Verianos: „Werte zu schaffen, bedeutet für uns, die Bedürfnisse aller Stakeholder der Immobilie zu berücksichtigen“

Das Preisniveau am Immobilienmarkt macht Investitionen nicht einfach. Man habe zuletzt aber wieder in ausgewählten Marktsegmenten zu attraktiven Preisen investieren können, sagt Tobias Bodamer, Managing Partner bei der Immobilien-Gesellschaft Verianos, im Interview mit der 4investors-Redaktion. Zudem spricht der Manager unter anderem über die Auswirkungen der Corona-Pandemie, die Finanzierung und Aussichten für das Unternehmen.


www.4investors.de: Zuletzt waren Sie bei Transaktionen eher zurückhaltend. Sie sprechen von überhöhten Marktpreisen. Hat sich das inzwischen wieder gelegt? Kann man zu vernünftigen Konditionen einkaufen?

Bodamer: Zweifellos kannten die Immobilienpreise in den letzten Jahren nur eine Richtung: nach oben. Wir gehen bei der Prüfung von Transaktionen allerdings sehr sorgfältig vor, da die Sicherung des Kapitaleinsatzes unserer Investoren stets die Basis aller Investitionsentscheidungen ist. Daher investieren wir nur, wenn wir nachhaltiges Wertschöpfungspotenzial aus dem Objekt heraus identifizieren können und eine entsprechende „Downside Protection“ gegeben ist. Eine langanhaltende Phase stetig steigender Preise erschwert dies natürlich. In den vergangenen 18 Monaten konnten wir jedoch in ausgewählten Marktsegmenten wieder zu attraktiven Preisen investieren.

www.4investors.de: Wie sehr hat Corona Sie beeinflusst?

Bodamer: Unser konsequent wertorientiertes Einkaufsverhalten hat uns für unser Bestandsportfolio in die Lage versetzt, mit Mietern flexible Lösungen für ihre jeweilige Situation zu finden, ohne hierdurch auf der Finanzierungsseite Kompromisse eingehen zu müssen. Die „Downside Protection“ hat also gegriffen. Gleichzeitig haben wir im letzten Geschäftsjahr geplante Verkäufe bewusst zurückgestellt, um nicht in die Verlegenheit zu geraten, ungerechtfertigte Preisabschläge akzeptieren zu müssen. Auch hier handeln wir konsequent im Sinne der Investoren. Auf der anderen Seite bietet uns ein Markt mit strukturellen Umbrüchen und Volatilität auch immer Chancen. So konnten wir in den letzten 12 Monaten das höchste Investitionsvolumen der Verianos SE Historie realisieren und haben so die Grundlage für eine zukünftige, positive Ergebnisentwicklung gelegt.

www.4investors.de: Spielt Corona Ihnen derzeit in die Hände, da es mehr Sonder- und Restrukturierungssituationen gibt?

Bodamer: Als Investor fokussieren wir auf die Transformation von Immobilien hin zu einer geänderten und nachhaltigen Nutzungsart. Wir bewegen uns folglich bevorzugt in Marktsegmenten, die einen strukturellen Umbruch erfahren, wie z.B. in den vergangenen Jahren der Hotel-, Einzelhandels- oder Büromarkt. Die in diesen Marktsegmenten eingesetzte Transformation wurde durch die Effekte der Corona Pandemie beschleunigt, was für uns zu einer Steigerung der Investment Opportunitäten führt.

Wichtig ist mir dabei herauszustellen, dass wir an der Schaffung einer nachhaltigen, geänderten Nutzungsart der Immobilien interessiert sind. Wir verstehen uns hierbei als Veränderungspartner oder neudeutsch Impact Investor und arbeiten mit den jeweiligen Gemeinden und Kommunen eng zusammen, um positive Impulse für die Quartiers- oder Stadtentwicklung zu schaffen. Werte schaffen bedeutet für uns in diesem Zusammenhang, nicht nur isoliert auf die Kapitalseite zu schauen, sondern die Bedürfnisse aller Stakeholder der Immobilie zu berücksichtigen und dabei auch einen Mehrwert für Bewohner, Nachbarn, Besucher und die jeweilige Gemeinde zu schaffen.

www.4investors.de: Wie schwierig ist in diesen Tagen die Finanzierung von Projekten?

Bodamer: Wir stellen in Deutschland als börsennotiertes Private Equity Real Estate Unternehmen mit Fokus auf kleine und mittelgroße Transaktionen sicherlich eine Besonderheit dar. Immobilien erwerben wir in der Regel über Fonds, die wir mittels unserer gruppeneigenen, BaFin-regulierten Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) verwalten und an denen wir uns mit signifikanten Co-Investments beteiligen, um die Interessensgleichheit mit unseren Investoren zu gewährleisten. Dabei setzen wir auf eine Vielzahl von Finanzierungsinstrumenten, neben der klassischen Kreditfinanzierung durch Banken zunehmend auch den Kapitalmarkt. Ganz konkret konnten wir im Mai dieses Jahres unser erstes besichertes Schuldscheindarlehen in Höhe eines mittleren zweistelligen Millionenbetrags erfolgreich mit einem deutschen Versorgungswerk umsetzen. Wir verfügen glücklicherweise über langjährige und vertrauensvolle Bankenbeziehungen, über die wir eine Vielzahl von Finanzierungen darstellen können. Der Zugang zum Kapitalmarkt, den wir in der Vergangenheit auch regelmäßig durch die Begebung von Aktien oder Anleihen nutzen konnten, stellt für uns jedoch einen wichtigen Baustein zur Optimierung unserer Finanzierungsmöglichkeiten dar. In Summe konnten wir für die Akquisitionen des vergangenen Jahres einen attraktiven Finanzierungsmix umsetzen und sehen uns auch für die Finanzierung unserer Akquisitionspipeline gut aufgestellt.

www.4investors.de: Wie werden sich Ihre Ertragssäulen (Investment Management Fees, Co-Investments und Beratungserträge) künftig entwickeln?

Bodamer: Wie bereits erläutert, stellen bedeutende Co-Investments einen wichtigen Teil unseres Geschäftsmodells dar. Wir planen, unsere Investment Aktivitäten über die kommenden Jahre auszuweiten, folglich gehen wir auch von einem stetigen Wachstum sowohl unserer Beteiligungserträge als auch unserer Investment Management Gebühren aus.

Für Beratungserträge sehen wir ebenfalls das Potenzial einer Steigerung in den kommenden Jahren. Mit den bereits erwähnten strukturellen Veränderungen spezifischer Teilmärkte steigt auch der Beratungsbedarf bei institutionellen Haltern von Immobilien. Hierfür stehen wir mit unserer Expertise zur Verfügung.

www.4investors.de: In den vergangenen drei Jahren haben Sie operativ rote Zahlen geschrieben. Wann ändert sich dieser Trend? Und wie wollen Sie dies erreichen?

Bodamer: Die Jahre 2018 bis 2020 waren eine Übergangsphase, geprägt vom Aufbau unserer BaFin-regulierten KVG-Plattform, was viele interne Kapazitäten gebunden hat. Insbesondere aber auch von der Zurückhaltung von Ankäufen in den Jahren 2018 und 2019 aufgrund des hohen Marktpreisniveaus, sowie bewusst verschobenen Verkäufen im Jahr 2020, bedingt durch Corona. Mit Blick auf das in den vergangenen zwölf Monaten starke Investitionsvolumen und einer attraktiven Investment Pipeline haben wir jetzt Rückenwind für die Zukunft. Wir gehen daher davon aus, in den folgenden Geschäftsjahren eine Verstetigung und wesentliche Steigerung unserer Geschäftsergebnisse erzielen zu können.

www.4investors.de: Ein Schwerpunkt Ihrer Arbeit liegt in Spanien. Wie ist dort derzeit die Situation?

Bodamer: Jüngst haben wir mit Virginia Dominguez de la Torre eine neue Leiterin für unsere Niederlassung in Spanien bestellt. Mit ihrer langjährigen Erfahrung auf dem spanischen Immobilienmarkt wird sie uns unterstützen, weitere Objekte mit hohem Wertschöpfungspotenzial zu identifizieren sowie das Asset Management und Development in unseren Bestandsobjekten umzusetzen. Dass wir seit 2017 mit einem eigenen Team vor Ort sind, zahlt sich aus und verschafft uns den direkten Zugang zum Markt. Die Akquisition des Portfolios aus sieben vollvermieteten Gewerbeimmobilien in den Innenstädten von Barcelona und Valencia konnten wir über unser lokales Netzwerk erzielen.

www.4investors.de: Sie haben es bereits angesprochen: Von Mitte 2020 bis Mitte 2021 hatten sie das höchste Investitionsvolumen der Unternehmenshistorie. Setzt sich dieser Trend fort?

Bodamer: Unser klares Ziel ist es, durch hochwertige Investments und erfolgreiches Asset Management überdurchschnittliche und nachhaltige Wertsteigerungen zu generieren. Diesen Maßstab setzen wir bei allen unserer Investitionsentscheidungen kompromisslos an.

In den vergangenen Monaten konnten wir spannende Investments eingehen und sind derzeit auch in der Prüfung diverser weiterer Opportunitäten, sodass ich von einem guten Dealflow ausgehe. Qualität steht bei uns aber ganz klar vor Quantität.

www.4investors.de: Mit einem Schuldscheindarlehen haben Sie jüngst eine Refinanzierung vorgenommen. Ist das für sie ein Weg in die Zukunft?

Bodamer: Schuldscheindarlehen sind ein Element, um unseren Kapitalbedarf zu decken, müssen aber zum jeweiligen Investment passen. Wir werden die Möglichkeit bei zukünftigem Finanzierungsbedarf wieder prüfen, setzen aber wie bereits beschrieben auf ein breites Spektrum an Finanzierungsoptionen des Kredit- und Kapitalmarkts.

www.4investors.de: Sind Anleihen auch künftig ein Thema?

Bodamer: Definitiv, der Anleihemarkt hat sich als wertvolle Finanzierungsquelle für VERIANOS erwiesen. Mit den Anleihen 2018/2023 (ISIN: DE000A2G8VP3) und 2020/2025 (ISIN: DE000A254Y19) haben wir derzeit zwei Bonds ausstehen. Bei letzterem haben wir uns dazu entschieden, das gesamte Emissionsvolumen von bis zu 30 Millionen Euro auf mehrere Tranchen aufzuteilen, um das Kapital dann abzurufen, wenn wir es entsprechend investieren können – ganz im Sinne der Anleiheinvestoren. Wir prüfen regelmäßig und bedarfsabhängig die Möglichkeit, weitere Tranchen zu begeben.

www.4investors.de: Wie sieht es aktuell bei Ihren Fonds aus? Werden neue Fonds aufgelegt?

Bodamer: Zunächst werden wir mit den Fonds arbeiten, die wir bereits aufgelegt haben und die uns ausreichend Handlungsspielraum für Akquisitionen bieten. Mit unseren beiden Quartiersentwicklungs-Fonds mit Fokus auf Valencia und das Rheinland haben wir unsere Investment-Aktivitäten weiter steigern können und sehen nach wie vor spannende Investitionsmöglichkeiten. Außerdem konzentrieren wir uns derzeit auf das bevorstehende Final Closing für den European Opportunities Fund, der auf die Akquisition von Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial in Europa ausgelegt ist und mit dem wir Einzelinvestitionen im Volumen zwischen 2 Millionen Euro und 20 Millionen Euro tätigen. Vergangenes Jahr hatten wir mit einem Fondeigenkapital von 20 Millionen Euro das First Closing, derzeit stehen wir bei rund 33 Millionen Euro an Commitments. Insgesamt streben wir ein Zielvolumen von 50 Millionen Euro Fondeigenkapital an, was uns Immobilieninvestments im Gesamtvolumen von etwa 200 Millionen Euro ermöglicht. Mit der bereits angesprochenen Gewerbeimmobilien-Transaktion in Spanien konnten wir ein attraktives Seed Portfolio für den Fonds erwerben.

www.4investors.de: Mit welchen Erwartungen sehen Sie auf die verbleibenden Monate bis Ende 2021?

Bodamer: Nach den beschriebenen Übergangsjahren wollen wir das Momentum der letzten Monate fortsetzen und die Dynamik auf der Akquisitionsseite beibehalten. Wir befinden uns bei mehreren Investments in fortgeschrittenen Verhandlungen, sodass wir optimistisch sind, bis zum Ende des Jahres weitere Deals bekanntgeben zu können. Anschließend gilt es, unsere Expertise einzubringen und durch erfolgreiches Asset Management überdurchschnittliche und nachhaltige Werte zu schaffen. Wir haben in der Vergangenheit gezeigt, dass wir das können. Davon profitieren sämtliche Stakeholder: Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit der Umsetzung spannender Projekte, unsere Fonds-, Aktien-, Anleihe- und Schuldscheininvestoren durch attraktive Renditen, aber auch die jeweiligen Nutzer der Immobilien durch unseren Impact-Investing-Ansatz.