SeniVita Social Estate: Nachfrage bei der Altenpflege wird immer weiter steigen

Bis zu 50 Millionen Euro will die SeniVita Social Estate mittels Anleihe ins Unternehmen holen. Was mit dem Geld geschehen soll, erläutert Vorstandschef Horst Wiesent im Interview mit der Redaktion von www.4investors.de. Die Wandelanleihe ist mit 6,5 Prozent verzinst, sie hat eine Laufzeit von fünf Jahren. Doch schon vorher hofft Wiesent auf einen Börsengang der Gesellschaft. Wie Investoren davon profitieren können, erklärt er ebenfalls im Gespräch. Die Besicherung der Anleihe, die Expansion ins Ausland sowie die künftigen Pläne von Wiesent sind weitere Themen des Gesprächs.



www.4investors.de: Nicht jeder ist mit ihrem System der Altenpflege 5.0 vertraut. Können sie dieses in drei Sätzen erläutern?

Wiesent: „Altenpflege 5.0“ bedeutet, dass seniorengerechtes Wohnen in der Mietwohnung, Pflege in der Wohnung und Tagesbetreuung unter einem Dach möglich sind. Die Bewohner entscheiden selber, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen. Für sie bietet das Konzept viele Vorteile: mehr Wohnkomfort, mehr Privatheit, mehr Wahlmöglichkeiten und mehr Pflegequalität.

www.4investors.de: Wie kam es zur Verbindung von SeniVita und Ed. Züblin in der SeniVita Social Estate? Immerhin ist Züblin deutlich größer als SeniVita.

Wiesent: Wir arbeiten bei der SeniVita Sozial gGmbH, der Muttergesellschaft der Social Estate AG, bereits seit mehreren Jahren mit Züblin erfolgreich zusammen. Gemeinsam haben wir bereits neun Pflegeeinrichtungen umgebaut oder neugebaut. Züblin war deshalb für uns die erste Wahl als Partner für die SeniVita Social Estate. Aufgrund der positiven Erfahrungen war auch Züblin an einer intensiveren Kooperation interessiert. Mit der Bündelung unserer Kompetenzen in der gemeinsamen Tochtergesellschaft SeniVita Social Estate AG krönen wir letztlich unsere bestehende erfolgreiche Zusammenarbeit.

www.4investors.de: Mit den bis zu 50 Millionen Euro aus der Anleihe wollen sie neue Einrichtungen bauen. Wie sehen die genauen Pläne aus?

Wiesent: Der Netto-Emissionserlös soll zum Bau oder für den Umbau von Pflegewohnanlagen verwendet werden, einschließlich des Erwerbs der zugehörigen Immobilien. Wir haben hier aktuell für 2015 Projekte in Maisach und Bad Wiessee in Oberbayern sowie in Ebelsbach in Unterfranken geplant. Das Grundstück in Bad Wiessee steht im Eigentum der SeniVita Sozial gGmbH, das Grundstück in Maisach wurde bereits durch die SeniVita Social Estate erworben. Für die geplante Wohnanlage in Ebelsbach ist ein geeignetes Grundstück im Einvernehmen mit der Gemeinde reserviert. Daneben soll ein Objekt in Piding erworben werden. Hierbei handelt es sich um ein existierendes Seniorenhaus mit stationärer Pflege. Dieses Objekt soll angekauft, die einzelnen Wohnungen aufgeteilt und an Kapitalanleger veräußert werden. Wir haben zudem noch zahlreiche Projekte in der Pipeline, bei denen wir sofort loslegen können, sobald die Anleihegelder da sind.

www.4investors.de: Sind die Baupläne schon von den Gemeinden abgesegnet oder könnte es noch irgendwo Schwierigkeiten geben?

Wiesent: Für uns ist ein Projekt nur dann ein Projekt, wenn wir bereits einen breiten Konsens mit der Gemeinde über den Grundstückserwerb und die Art der Bebauung gefunden haben. In der Regel kommen sogar die Bürgermeister auf uns zu, um uns geeignete Grundstücke anzubieten. Bei den für 2015 geplanten Projekten stehen wir unmittelbar vor der Realisierung. Konkret sind die Baupläne für Ebelsbach bereits eingereicht, in Bad Wiessee haben wir schon die Genehmigung vorliegen und in Maisach ist am vergangenen Wochenende der erste Spatenstich erfolgt.

www.4investors.de: Wie ist die Anleihe besichert?

Wiesent: Die Wandelschuldverschreibung dient der Finanzierung der Bauprojekte. Sie wird daher auch durch die Bauprojekte erstrangig besichert. Die Ausgestaltung der Sicherheitenstruktur für die Entwicklung bzw. den Bau von Immobilien ist besonders anspruchsvoll. Den gesamten Mittelzufluss aus der Anleihe bekommt zunächst ein Treuhänder. Er hält nicht nur die Sicherheiten, sondern überwacht auch die Mittelverwendung. Er darf nur auszahlen, wenn ein Baugutachten über Grundstück und zu errichtendes Gebäude vorliegt. Aus Gründen der Anlegerinformation finden sich im Wertpapierprospekt daher sowohl Gutachten für den Bodenwert als auch Verkehrswertgutachten für den erwarteten Wert nach Bebauung. So wird volle Transparenz erreicht. Außerdem muss eine adäquate Grundschuld zugunsten des Treuhänders eingetragen werden. Erst danach darf der Treuhänder eine Rechnung bezahlen. Außerdem gibt es eine Sicherungsabtretung hinsichtlich aller Ansprüche auf Veräußerungserlöse und Mietzahlungen und eine fortlaufende Verwahrung von Projekterlösen und Mietzahlungen als Barsicherheit, so dass der Wert der Sicherheiten den Nominalbetrag der ausstehenden Anleihe deckt. Der Anleger ist also im Ergebnis an einem gut abgesicherten Immobilienportfolio mit planmäßig langfristigen Mietverträgen beteiligt.

www.4investors.de: Der Genussschein von SeniVita wurde von Creditreform geratet. Bei dieser Wandelanleihe greifen sie auf die Dienste von Euler Hermes zurück. Was hat den Wechsel veranlasst?

Wiesent: Bei der SeniVita Sozial handelt es sich um ein Unternehmensrating. Aufgrund der Besicherung benötigten wir für die Wandelanleihe der SeniVita Social Estate ein Emissionsrating. Eine besicherte Wandelschuldverschreibung, wie wir sie jetzt mit der SeniVita Social Estate anbieten, ist ein neuartiges Instrument auf dem deutschen Kapitalmarkt. Es war deshalb gar nicht einfach, eine Ratingagentur zu finden, die dieses Instrument kann. Euler Hermes hat sich letztlich in einem Auswahlprozess als die aus unserer Sicht dafür geeignete Agentur heraus kristallisiert.

www.4investors.de: Für 2018 planen sie einen Börsengang. Warum warten sie damit noch so lange?

Wiesent: Wir verfolgen grundsätzlich das Ziel, mehr Eigenkapital in das Unternehmen zu bringen, damit wir weiter wachsen können. Das soll bei der SeniVita Social Estate AG über einen Börsengang erfolgen, bei dem dann auch die Anleger in der Wandelanleihe ihr Wandlungsrecht wahrnehmen und Aktionäre werden können. Denkbarer Termin für den Börsengang ist aus unserer Sicht frühestens der Oktober 2018. 2018 deshalb, weil ab dann die relativ geburtenstarken Jahrgänge 1933 bis 1942 in die Pflege kommen werden und sich damit nach unseren Erwartungen der Bedarf an unseren Wohnanlagen vervielfacht.

www.4investors.de: Beim geplanten Börsengang können Anleger die Anleihe wandeln. Zu welchen Konditionen wird dies möglich sein?

Wiesent: Jeder Anleger hat das Recht, die Wandelschuldverschreibung nach dem angestrebten Börsengang der SeniVita Social Estate AG in stimmberechtigte Stammaktien zu wandeln. Der Wandlungspreis je Aktie beträgt 10,00 Euro. Das Wandlungsverhältnis errechnet sich grundsätzlich durch Division des Nennbetrags einer Schuldverschreibung durch den Wandlungspreis. Bei einem Wandlungspreis von 10,00 Euro würden aus nominal 1.000,00 Euro Wandelschuldverschreibung 100 Aktien der SeniVita Social Estate. Erfolgt kein Börsengang, erhält der Anleger 103 Prozent des Nominalwertes der Anleihe zurück. Sollte das Geschäftsmodell früher als geplant erfolgreich sein, lässt sich der Erfolg bereits an dem Kurswert der Wandelschuldverschreibung ablesen.

www.4investors.de: Was passiert, wenn es nicht zum IPO kommt?

Wiesent: Ganz wichtig: Die SeniVita Social Estate ist nicht darauf angewiesen, einen Börsengang durchzuführen. Der angestrebte Börsengang ist für uns ein Instrument, mehr Eigenkapital in das Unternehmen zu bringen, um noch stärker wachsen zu können. Wenn sich die SeniVita Social Estate AG so entwickelt wie geplant und wie wir das heute erwarten können, dann sind wir in der Lage, die Finanzierung unserer Projekte auch ohne Börsengang darzustellen. Allenfalls müssten wir dann unser Wachstumstempo drosseln, was wir jedoch nicht beabsichtigen.

www.4investors.de: Sie wollen künftig pro Jahr fünf bis zehn neue Wohnanlagen bauen. Wie viele Plätze werden dadurch entstehen?

Wiesent: Das hängt von der Größe der einzelnen Anlagen an den jeweiligen Standorten ab. Sie variiert in der Regel zwischen 25 und 75 Wohneinheiten. Bei den vier Projekten, die wir dieses Jahr realisieren wollen, entstehen insgesamt 217 Wohnungen. Für die Projekte, die wir in der Pipeline haben, gehen wir im Schnitt von 60 Wohneinheiten pro Anlage aus.

www.4investors.de: Geplant ist, dass sie nach Österreich expandieren. Treffen sie dort auf ähnliche Bedingungen und gesetzliche Regularien wie in Deutschland?

Wiesent: Die Pflegestandards sind ähnlich, in einigen Bereichen der gesetzlichen Rahmenbedingungen ist Österreich sogar weiter - auch auf dem Gebiet der Altersforschung. Deshalb arbeiten wir übrigens seit 2008 und bei der Weiterentwicklung unserer Altenpflege 5.0 intensiv mit der führenden österreichischen Gesundheitsuniversität UMIT in Hall in Tirol, Fakultät Pflegewissenschaften, zusammen. Wir sind deshalb zuversichtlich, dass wir unsere Altenpflege 5.0 sehr schnell an die österreichischen Verhältnisse anpassen können. Allerdings setzt dies auch eine entsprechende Unterstützung durch Politik und Institutionen voraus.

www.4investors.de: Analysten glauben, dass sich ihr Umsatz von 2015 auf 2016 auf 52 Millionen Euro vervierfachen kann. Ist das realistisch?

Wiesent: Wir können mit der Schätzung der Analysten gut leben. Sie müssen bedenken, dass wir 2015 als SeniVita Social Estate AG ja nahezu aus dem Stand starten, sprich auf der Grundlage dessen, was die Vorgängergesellschaften, im Wesentlichen die SeniVita Bau GmbH bisher erreicht haben. Durch den Mittelzufluss aus der Wandelanleihe können wir sofort im Wachstumstempo zulegen. 2015 wollen wir vier Wohnanlagen realisieren, 2016 zwischen fünf und zehn.

www.4investors.de: Sie wollen die gebauten Wohnanlagen zum großen Teil verkaufen, etwa 20 Prozent sollen von ihnen gehalten werden. Welche Strategie steckt dahinter?

Wiesent: Wir wollen einerseits Ertragspotenziale heben, andererseits aber auch die Substanz der SeniVita Social Estate AG stärken. Zudem können wir dann flexibel auf Schwankungen im Immobilienmarkt reagieren und die Ertragsentwicklung der SeniVita Social Estate verstetigen.

www.4investors.de: SeniVita Sozial ist ein gemeinnütziges Unternehmen. Trifft das auf die Beteiligung SeniVita Social Estate AG, die die Wandelanleihe begibt, auch zu?

Wiesent: Nein, denn sonst ließe sich das Geschäftsmodell der SeniVita Social Estate AG, nämlich Pflegeimmobilien zu bauen und die Wohnungen dann gewerblich zu verkaufen, nicht umsetzen. Als gewerbliche AG kann die SeniVita Social Estate auch wesentlich schneller und mit mehr Bau-Power Pflegeimmobilien bauen, als es etwa die gemeinnützige Muttergesellschaft SeniVita Sozial allein je könnte. Von dem Wachstum und den potenziellen Erträgen der SeniVita Social Estate AG profitiert dann aber auch die SeniVita Sozial gGmbH sehr stark als deren Hauptaktionärin mit 50 Prozent.