BENO Holding: „Mit Light Industrial Immobilien lassen sich noch hohe Margen erzielen“

Die BENO Holding ist ein Immobilienbestandshalter mit Fokus auf das Segment Light Industrial. Dort ist der Immobilienboom laut BENO-Chef Florian Renner noch nicht angekommen und es lassen sich hohe Spreads zwischen Objektrendite und Zinskosten erzielen. Trotzdem ist der Wettbewerb gering und eröffnet dem Unternehmen attraktive Wachstumschancen. Diese will BENO nutzen und begibt eine Anleihe mit einem Volumen von bis zu 30 Millionen Euro und einem Zinssatz von 5,3 Prozent. Die Zeichnungsfrist an der Börse München läuft bis zum 27. November. Im Exklusivinterview mit unserer Redaktion erläutert Florian Renner das Geschäftsmodell von BENO und welche Pläne er mit dem frischen Geld hat.


www.4investors.de: Die BENO Holding ist am Markt recht unbekannt. Was machen sie?

Renner: Die BENO Gruppe ist ein Immobilienbestandshalter. Wir kaufen Immobilien, vermieten sie an mittelständische Unternehmen und generieren damit gut planbare Einnahmen. Dabei sind wir mit Light Industrial Immobilien im deutschsprachigen Raum auf eine sehr attraktive Nische spezialisiert. Unser Portfolio mit 11 Standorten und 37 Mietern hat derzeit einen Marktwert von 58,6 Millionen Euro und die Nettojahresmiete lag 2019 bei 5,4 Millionen Euro. Angefangen haben wir im Jahr 2008, als wir Objekte der MS Industrie AG übernommen haben. Das Unternehmen ist bis heute einer unserer Mieter.

www.4investors.de: Erklären sie bitte kurz das Segment „Light Industrial“ und kann sich ihr Fokus künftig auch erweitern?

Renner: Die Assetklasse Light Industrial umfasst Gewerbeareale mit gemischter Nutzung aus Logistik, Verwaltung und Produktion. In der Regel handelt es sich um betriebsnotwendige Immobilien. Dies ist ein großer Unterschied beispielsweise im Vergleich zu Büroimmobilien. Diese können vom Mieter relativ leicht gewechselt werden. Doch wenn ein Unternehmen nicht nur Büros, sondern auch den gesamten Maschinenpark verlegen muss, wird es erheblich teurer und komplexer. Vom Produktionsausfall während dieser Zeit ganz zu schweigen.

www.4investors.de: Wie spüren sie die aktuelle Pandemie? Gab es Mietausfälle?

Renner: Unsere Mieter spüren natürlich die Pandemie und wir stehen mit ihnen im engen Kontakt. Auch ein vierteljährlicher Bonitätscheck gehört zu unseren Standards. Wir haben im laufenden Jahr bisher keine Mietausfälle oder -stundungen verzeichnen müssen. Wir profitieren vom Fokus auf betriebsnotwendige Immobilien und einen strengen Auswahlprozess, was Objekte und Mieter betrifft.

www.4investors.de: Sie haben in ihren Objekten 37 Mieter, in welche Kategorien kann man diese einteilen?

Renner: Unser Objektportfolio ist breit diversifiziert und bildet den deutschen Mittelstand ab. Die Mieter sind in unterschiedlichsten Branchen aktiv: Maschinen- und Anlagenbauer, Hersteller von Verkehrstechnik, Elektromotoren, Wärmetauschern, Landmaschinen und Bodenbelegen.

www.4investors.de: Ihre Durchschnittsmiete liegt bei 3,35 Euro je Quadratmeter. Das ist steigerungsfähig?!

Renner: Richtig. BENO verfügt über deutliche Miet- und Wertsteigerungspotenziale in den kommenden Jahren. Durch konsequentes Property-Management sind wir in der Lage, Mieterträge, Mietlaufzeiten und Werte nachhaltig zu steigern. Die in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten spielen uns dabei in die Hände. Denn für einen Neubau müssen Unternehmen Mieten ab 10 Euro je Quadratmeter Zahlen. Damit rechnet es sich nur für ganz wenige.

www.4investors.de: Anleihen laufen meist über fünf Jahren, ihre Anleihe hat eine siebenjährige Laufzeit. Warum?

Renner: Als Bestandshalter sind wir an einer möglichst langfristigen Finanzierung mit Planungssicherheit interessiert. Wir verstehen aber auch, dass sieben Jahre für Anleger eine lange Zeit sind. Daher bieten wir nach fünf Jahren eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit an.

www.4investors.de: Wieso entscheiden sie sich für eine Anleihe, statt das Geld mittels Kredit bei der Bank aufzunehmen?

Renner: Die Mittel nutzen wir im Rahmen der jeweiligen Objektfinanzierung, um Teile des Eigenkapitals zu stellen. Der Rest wird dann über langfristige Bankdarlehen finanziert. Außerdem beschleunigen wir mit der Liquidität unsere Reaktionszeit, wenn interessante Objekte auf dem Markt sind. Dann finanzieren wir den Kauf zunächst zu 100 Prozent aus Eigenmitteln und finalisieren anschließend die Bankfinanzierung. Ein positiver Nebeneffekt: Ohne Zeitdruck lassen sich oft attraktivere Konditionen aushandeln.

www.4investors.de: Bisher sind sie kaum im Norden und im Osten der Republik vertreten, wird sich dies ändern?

Renner: Das ist historisch bedingt. Unsere Gründer sind in NRW und Baden-Württemberg sehr gut vernetzt und es gibt in den Regionen genügend attraktive Kaufmöglichkeiten. Doch selbstverständlich sind wir offen für Käufe in anderen Bundesländern.

www.4investors.de: Wie kommen sie an neue Kaufobjekte und welche sind passend für sie?

Renner: BENO hat sich in den letzten zwölf Jahren einen Namen gemacht. So werden immer regelmäßig potenzielle Objekte über Makler oder das allgemeine Netzwerk an uns herangetragen. Wir haben einen strengen Auswahlprozess aus MUSS- und KANN-Kriterien entwickelt, der sich bewährt hat. Zu den MUSS-Kriterien gehört beispielsweise, dass weniger als 50 Prozent Büro- oder Verwaltungsflächen sind. Außerdem muss der Vermietungsstand über 60 Prozent liegen.

www.4investors.de: Sie sind Bestandshalter. Ein Neubau von Objekten ist für sie ebenso wenig ein Thema wie der Verkauf von Immobilien aus dem Portfolio?

Renner: Zwar wollen wir grundsätzlich wachsen und unser Portfolio erweitern, doch wenn der Preis stimmt, kommt ein gezielter Verkauf grundsätzlich in Frage. Aufgrund der angesprochenen hohen Baukosten sind Neubauten für uns bzw. unsere Mieter nur in speziellen Fällen attraktiv, wenn ein Mieter Expansionswünsche hat und diese auf dem bestehenden Gelände umsetzen möchte. In Einzelfällen kann es auch zu gemeindlich angestoßenen Nutzungsänderungen, wie z.B. Wohnbau kommen. Die Wertzuwächse bei solchen Umnutzungen sind natürlich erheblich.

www.4investors.de: Was unterscheidet sie von anderen Bestandshaltern in der Branche?

Renner: Wir bewegen uns in einem Spezialgebiet, das andere Bestandshalter kaum auf dem Radar haben. Für uns sehr erfreulich. Denn in diesem Segment ist der Immobilienboom noch nicht angekommen und es lassen sich noch attraktive Spreads zwischen Objektrendite und Zinskosten erzielen. Diese Zeiten sind beispielsweise bei Wohn-, Büro- oder Logistikimmobilien vorbei. Das Spezial-know-how ist in unserem Segment eine zusätzliche Markteintrittsbarriere.

www.4investors.de: Wie ist ihre Verschuldungssituation (ggfs. im Branchenvergleich)?

Renner: Wir arbeiten seit Gründung profitabel und haben in dieser Zeit keine Ausschüttungen vorgenommen. Die vorhandenen Mittel wurden also permanent thesauriert bzw. zur Schuldenreduzierung eingesetzt. Entsprechend haben wir wichtige Portfolio-Kennzahlen wie NAV und LTV kontinuierlich verbessert. Ende 2019 lag der Verschuldungsgrad (LTV) des Immobilienbestandes bei 48,2 Prozent (Vj: 55,6 Prozent) und der Net Asset Value bei 30,3 Millionen Euro (Vj: 23,0 Millionen Euro). Das Konzerneigenkapital ist in 2019 von 10,1 auf 16,5 Millionen Euro und die Eigenkapitalquote von 18,6 auf 26,7 Prozent gestiegen. Für eine konservative Dividendenpolitik ist auch während der Anleihelaufzeit gesorgt. Unser Sicherheitenpaket sieht unter anderem vor, dass Dividenden nur bei einer Eigenkapitalquote von über 30 Prozent ausgeschüttet werden dürfen.

www.4investors.de: Und wie sieht es bei ihnen mit stillen Reserven in der Bilanz aus?

Renner: Da wir gemäß IFRS bilanzieren, werden Wertsteigerung zumindest teilweise in den Jahresabschlüssen berücksichtigt. Im Verkaufsfall liegen die erzielten Preise in der Regel etwas höher. Daher haben wir im klassischen Sinne keine oder nur geringe stille Reserven, dafür allerdings eine sehr transparente Bilanz.

www.4investors.de: Letzte Frage. Warum sollen Anleger die BENO-Anleihe zeichnen?

Renner: BENO erzielt gut planbare Mieteinnahmen. Mit der Spezialisierung auf die Bestandshaltung betriebsnotwendiger Immobilien besetzen wir eine sehr attraktive Nische und bieten als erster Emittent aus diesem Bereich die Möglichkeit, innerhalb der Immobilienanleihe zu diversifizieren. Anders als in vielen anderen Immobiliensegmenten lassen sich mit Light Industrial noch attraktive Margen erzielen. Daher sehen wir für die kommenden Jahre weitere Miet- und Wertsteigerungspotenziale und interessante Kaufmöglichkeiten. Wir haben uns zu einer Ausschüttungssperre bis zu einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent verpflichtet und haben uns mit unserer bestehenden Wandelanleihe in den vergangenen Jahren als verlässlicher Emittent bewährt.