SeniVita Social Estate: „Wirtschaftlicher Erfolg als Basis für Vertrauen”

Bis zu 30 Millionen Euro will SeniVita Social Estate mit zwei Anleihen - eine besichert, eine unbesichert - an der Börse einsammeln. Doch das ist nur ein Teil der Finanzierungsplanungen: Ein Aktien-IPO soll folgen, möglichst noch in diesem Jahr. Im Exklusiv-Interview mit der Redaktion von www.4investors.de spricht Horst Wiesent, Vorstandschef der SeniVita Social Estate, über die Investitions- und Börsenpläne der Gesellschaft. „Grundsätzlich bewegen wir uns in einem konjunkturell weitestgehend unabhängigen Wachstumsmarkt”, sagt Wiesent, der vom eigenen Geschäftsmodell weiterhin überzeugt ist. Dies wolle man „mit Wort und Tat auch dem Kapitalmarkt vermitteln”.


www.4investors.de: Es gibt die SeniVita Social Estate und die SeniVita Sozial gGmbH. Die Namensähnlichkeit ist etwas verwirrend. Können sie die Aufgaben der beiden Gesellschaften und die Abgrenzung zueinander kurz erläutern?

Wiesent: Die SeniVita Social Estate AG (SSE) ist letztlich von der SeniVita Sozial gGmbH (SVS) gegründet worden, die immer noch mit 49,99 Prozent Hauptaktionärin der SSE ist. Die Kernkompetenz der SSE ist die Planung, der Bau, die Vermarktung und zusammen mit den Tochtergesellschaften der SSE der Betrieb von Pflegewohnanlagen. Damit ist die SeniVita Social Estate AG heute ein führender Entwickler und Betreiber von Pflegeimmobilien in Deutschland geworden. Die SeniVita Sozial gemeinnützige GmbH verfolgt ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke. Sie betreibt aktuell zwei Einrichtungen der Behindertenhilfe (Prader-Willy-Syndrom), eine Einrichtung der Kinderkrankenpflege, zwei Tagespflegeeinrichtungen und zwei stationäre Pflegeeinrichtungen. Über die eigenen Dr. Wiesent-Schulen bildet die SVS Fachkräfte für Alten- und Heilerziehungspflege aus und betreibt eine bilinguale Grundschule sowie eine Fachoberschule.

www.4investors.de: Mit der SeniVita Social Estate begeben sie aktuell zwei neue Anleihen. Warum splitten sie ihre Emission in zwei Papiere auf?

Wiesent: Wir kommen damit den unterschiedlichen Bedürfnissen von Anleihen-Investoren entgegen. Deshalb haben wir eine grundschuldlich besicherte Anleihe (7 Prozent) im Volumen von bis zu 20 Millionen Euro und eine unbesicherte im Volumen von bis zu 10 Millionen Euro aufgelegt, die im Vergleich dazu mit einem höheren Zinssatz (9 Prozent) ausgestattet ist. Damit wollen wir auch den Investoren unserer laufenden Wandelanleihe, die nicht in Aktien wandeln können, die Möglichkeit bieten, weiter in der SSE investiert zu bleiben. Wir honorieren den Umtausch mit einem Wechselbonus von 3 Prozent je 1.000 Euro Anleihen-Nennbetrag.

www.4investors.de: Welche Sicherheiten haben Anleger bei der 7,0-prozentigen Anleihe?

Wiesent: Die Schuldverschreibungen 2019/2023 sind erstrangig grundschuldlich besichert. Das heißt, es werden zukünftig Grundschulden auf im Eigentum der SSE und/oder ihrer Tochtergesellschaften stehenden Grundstücke zu Gunsten eines Treuhänders bestellt. Als Treuhänder fungiert eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Der Treuhänder hält für die Besicherung der Forderungen der Anleiheinhaber unter anderem Grundpfandrechte auf den Immobilien im eigenen Namen aber für die Anleihegläubiger.

www.4investors.de: Mit dem frischen Geld wollen sie eine Wandelanleihe refinanzieren. Bleibt danach noch Geld für Investitionen übrig?

Wiesent: In erster Linie soll mit den neuen Anleihen in der Tat die Rückzahlung der Wandelanleihe sichergestellt werden. Das wird auch sehr stark vom Platzierungserfolg abhängen. Die Anleiheemission ist aber nur ein Teil unseres Finanzierungskonzepts. Wir bereiten neben der Anleihenplatzierung einen Börsengang vor, von dem wir uns ebenfalls frisches Geld erhoffen, das uns dann auch für Investitionen zur Verfügung steht. Ferner erwarten wir noch Erlöse aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien. Darüber hinaus wollen wir uns so entwickeln, dass wir künftig die Möglichkeit haben, neue Bauprojekte über klassische Projektfinanzierungen zu finanzieren.

www.4investors.de: Sie sprechen es bereits an, das große Ziel bleibt ein zeitnaher Börsengang. Wovon wird dies abhängen?

Wiesent: Wir arbeiten gerade am Börsengang und wollen den IPO nach Möglichkeit noch in diesem Jahr umsetzen, wobei sich das Platzierungsfenster auch noch in das neue Jahr dehnen könnte. Neben einer weiteren Stärkung des Eigenkapitals wird mit dem IPO der SSE auch frisches Geld zufließen. Und die Inhaber der Wandelanleihe können die Option nutzen, Aktionäre der SSE zu werden.

www.4investors.de: Wo wollen sie bei den künftigen Investitionen ihren Schwerpunkt setzen?

Wiesent: Wir konzentrieren uns weiterhin auf Pflegewohnanlagen modernsten Zuschnitts nach unserem Konzept der AltenPflege 5.0 bzw. des „Betreuten Wohnens PLUS+“. Das ist eine Kombination aus seniorengerechtem Wohnen, ambulanter Pflege in der eigenen Wohnung und Tagespflege in einem Gebäudekomplex, die ein Plus an Wohnkomfort, Selbstbestimmung, Qualität und Preisvorteilen gegenüber herkömmlichen Heimen für pflegebedürftige Menschen bietet. Regional werden wir uns weiter auf unser Stammland Bayern fokussieren, wobei jetzt unser erstes Projekt in Niedersachsen anläuft. Künftig ist aber auch eine Ausweitung auf verschiedene Städte in Nordrhein-Westfalen und eventuell auch auf weitere deutsche Bundesländer geplant.

www.4investors.de: Bayern ist und bleibt also ihr Kernmarkt?

Wiesent: Ja, das ist unser Ursprung. Zwischenzeitlich sind jedoch auch in anderen Bundesländern die regulatorischen Voraussetzungen für eine Skalierung unseres Geschäftsmodells geschaffen worden. Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, aber auch Baden-Württemberg und andere Länder sind jetzt offen für unser Konzept der AltenPflege 5.0 bzw. sogar schon 6.0.

www.4investors.de: Ihr Unternehmen ist zuletzt durch schwierige Zeiten gegangen. Wie wollen sie das Vertrauen der Investoren zurückgewinnen?

Wiesent: Die Schlüsselworte dazu sind für uns Transparenz und wirtschaftlicher Erfolg als Basis für Vertrauen. Bei beidem haben wir durch die Vergangenheit bedingt noch Nachholbedarf. Doch wir kommen voran. Grundsätzlich bewegen wir uns in einem konjunkturell weitestgehend unabhängigen Wachstumsmarkt mit einem Geschäftsmodell, das wir unverändert für vielversprechend erachten. Wir sind davon überzeugt und diese Überzeugung wollen wir mit Wort und Tat auch dem Kapitalmarkt vermitteln.

www.4investors.de: Was haben sie aus der Vergangenheit gelernt?

Wiesent: In aller Kürze: Bei Fehlentwicklungen schneller gegenzusteuern. Als ich zusammen mit meinem SeniVita Mit-Gründer Manfred Vetterl im Juni 2018 wieder in den Vorstand ging, mussten wir sofort umfangreiche Maßnahmen zur Stützung der Finanzlage und des Eigenkapitals einleiten. Insgesamt gibt es noch Optimierungspotenziale, was die Auslastung und die Prozessabläufe angeht. In allen Bereichen haben wir Maßnahmen eingeleitet, die zur künftigen Ergebnisverbesserung beitragen sollen. So haben wir beispielsweise jüngst das Team im Bereich Rechnungswesen und Controlling verstärkt.

www.4investors.de: Wie sieht aktuell ihr Portfolio aus?

Wiesent: Zu unserem Portfolio gehören 13 bestehende Pflegewohnanlagen, die wir gebaut haben, wo wir über unsere Tochtergesellschaften die Tages- und/oder ambulante Pflege bzw. die Hausverwaltung übernehmen und die teilweise noch in unserem Eigentum sind. Aktuell sind zwei Einrichtungen im Bau, die planmäßig im April 2020 fertiggestellt und verkauft werden sollen. Darüber hinaus sind neun Einrichtungen in der Entwicklungsphase.

www.4investors.de: Sie wollen jährlich zwischen vier und zehn neue Immobilien errichten. Welche Pläne haben sie für 2020?

Wiesent: Aktuell sind zwei Einrichtungen – in Königsberg und Weidenberg in Bayern – im Bau, die wir planmäßig im April 2020 fertigstellen und dann auch verkaufen wollen. In der zweiten Jahreshälfte 2020 ist der Baubeginn von zwei weiteren Projekten mit Kosten von zusammen rund 18,6 Millionen Euro sowie eine Sanierung im Volumen von 1,5 Millionen Euro vorgesehen. Diese Projekte sind in ihrer Umsetzung jedoch auch vom Erfolg unserer Finanzierungsmaßnahmen – Anleiheemission und Börsengang – abhängig.

www.4investors.de: Wie viele Menschen werden derzeit in den von ihnen gebauten Einrichtungen betreut? Wo liegen da die Erwartungen bis Ende 2020?

Wiesent: Alles in allem wohnen in den von uns gebauten 13 Einrichtungen derzeit rund 700 Menschen. In etwa nochmals dieselbe Zahl wird in den Tagespflegen betreut. Bis Ende 2020 werden nochmals 137 Wohnungen und drei Tagespflegen an drei Standorten dazu kommen.

www.4investors.de: Mit der AltenPflege 5.0 (Betreutes Wohnen PLUS+) sind sie seit Jahren am Markt. Wie dynamisch ist dieses Konzept, wie sehr entwickelt es sich weiter?

Wiesent: Dynamik und Flexibilität sind zwei Kernkomponenten des Konzepts, das wir permanent weiterentwickeln. Aktuell mit Bereichen mit größeren Wohnungen für Paare und für Demenzwohngruppen bzw. Demenzwohnen. Das ist dann schon die Weiterentwicklung von AltenPflege 5.0 zu „AltenPflege 6.0“. Unser neues Pflege- und Gebäudekonzept sieht grundsätzlich mehr Platz vor. Wir haben darin auch die Erfahrung verarbeitet, dass sich Pflegebedürftige und insbesondere Demenzkranke schwertun, aus dem ersten oder zweiten Stock in die Tagespflege im Erdgeschoss zu kommen. Jetzt richten wir in jedem Stock eine eigene Tagespflege ein. Dazu trennen wir auch die Grundstücke entsprechend, was die Vermarkung von Wohnungen und Tagespflegen erleichtert. Ebenso gliedern wir jetzt auch die Bereiche für weniger Pflegebedürftige in ein eigenes Gebäude aus.

www.4investors.de: Gesundheitsminister Spahn sucht im Ausland nach neuen Pflegekräften. Ist das der richtige Weg? Was würden sie sich von der Politik wünschen?

Wiesent: Pflegekräfte aus anderen Ländern zu gewinnen, ist aktuell der einzige Weg, um den herrschenden Pflegekräftemangel einigermaßen in den Griff zu bekommen. Allerdings brauchen wir entsprechend qualifizierte Kräfte. Deshalb habe ich mit politischer Unterstützung auch Pilotprojekte mit (Hochschul)-Partnern aus dem Ausland gestartet, die Studenten oder entsprechend qualifizierte Kräfte zu uns schicken, um sie fachlich weiterbilden zu lassen. Die SeniVita-Gruppe bildet sie in eigenen Fachschulen aus, wobei sie damit übrigens derzeit in Bayern der einzige private Anbieter ist, der das macht. Aktuell hat die SeniVita-Gruppe in ihren Fachschulen Schüler aus China, Russland und aus afrikanischen Ländern, die zweisprachig unterrichtet werden. Die ersten Erfahrungen damit sind sehr positiv, erste Absolventen konnten bereits übernommen werden. Mein Wunsch an die Politik ist, den eingeschlagenen Kurs in der Pflege nach dem Grundsatz „ambulant vor stationär“ konsequent weiter zu verfolgen. Wir brauchen in den nächsten Jahren für den steigenden Bedarf mehr Einrichtungen für Pflegebedürftige. Die dafür nötigen Investitionen können nur von privater Seite kommen. Deshalb sollte man diese Initiativen unterstützen, statt immer mehr bürokratische Hürden aufzubauen und dadurch auch Pflegekräfte zu entmutigen.