Defama: Neunte Dividendenerhöhung in Folge

Defama steigert 2023 den Umsatz von 20,2 Millionen Euro auf 23,4 Millionen Euro. Der Gewinn sinkt von 5,4 Millionen Euro auf 4,4 Millionen Euro. Geplant war für 2023 ein Gewinn von 4,0 Millionen Euro – ohne Zusatzgewinne aus Verkäufen.

Dabei muss berücksichtigt werden, dass es 2022 einen Einmaleffekt über 2 Millionen Euro aus dem Verkauf der Objekte in Sonnefeld und Löwenberg gab. 2023 gibt es bei den Zahlen einen Sondereffekt von 0,5 Millionen Euro durch einen Verkauf in Höhn. Je Aktie sinkt der Gewinn von Defama von 1,15 Euro auf 0,91 Euro. Der Wert des Portfolios steigt von 257 Millionen Euro auf 283 Millionen Euro an.

Bei den Funds From Operations geht es von 8,6 Millionen Euro auf 9,7 Millionen Euro nach oben. Dies ist ein Plus von 13 Prozent. Prognostiziert hatte Defama einen Wert von 9,8 Millionen Euro. Je Aktie liegt der FFO bei 2,01 Euro (Vorjahr: 1,82 Euro). Beim annualisierten FFO liegen die Werte bei 11,3 Millionen Euro bzw. 2,35 Euro.

Dividende von 0,57 Euro je Aktie

Für 2023 will Defama eine Dividende von 0,57 Euro je Aktie ausschütten. Im Vorjahr gingen 0,54 Euro je Anteilsschein an die Aktionäre. Seit der Firmengründung hat Defama in jedem Jahr die Dividende erhöht. Dies ist somit die neunte Dividendenerhöhung in Folge, während andere Gesellschaften aus dem Immobilienbereich mit großen Problemen kämpfen.

2024 will Defama den FFO um 10 Prozent auf 10,6 Millionen Euro steigern. Der annualisierte FFO soll bei 12 Millionen Euro bzw. 2,50 Euro je Aktie liegen. Es soll ein Gewinn von mehr als 5 Millionen Euro ausgewiesen werden. Beeinflusst werden könnte der Gewinn von Veräußerungsgewinnen aus Objektverkäufen. Auch soll die Dividende erneut ansteigen. Dabei gibt es keine festgelegte Ausschüttungsquote.

Im Portfolio von Defama befinden sich derzeit 65 Fachmarktzentren. Die Nutzfläche liegt bei 277.000 Quadratmetern. Die Leerstandsquote beträgt weniger als 4 Prozent. Es gibt eine annualisierte Jahresnettomiete von 24 Millionen Euro.

Fünf Objekte sind 2023 hinzugekommen. Die Zukäufe von Defama erfolgten in Nordhausen (Thüringen), Markoldendorf (Niedersachsen), Heinsberg (Nordrhein-Westfalen), Zell unter Aichelberg (Baden-Württemberg) und Grevesmühlen (Mecklenburg-Vorpommern).

Weitere Zukäufe in 2024 geplant

Im laufenden Jahr dürfte das Portfolio weiter wachsen. Wie Defama-Gründer Matthias Schrade in einer Telefonkonferenz deutlich macht, ist der Transaktionsmarkt derzeit fast ausgetrocknet. Es finden sich nur wenige Käufer am Markt, Verkäufer haben oft noch illusorisch hohe Preise im Kopf. Realistisch sind aus seiner Sicht in der momentanen Lage Verkaufspreise mit dem Faktor 10 oder niedriger.

Defama gehört zu den wenigen noch wirklich aktiven Playern am Markt. Man hat zuletzt mehrere Gebote abgegeben. Wenn alles gut läuft, kann man das Einkaufsvolumen aus dem Vorjahr von 28 Millionen Euro 2024 übertreffen. Sicher ist das aber erst, so Schrade, wenn die Tinte beim Notar trocken sei. Er sieht aber ein weiter steigendes Angebot an guten Kaufobjekten, entsprechend zuversichtlich blickt er in die Zukunft.

In diesem Zusammenhang geht Schrade noch einmal auf die Prognose 2024 ein. Mit dieser habe man es sich recht schwer gemacht, so der Vorstand. Es ist letztlich sehr unklar, wie hoch das Ankaufsvolumen 2024 ausfallen wird. Die Prognose beinhaltet demnach nur wenig Zukaufsphantasie. Sollten sich die Akquisitionen aber wie erhofft stark entwickeln, müsste man die Prognose anpassen.

Der Manager betont zugleich, dass man weiter bedacht und planvoll wachsen wolle. All dies muss für die Mitarbeiter in der Verwaltung steuerbar sein. Man will es mit den Akquisitionen nicht auf die Spitze treiben, sonst komme man am Ende in der Verwaltung nicht mehr hinterher. Bisher habe man dies nicht übertrieben, an diese Regel will man sich auch in Zukunft halten.

Es würde aber nicht verwundern, wenn Defama die mittelfristige Planung, die sich auf 2025 bezieht, im Jahresverlauf ändern wird. Aktuell plant man für 2025 einen Portfoliowert von 350 Millionen Euro (2023: 283 Millionen Euro). Die annualisierten Mieterträge sieht man bei 28 Millionen Euro (2023: 24,2 Millionen Euro). Der FFO soll dann bei mindestens 13 Millionen Euro (2023: 9,7 Millionen Euro) bzw. über 2,70 Euro je Aktie (2023: 2,01 Euro) liegen.

Wichtig ist für Schrade, dass man mit eigenen Mitteln wächst. Hier nennt er die Stichworte Cashflow, Revalutierung und lukrative Verkäufe. Defama (WKN: A13SUL, ISIN: DE000A13SUL5, Chart, News) muss den Kapitalmarkt demnach für das weitere Wachstum nicht in Anspruch nehmen. Eine Kapitalerhöhung ist nicht geplant. Bei lukrativen Opportunitäten will Schrade sie aber für die Zukunft nicht ausschließen. Das hat man auch früher schon von ihm gehört. Eine klare Absage erteilt der Vorstand hingegen der Emission einer Anleihe oder eines Schuldscheindarlehens. Diese Finanzierungsvarianten kommen für Defama nicht in Frage.

Die Aktien von Defama gewinnen 0,8 Prozent auf 25,90 Euro. In den vergangenen sechs Monaten kann das Papier 20 Prozent zulegen.