VERIANOS Real Estate: Immobilien mit überdurchschnittlich attraktiven Renditen

Bei VERIANOS Real Estate dreht sich alles um Immobilien und Fonds. Im Interview mit unserer Redaktion erläutert Vorstand Tobias Bodamer das Geschäftsmodell der Gesellschaft. Die Strategie beim Kauf von Immobilien ist ebenso Thema des Interviews wie die Auflage von zwei neuen Fonds. Dabei stehen Spanien und Deutschland im Fokus. Doch das ist erst der Anfang. Laut nachgedacht wird bei VERIANOS zudem über die Emission einer Anleihe.


www.4investors.de: VERIANOS Real Estate ist am Markt bisher eine recht unbekannte Größe. Was machen Sie?

Bodamer: So unbekannt sind wir gar nicht: VERIANOS ist ein börsengelistetes Investment- und Beratungsunternehmen mit ausschließlichem Fokus auf Immobilien. Wir entwickeln Investmentmöglichkeiten im europäischen Small und Mid Cap Segment mit hoher Wertschöpfungstiefe sowie attraktiven Renditen. Grob gesagt bedeutet das, dass wir mit den von uns initiierten Investment Vehikeln Immobilien mit hohem Wertschöpfungspotential identifizieren, mittels unserer Expertise repositionieren oder revitalisieren und anschließend gewinnbringend verkaufen. Investoren geben wir dabei die Möglichkeit, sich über unsere Fonds – wir verfügen seit 2018 über eine BaFin-regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft – zu beteiligen. Zudem sind wir auch beratend tätig, beispielsweise im Bereich Real Estate M&A oder bei der Restrukturierung von Objekten oder Portfolien. Mit diesem Geschäftsmodell sind wir in der Branche und bei unseren ausgewählten Zielgruppen seit Gründung im Jahr 2011 etabliert.

www.4investors.de: Wie passen Standorte in Madrid, Valencia und Mailand in Ihr Geschäftsmodell?

Bodamer: Wir haben mit unseren Aktivitäten bewiesen, dass wir für Investoren in Deutschland attraktive Renditen erzielen konnten. Aufgrund der dynamischen Preisentwicklung in unserem Heimatland haben wir 2017 mit unserer Internationalisierung begonnen und in diesem Zusammenhang die Büros in Italien und Spanien eröffnet. Aktuell fokussieren sich unsere Investments überwiegend auf Deutschland und Spanien, wo wir mit den von uns initiierten Fonds attraktive Investmentopportunitäten umsetzen. El Cabanyal in Valencia zum Beispiel – wo wir ebenfalls stark aktiv sind – wurde unlängst von der britischen Tageszeitung The Guardian als eines der coolsten Viertel Europas gekürt. Grundsätzlich wollen wir aber Opportunitäten und unterschiedliche Entwicklungen in den Märkten EU-weit nutzen und eruieren auch Investmentmöglichkeiten außerhalb Deutschlands und Spaniens, ohne uns dabei operativ zu verzetteln. Insgesamt sind mehr als 40 Kolleginnen und Kollegen an unseren fünf Standorten aktiv.

www.4investors.de: Steht eine weitere internationale Expansion an?

Bodamer: Die Eröffnung von weiteren Büros ist derzeit nicht geplant. Die bestehenden Standorte bieten ausreichend Potenzial, um unser Geschäftsmodell kontrolliert und nachhaltig zu entfalten.

www.4investors.de: Ihre Strategie zielt auf Immobilien in Sonder- und Restrukturierungssituationen. Wie gehen Sie genau vor?

Bodamer: Wir sind ausschließlich auf Immobilien mit verborgenem Wert im Small und Mid Cap Bereich fokussiert, die überdurchschnittlich attraktive Renditen bereithalten. Dafür prüfen wir jährlich mehr als 500 Angebote. Für unser interdisziplinäres, qualifiziertes Team ist die Wertschöpfung im Objekt ausschlaggebend. Dabei können wir sämtliche, für die Wertschöpfung kritischen Prozessschritte in-house durchführen. Auf Markttrends spekulieren wir nicht. Zudem sind wir als schlankes und agiles Unternehmen häufig flexibler als große, internationale Investoren und können insbesondere kleine Objekte zu attraktiven Konditionen erwerben, fokussiert repositionieren und dann dem Markt wieder zuführen. Durchschnittlich münden weniger als 5 Prozent der von uns geprüften Objekte in einem Investment. Ein Zeichen für unsere konsequente Disziplin im Einkauf. Und die macht sich bezahlt: Seit Aufnahme unserer Geschäftstätigkeit lagen unsere für Investoren realisierten Renditen stets über Plan.

www.4investors.de: Welche Portfoliogrößen sind für Sie interessant?

Bodamer: Wie gesagt fokussieren wir uns auf Investments im Small und Mid Cap Bereich, d.h. auf Immobilienwerte im Zielkorridor zwischen 2 Millionen Euro und 30 Millionen Euro. Mit diesen Zielvolumina bewegen wir uns bewusst zwischen kleineren, häufig regional tätigen Investoren und großen, institutionellen Investoren. Jedes unserer Projekte basiert auf einem konkreten Plan, wie ein Objekt repositioniert, revitalisiert oder saniert werden muss, damit ein nachhaltiger Mehrwert erzeugt und für Investoren eine attraktive Rendite erzielt werden kann.

www.4investors.de: Und wie sieht Ihre derzeitige Pipeline aus?

Bodamer: Das derzeitige Marktniveau macht die Akquisition geeigneter Immobilien, ohne dafür zu hohe Kaufpreise bezahlen zu müssen, zu einer ständigen Herausforderung. Dennoch haben wir derzeit eine Vielzahl von Projekten in den unterschiedlichen Fonds in der Umsetzung. Unser umfangreiches Sourcing-Netzwerk ist hierbei Basis für einen kontinuierlichen Immobilien-Dealflow. Die Projektpipeline umfasst stetig 30 bis 50 Projekte, die wir auf ihre Realisierbarkeit überprüfen. Dabei sichert unser selektiver Akquisitionsprozess und unsere Ankaufsdisziplin ein attraktives Wertschöpfungspotential.

www.4investors.de: Und woraus generieren Sie Ihre Erträge?

Bodamer: Unser Geschäftsmodell basiert auf drei Ertragssäulen: Investment Management Fees, die wir für das Management der von uns initiierten Fonds erhalten. Dann generieren wir Einnahmen aus unseren Co-Investments. Wir beteiligen uns mit unserem eigenen Geld an den von uns initiierten Fonds und partizipieren dadurch gleichlaufend mit externen Investoren an den Fondserträgen. Als dritte Säule kommen die Beratungserträge hinzu.

www.4investors.de: Sie überlegen, erneut eine Anleihe an den Markt zu bringen. Warum?

Bodamer: Auf Basis der bestehenden, soliden Finanzstruktur würde VERIANOS die Erlöse aus der Anleiheemission in die nachhaltige, langfristige Fortentwicklung des Unternehmens investieren und vor allem Co-Investments in die derzeit im Fundraising-Prozess befindlichen Immobilienfonds European Real Estate Opportunities Fund und Real Estate Mezzanine Fund tätigen. Gerade die Co-Investments tragen zu einer hohen Interessensgleichheit mit unseren Anlegern bei und disziplinieren bei Investmententscheidungen. Die Begebung einer Anleihe zu diesem Zweck wäre eine folgerichtige Konsequenz. Wir werden zeitnah eine Entscheidung treffen und diese dem Markt mitteilen.

www.4investors.de: Sie haben es bereits angesprochen: Seit Ende 2018 sind Sie eine Kapitalverwaltungsgesellschaft, die BaFin hat das entsprechende grüne Licht gegeben. Was hat sich dadurch für VERIANOS verändert?

Bodamer: Unsere hundertprozentige Tochter VERIANOS Capital Partners GmbH ist zugelassen als BaFin-regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft, also KVG. Dadurch gewährleisten wir unseren Investoren nicht nur mehr Transparenz, sondern auch ein systematisches Risikomanagement. Gleichzeitig war dies die notwendige Voraussetzung, um die Grundlage für das von uns angestrebte Unternehmenswachstum zu legen und neue Fonds und Investmentstrategien auflegen zu können. Folgerichtig haben wir nach Erhalt der Lizenz unser Leistungsspektrum ausgebaut und haben seither zwei Fonds erfolgreich bei Investoren platziert. Wie bereits erwähnt, befinden wir uns derzeit im Fundraising für zwei weitere Fonds und setzen damit den von uns eingeschlagenen Wachstumspfad konsequent fort.

www.4investors.de: Sie haben Ihre Ziele für 2019 im Herbst nach unten revidiert. Stand jetzt: Kann es eine positive Überraschung bei den Zahlen geben?

Bodamer: Positive Überraschungen kann es ebenso wie negative ja nun immer geben. Aber bleiben wir bei den Fakten: Wir hatten unsere Ergebnisprognose für das Geschäftsjahr 2019 aufgrund der über alle Sektoren stark gestiegenen Immobilienpreise und damit für uns schwieriger zu realisierenden Wertimpulse angepasst. Mit Rücksicht auf mögliche Preiskorrekturen sind wir auf der Ankaufsseite, insbesondere in Deutschland, noch überlegter vorgegangen. Die Zahlen für die ersten sechs Monate unseres Geschäftsjahres entsprachen daher unseren Erwartungen. Wir sind insgesamt auf einem guten Kurs. Unsere Prognose steht.

www.4investors.de: Wagen Sie schon einen ersten Ausblick auf 2020?

Bodamer: Wir erwarten, durch die erfolgte BaFin-Erlaubnis des Geschäftsbetriebs der VERIANOS Capital Partners GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß Kapitalanlagegesetz, mit bestehenden und neuen Investmentprodukten, ein deutlich höheres Transaktionsvolumen und damit steigende Ergebnisse zu erreichen.

www.4investors.de: Sie legen derzeit zwei Fonds auf, um Direktinvestitionen in Immobilien in Spanien und Deutschland zu tätigen. Wie sehen die genauen Pläne aus?

Bodamer: Genau, wir sind derzeit im Fundraising-Prozess für zwei neue Immobilienfonds – für den VERIANOS European Real Estate Opportunities Fund und den VERIANOS Real Estate Mezzanine Fund. Der erstgenannte Fonds zielt auf Direktinvestitionen in Immobilien mit Wertschöpfungspotential in Europa, zunächst mit Schwerpunkt auf Deutschland und Spanien. Der zweitgenannte dient der Vergabe von Mezzanine-Darlehen im Volumen zwischen 2,0 Millionen Euro und 8,0 Millionen Euro pro Investment. Der Mezzanine Fund ist eine logisch konsequente Ausweitung unseres Investment Spektrums und wir versprechen uns, Synergien in der Akquisition von Investmentopportunitäten zu generieren. Mit beiden Fonds streben wir ein Renditepotenzial, eine Internal Rate of Return, im zweistelligen Bereich an und sind hinsichtlich unserer Investmentstrategie sowohl sektoral als auch geografisch gut aufgestellt.

www.4investors.de: Bei diesen beiden Fonds dürfte es nicht bleiben, oder?

Bodamer: Ein Schritt nach dem Anderen. Mit dem Erhalt der BaFin Erlaubnis als regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft haben wir die Struktur geschaffen, die uns durch die Initiierung weiterer Fonds das erzielte Wachstum ermöglicht. Derzeit kümmern wir uns, sehr Erfolg versprechend, um das Fundraising dieser beiden Fonds und werden uns in der Folge wieder als Co-Investor beteiligen. In Verwaltung sind aktuell fünf Immobilienfonds inklusive Co-Investments. Club Deals prüfen wir kontinuierlich. Unser Geschäftsmodell fußt auf dem Prinzip nachhaltiger Erträge für die Investoren und damit Qualität. Dazu gehört natürlich auch, Überschaubarkeit und Compliance aller Aktivitäten zu gewähren. Das hat oberste Priorität. Aber wir rasten ja nicht, wie Sie in unserer Unternehmensgeschichte sehen. Es werden, entspricht es dem Unternehmenszweck, weitere Fonds folgen um die von uns geschaffene Unternehmensstruktur in Zukunft noch besser auszulasten

www.4investors.de: Wie bewerten Sie derzeit den Immobilienmarkt in Spanien?

Bodamer: Der spanische Immobilienmarkt hat ebenfalls eine stark positive Entwicklung erlebt, diese ist allerdings im Vergleich zu Deutschland deutlich heterogener. Da wir als Value-Investor mit unserem Geschäftsmodell nicht auf die Makroentwicklung von Märkten spekulieren, sondern gezielt auf die Identifikation unterbewerteter Immobilien fokussieren, ist gerade diese Heterogenität für uns hochinteressant. Dies egalisiert strukturelle Defizite des deutschen Marktes, auf dem wir selbstverständlich nach wie vor Opportunitäten realisieren.

www.4investors.de: Wann erfolgt der Wandel von der AG zur SE?

Bodamer: Die Umwandlung in die Rechtsform der Societas Europaea (SE) wird im Jahresverlauf erfolgen. Wir werden dann EU-weit als rechtliche Einheit auftreten, die durch ein monistisches Governance-Modell eine deutlich operativere, unserer Unternehmensgröße angemessene Führungsstruktur aufweisen wird.