Bewertungskennziffern bei Wohnimmobilien: Kein Buch mit 7 Siegeln - Commerzbank Kolumne

Der Leser eines Geschäfts- oder Quartalsberichtes oder einer tiefergehenden Aktienanalyse von börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften stößt unweigerlich auf viele merkwürdige Abkürzungen. Natürlich spielen einschlägige Kennzahlen wie Mieterlöse, Leerstand, Investitionen, Zinsaufwand, operative Marge und Gewinn eine Rolle. Mit der Zeit haben sich aber einige branchenspezifische Kennzahlen herausgebildet. Dazu gehört die substanzorientierte Kennzahl NAV (Net Asset Value). Diese beschreibt, wie viel die zum jeweiligen Konzern gehörenden Immobilien (Verkehrswert) abzüglich der Nettofinanzschulden wert sind. Für Anleger lohnt ein Blick auf das Verhältnis von Aktienpreis zu Buchwert/Aktie (P/NAV). Gerade die Zinsentwicklung der letzten Jahre sowie steigende Objektpreise u.a. wegen hoher Nachfrage haben zu steigenden Immobilienbewertungen geführt. Dies führt zu einer optischen Verbilligung der Aktie, da der Nenner (NAV) steigt. Auch in diesem Jahr ist in begehrten Lagen (Städten/Regionen wie Berlin) mit Wertzuwächsen zu rechnen. Neben der Substanzbetrachtung lohnt sich aber auch ein Blick auf die Ergebnis- bzw. Cashflow-Kraft und damit auf die Kennziffer FFO (Funds From Operations). Damit kann die operative Geschäftsentwicklung dargestellt werden, denn der Jahresüberschuss wird z.B. um Abschreibungen und Erlösen aus Verkäufen bzw. den im NAV erfassten Bewertungsveränderungen des Bestandes korrigiert. Für die meisten Immobilienunternehmen ist diese Kennzahl - und nicht der Nettogewinn - Grundlage der Dividendenausschüttung. Das Thema Fremdkapital hat ebenfalls eine hohe Bedeutung. Dies wird in einer weiteren wichtigen Kennzahl LTV (Loan-to-Value-Ratio) ausgedrückt. Hierbei werden die Nettoverbindlichkeiten ins Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilien gesetzt. Je höher die Zahl ausfällt, desto zinssensitiver ist eine Immobiliengesellschaft.

Anleihen

Deutschland: Industrieproduktion (Mrz), 8:00 Uhr
Deutschland: Exporte (Mrz), 8:00 Uhr
USA: Stimmung kleiner Unternehmen (Apr), 12:00 Uhr

Der Wochenauftakt begann am Rentenmarkt recht verhalten; die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen pendelte bei gerin-gen Umsätzen im Bereich von 0,52% bis 0,54%.
Diese Woche liefert wichtige Daten zur Einschätzung, wie es um die deutsche Industrie bestellt ist. Heute früh überraschte die deutsche Produktion positiv. Im März wuchs diese im Vergleich zum Vormonat um 1,0%, Volkswirte hatten einen Anstieg um 0,8% vorhergesagt. Im Jahresvergleich ergibt sich ein Anstieg von 3,2%. Nach dem schwachen Februar – hier ging die Produktion um 1,7% M/M zurück – kam es zu einer Gegenbewegung, denn im Februar belasteten einige Sondereffekte wie zum Beispiel die Streiks in der Metall- und Elektroindustrie. Insgesamt schwächte sich die Industrieproduktion in den ersten drei Monaten 2018 im Vergleich zum Schlussquartal 2017 leicht ab. Gestern enttäuschten dagegen die Auftragseingänge in der deutschen Industrie für März: Diese fielen gegenüber dem Vormonat um 0,9%. Experten hatten mit einem Plus von 0,5% gerechnet. Damit zeigte sich der dritte Rückgang in Folge. Besonders die schwache Nachfrage aus dem Ausland belastete hier. Im Inland wurden dagegen mehr Industriegüter nachgefragt. Im gesamten ersten Quartal gingen die Bestellungen um 2,1% gegenüber dem Vorquartal zurück. Positiv läuft es wieder bei den Exporten, die sich im März um 1,7% im Monatsvergleich erhöhten (nach einem Rückgang im Februar um 3,1%), Importe gingen dagegen um 0,9% M/M zurück. Damit verbesserte sich die Handelsbilanz, was zu einem positiven Beitrag zum BIP-Wachstum führt. Damit dürfte die deutsche Wirtschaft im ersten Quartal besser gewachsen sein, als zunächst befürchtet. Wir rechnen nun mit einem BIP-Wachstum von 0,4%.

Aktien

Beiersdorf, Dt. Post, E.ON, Munich Re, Ergebnis Q1
Continental, endg. Ergebnis Q1
Axel Springer, SGL Group, Symrise, Ergebnis Q1
Uniper, Ergebnis Q1
Intesa SanPaolo, Ergebnis Q1
Walt Disney, Ergebnis Q2

Vor allem ein weiter nachgebender Euro sorgte zum Wochenauftakt dafür, dass die europäischen Aktienbörsen den positiven Trend vom Freitag weiter fortsetzen konnten. Am Nachmittag unterstützte dann eine fester einsetzende Wall Street zusätzlich. In diesem Umfeld konnte der deutsche Leitindex Dax 30 zum ersten Mal seit Februar wieder die Marke von 12.900 Punkten überwinden. Besonders stark in Szene setzten sich im beschriebenen Umfeld die Aktien des Halbleiterproduzenten Infineon (+3,5%). Schwächer tendierten dagegen vor allem die Titel des Baustoffspezialisten HeidelbergCement (-0,4%). Im MDax standen die Aktien von Norma (+7,4%) nach der Veröffentlichung von angehobenen Umsatzzielen an der Indexspitze. Im Euroraum tendierten alle Branchen fester, wobei Grundstoffe (+1,4%) und Informationstechnologie (+1,2%) die beste Entwicklung aufwiesen. Stärkste Einzeltitel waren hier die Aktien von Nokia (+2,8%). Die Börse in London blieb wegen eines Feiertags geschlossen. An den US-Börsen konnten die frühen Gewinne nicht vollends ins Ziel gerettet werden, nachdem Präsident Trump via Twitter mitgeteilt hatte, die Entscheidung über das Atomabkommen mit dem Iran bereits am Dienstag bekanntzugeben. Der IT-Sektor (+0,8%) konnte seinen positiven Lauf weiter fortsetzen, während Telekommunikationstitel (-0,6%) unter Druck blieben. Im Fokus standen die Aktien von Starbucks (-0,4%), nachdem bekannt geworden war, dass Nestlé die Handelsgeschäfte der Kaffeehauskette übernehmen wird. Die asiatischen Märkte setzten heute Morgen ihren allmählichen Erholungstrend weiter fort.

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