Traumhaus: Aktueller Kapitalmarkt-Standpunkt

Im Koalitionsvertrag der Ampelkoalition steht, dass es jährlich 400.000 zusätzliche Wohnungen geben soll, auch um das Problem steigender Mieten durch eine zu hohe Nachfrage zu lösen. Zusätzlich soll der neu entstehende Wohnraum strikt energetisch effizient sein. Spätestens hier kommt das Kamel nicht mehr durchs Nadelöhr. Denn der Wirtschafts- und Klimaminister hat gleichzeitig beschlossen, dass Fördermittel, die bisher durch die staatseigene KFW vergeben wurden, für den Neubau gestrichen werden. Ohne die staatliche Unterstützung ist es für viele Personengruppen nicht einfach, ihren Traum vom Eigenheim und auch eine Sicherung der Altersvorsorge zu schaffen. Serielle Baukonzepte mit einem hohen Maß an Automatisierung, wie bei der Traumhaus, sind hier die Lösung.

Neben der Corona-Pandemie, die auch der Bauindustrie einige Hürden gestellt hat, weil Lieferketten durchbrochen wurden und Materialkosten kaum noch zu kalkulieren sind, kommt jetzt noch der Krieg in der Ukraine dazu, der für die Menschen mehr Kosten verursacht und die Inflation explodieren lässt. Fast schon vergessen ist die wochenlange Sperrung des Suezkanals, die noch heute zur Folge hat, dass die europäischen Zielhäfen – insbesondere Rotterdam und Hamburg-, wenn Sie überhaupt erreicht werden, Material nicht adäquat ausgeschifft und gelagert bekommen. Der Weitertransport ist ebenfalls eine große logistische Herausforderung. Die Bauindustrie war in den letzten drei Jahren also mit einer sehr komplexen Gesamtsituation konfrontiert und hier trennt sich die Spreu vom Weizen.

Bilanzen von Projektentwicklern und Immobilienunternehmen zeigen Besonderheiten. Wird nach IFRS bilanziert, kann unter bestimmten Voraussetzungen das Potential eines Grundstückes oder einer Immobilie schon direkt nach dem Erwerb erfolgswirksam abgebildet werden. Dies geschieht entweder durch die Zuschreibung von den Anschaffungskosten auf einen gutachterlich festgestellten Marktwert oder bei laufenden Projektentwicklungen und Bauträgermaßnahmen durch für die Zukunft kalkulatorisch ermittelte Teilumsätze und Teilgewinne. In steigenden Märkten sicher eine gute Sache. Schmerzhaft wirds bei Seitwärtsbewegungen oder eben auch in Krisenzeiten. Erhoffte Werte müssen nach unten korrigiert und bereits gemachte Gewinne nachträglich durch Verlustbuchungen korrigiert werden. Dies haben im letzten Jahr verschiedene Immobiliengesellschaften teils sehr stark zu spüren bekommen. Teilweise hat die BaFin auch Untersuchungen eingeleitet, weil vermutet wird, dass Werte in den Bilanzen nicht richtig abgebildet wurden.

Bei einer Bilanzierung nach HGB stellt sich das anders dar. Nach deutschem Handelsrecht kann erst mit der Übergabe einer verkauften Einheit auch der auf diese Einheit entfallende Umsatz und Gewinn gebucht und bilanziert werden. Klarer Vorteil für Investoren und Anleger: Gewinne werden nur sichtbar, wenn sie auch wirklich stattgefunden haben, Werte werden erst gezeigt, wenn sie realisiert wurden. Traumhaus ist einer der wenigen Projektentwickler am Kapitalmarkt, der nach HGB bilanziert und gerade in Krisenzeiten damit eine nachvollziehbare, bodenständige Transparenz und Vertrauen bei Anlegern und Investoren schafft.

Nachhaltigkeit wird für die Branche ein immer wichtigeres Thema und das ist gut so. Bau und Betrieb von Immobilien zählen zu den großen CO2-Emissionsquellen der westlichen Welt. Einerseits gibt es den Anspruch, die Häuser der Zukunft energetisch deutlich effizienter werden zu lassen, andererseits steigt der Anspruch an verwendete Baustoffe kontinuierlich. So sollten bspw. künftig möglichst keine auf Erdöl-Basis hergestellten Dämmstoffe verwendet werden. Traumhaus setzt hier seit kurzem auf einen Naturstein, der quasi durch Lufteinschluss recht effiziente Dämmeigenschaften bekommt. Beim Herstellungsprozess kann auf einen großen Teil der bisherigen Energie verzichtet werden, der Stein muss nicht mehr gebrannt werden. Der Fachkräftemangel ist natürlich auch und insbesondere in der Bauindustrie zu spüren und hinterlässt deutliche Spuren. Deswegen werden viele Bauträger zukünftig versuchen, in gewissen Bereichen eine Automatisierung, eine Serialität, zu erreichen.

Der Markt für preiswertes und gleichzeitig hochwertiges Wohnen wird auch zukünftig weiter bestehen. Zinsen, Geopolitik und durch steigende Materialkosten höhere Verkaufspreise können nicht verhindern, dass Menschen sich ihren Freiraum schaffen wollen – gerade in Zeiten des Home-Office – und gleichzeitig auch fürs Alter vorsorgen möchten.

Ein Gastbeitrag von Otfried Sinner – Vorstandsvorsitzender/CEO Traumhaus AG

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