanne von 1 Million Euro bis 25 Millionen Euro noch in einem vernünftigen Verhältnis zur Jahresmiete stehen. Dies liegt daran, dass Investoren dieses Segment in den letzten Jahren etwas stiefmütterlich behandelt haben und sich auf einen Preiskampf in den Metropolen eingelassen haben, weil diese vermeintlich sehr attraktiv sind. Davon kann aus unserer Sicht allerdings in diesem Marktumfeld keine Rede mehr sein. Durch die sogenannte Yield compression – dem Rückgang der Renditen bezogen auf immer höher steigende Preise – erzielen viele Wettbewerber derzeit nur noch Anfangsrenditen von rund 5 Prozent pro Jahr.

www.4investors.de: Und welche Zielrenditen peilen Sie bei neuen Objekten an?

Elgeti: Die Deutsche Konsum REIT-AG erzielt durch ihre Investmentstrategie derzeit zweistellige Renditen pro Jahr und ist damit fast doppelt so profitabel. Wir gehen grundsätzlich immer von einer Anfangsrendite von mindestens 10 Prozent aus, meistens landen wir jedoch in der Größenordnung zwischen 11 Prozent und 13 Prozent, wie auch bei den aktuellen Zukäufen. Deshalb ist dieses Marktsegment für uns sehr interessant.

www.4investors.de: Welche Kriterien müssen neue Objekte erfüllen, um sich für Ihr Portfolio zu qualifizieren?

Elgeti: Wichtigstes Kriterium der Einzelhandelsimmobilie ist eine etablierte und funktionierende Mikrolage, die durch Kunden zum täglichen Einkauf angenommen wird und die auch meistens etablierte Ankermieter bietet. Wenn dieses Kriterium vorliegt, spielt es dann keine Rolle, ob die Immobilie in sogenannten A-, B-, C- oder auch D-Städten liegt.

Objektspezifisch handelt es sich oft um Objekte mit etwas kürzeren Restmietlaufzeiten. Die Mietverträge unserer Ankermieter laufen bei Ankauf oft nur noch etwa fünf Jahre. Das ist im internationalen Kontext eher normal, wird aber von den meisten institutionellen Investoren als zu kurz empfunden und daher gemieden. Somit haben wir im Ankauf meist sehr wenig Konkurrenz und sind entsprechend oft in der Lage zu Preisen zu kaufen, die die von uns angepeilten Anfangsrenditen von mindestens 10 Prozent ermöglichen. Wenn wir dann an das Potenzial der Immobilie glauben und die Wahrscheinlichkeit für die Wiedervermietung bzw. Mietvertragsverlängerungen als hoch ansehen, dann kaufen wir.

www.4investors.de: Hat der Immobilienboom inzwischen auch den Bereich der Einzelhandelsimmobilien umfasst, sprich wird es für Sie immer schwieriger, geeignete Objekte zu moderaten Kaufpreisen zu finden?

Elgeti: Wir beobachten, dass die Preise auch in unserer Nische kontinuierlich ansteigen, aber derzeit würden wir noch nicht von einem Boom reden. In unserem Segment können wir jedes Jahr hohe mögliche Ankaufsvolumina prüfen und uns die günstigsten Gelegenheiten heraussuchen. Dadurch bieten sich noch immer sehr günstige Möglichkeiten für uns, weiterhin ein renditestarkes und für die Anleger attraktives Immobilienportfolio zu moderaten Einkaufskonditionen aufzubauen, das später auch eine stabile Dividende liefern kann. Aktuell befinden wir uns in weiteren konkreten Ankaufsprozessen, die im Laufe des vierten Quartals 2017 erfolgreich abgeschlossen werden sollen. Für weitere Ankäufe stehen uns derzeit noch rund 45 Millionen Euro zur Verfügung.

www.4investors.de: Die aktuelle Bewertung Ihres Portfolios liegt bei der rund 11fachen Jahresmiete. Liegt dies nicht deutlich unter den aktuellen Marktpreisen? Demzufolge hätten Sie doch deutliche stille Reserven im Portfolio. Ist dem so?

Elgeti: Ja, wir halten unsere derzeitige Buchwertbewertung mit dem 11fachen der Jahresmiete für noch immer sehr konservativ. Allerdings stehen wir in diesem Immobiliensegment noch am Anfang der Marktentwicklung und der Wahrnehmung als eigene börsenfähige Assetklasse. Angesichts der derzeit vergleichsweise günstigen Marktpreise für diese Objekte und dem vorhandenen Potenzial erwarten wir jedoch einen rasch anwachsenden Wettbewerb und Preisanstieg auch in diesem Segment. Demzufolge dürfte auch unser Bestandsportfolio in absehbarer Zeit weitere kräftige Marktwertsteigerungen verzeichnen.

www.4investors.de: Wie hoch ist der annualisierte Cashflow Ihres aktuellen Portfolios und wie könnte sich dieser in den nächsten 12 bis 18 Monaten entwickeln?

Elgeti: Unter Berücksichtigung der aktuellen Zukäufe beträgt der annualisierte Cashflow aus Mieteinnahmen auf Basis von derzeit (pro forma) 66 Immobilien und fast 340.000 m² Mietfläche rund 25,5 Millionen Euro. Dieser Wert wird sich durch Leerstandsabbau sowie durch weitere Zukäufe in den nächsten Monaten kontinuierlich erhöhen. Ansonsten gehen wir derzeit von einem jährlichen Wachstum des Cashflows aus Mieten im Rahmen von mindestens 10 Millionen Euro aus.

www.4investors.de: Die Deutsche Konsum REIT-AG ist ein auf Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierter REIT („Real Estate Investment Trust“). Warum haben Sie sich für den REIT-Status entschieden? Welche Vorteile bringt dieser der Gesellschaft?

Elgeti: Wir haben uns im Wesentlichen aus folgenden Gründen für den REIT-Status entschieden: Zum einen passt der REIT zu unserem auf nachhaltige Renditeerwirtschaftung angelegten Geschäftsmodell: Wir erzielen stabile und attraktive laufende Cashflows und sind dadurch in der Lage, eine attraktive Dividende fortlaufend an die Aktionäre auszuschütten. Weiterhin ist alles, was wir tun, auf Ebene der Gesellschaft ertragssteuerbefreit – dies umfasst sowohl das laufende Ergebnis als auch etwaige Veräußerungsgewinne, die wir zum Beispiel nach den Revitalisierungen unserer Objekte erzielen können. Das ist gerade auch für internationale Investoren interessant, die das aus dem Angelsächsischen stammende REIT-Modell schon sehr lange kennen und damit bestens vertraut sind.

Wir sind deshalb überzeugt, dass der deutsche REIT doch noch erfolgreich sein wird und die Voreingenommenheit in Deutschland abnehmen wird, da das Konzept schlichtweg überzeugt – gerade in Zeiten von Nullzinsen.

www.4investors.de: Warum ist der REIT in Deutschland denn bisher vergleichsweise wenig beachtet? Welche weiteren Gründe sprechen für den REIT-Status?

Elgeti: Man erhält den REIT-Status nur unter bestimmten Voraussetzungen, die wir aber als klare Qualitätsmerkmale ansehen: So muss man etwa börsennotiert sein, über ein Eigenkapital von mindestens 15 Millionen Euro verfügen sowie über eine Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent verfügen, was die Gesellschaft auf sehr stabile Beine stellt. Zudem hat man umfangreiche Publizitätspflichten. Die REIT-Eintrittsbarriere ist insofern relativ hoch. Damit grenzen wir uns aber auch qualitativ von vielen kleineren gelisteten Immobilienaktiengesellschaften ab, die sich nicht den hohen Transparenzanforderungen des Prime Standards unterwerfen.

Und schließlich bietet uns der REIT-Status den Vorteil, schlanke Personal- und Verwaltungsstrukturen beizubehalten. Somit benötigen wir etwa keine interne Steuerabteilung. Der mit der Erfüllung der laufenden steuerlichen Verpflichtungen verbundene Verwaltungsaufwand ist nicht zu unterschätzen. Auch entfallen die ansonsten in der Branche üblichen komplizierten Konzernstrukturen – bei uns liegen alle Immobilien direkt auf dem Buch der AG. Diese Kostenvorteile schlagen sich dann in der Dividende entsprechend positiv nieder.

www.4investors.de: Ist die geforderte Eigenkapitalquote von über 45 Prozent nicht auch ein Wettbewerbsnachteil gegenüber der Nicht-REIT-Konkurrenz?

Elgeti: Es kommt darauf an. Wir sind durch die Mindesteigenkapitalquote natürlich nicht in der Lage, unsere Objekte sehr hoch mit Fremdkapital zu beleihen. Das würden wir aber auch gar nicht wollen. Es zeigt sich im Moment sehr deutlich, dass die Anleger in Immobilienaktiengesellschaften eine niedrigere bis moderate Beleihung bevorzugen. Unternehmen mit geringeren Verschuldungsquoten haben teilweise deutlich höhere Aktienbewertungen. Zu Recht. Damit ist unsere konservative Verschuldungspolitik letztlich sehr im Interesse unserer Aktionäre.

www.4investors.de: Und wie funktioniert die Besteuerung bei einem REIT bei den Aktionären?

Elgeti: Die Besteuerung erfolgt nach der steuerbefreiten Dividendenausschüttung dann beim Aktionär selber. Deutsche Anleger zahlen somit die Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag. Internationale Investoren besteuern die Dividende in Abhängigkeit vom Bestehen eines Doppelbesteuerungsabkommens im Herkunftsstaat des Investors.

www.4investors.de: Sie haben mittelfristig die Zahlung attraktiver und stabiler Dividenden angekündigt. Wann wollen Sie damit starten und in welcher Höhe könnten sich diese Ausschüttungen bewegen?

Elgeti: Wir gehen davon aus, dass wir bereits im Laufe des kommenden Geschäftsjahrs 2017/2018 durch laufende Ergebnisse dividendenfähig werden und eine Anfangsdividende in Höhe von mindestens 20 Cent je Aktie ausschütten können. In Abhängigkeit weiterer Akquisitionen kann sich die Dividende entsprechend erhöhen. Mittelfristig wollen wir für unsere Aktionäre ein attraktiver Dividendentitel sein.

www.4investors.de: Die Aktie der Deutschen Konsum REIT-AG ist in den letzten Monaten seitwärts gelaufen. Worauf führen Sie die Zurückhaltung auf Investorenseite zurück?

Elgeti: Das dürfte vor allem daran liegen, dass wir bisher am Kapitalmarkt noch relativ unbekannt sind und gleichzeitig eine neue Assetklasse anbieten – über eine Aktienbeteiligung an der Deutsche Konsum kann man erstmals indirekt in reinrassige und konjunkturstabile Einzelhandelsimmobilien investieren.

Wir haben selber bisher auch fast keine aktive Investor Relations Arbeit betrieben und wollten zunächst einmal aufbauen und eine kritische Masse erreichen und uns erst danach der breiten Investorenöffentlichkeit präsentieren. Mit dem fortlaufenden Portfolioaufbau, dem Eintritt in den Prime Standard und den guten Kennzahlen werden wir jedoch zunehmend als interessanter Titel – auch von institutioneller Seite – wahrgenommen.

Erst kürzlich haben wir ein Coverage von Berenberg mit „Buy“-Empfehlung und Kursziel 10 Euro erhalten. Bereits im laufenden Geschäftsjahr werden wir beim FFO die Schwelle von 10 Millionen Euro übersteigen, was ein Meilenstein in der noch jungen Historie der Deutsche Konsum ist. Weiterhin haben wir unseren Internetauftritt professionalisiert und geben regelmäßig Finanzberichte und Investorenpräsentationen in Deutsch und Englisch heraus. Zudem werden wir zukünftig zwar weiterhin zurückhaltend, aber doch etwas stärker auf Investorenkonferenzen präsent sein und das Unternehmen auch auf Roadshows möglichen Investoren präsentieren. In der Zukunft werden der Aktie möglicherweise auch einige Indexaufnahmen helfen.