FCR Immobilien: Die Milliarde als mittel- bis langfristiges Ziel

Die FCR Immobilien AG will expandieren: Rund 9 Millionen Euro Emissionserlös peilt das Unternehmen aus einer laufenden Kapitalerhöhung an, die in der Nähe aktueller Börsenkurse vonstatten gehen soll. Im Interview mit der Redaktion von www.4investors.de spricht Falk Raudies, Vorstand der FCR Immobilien AG, über Investitionspläne des Unternehmens, die Bewertung des Immobilienportfolios und die Pläne, wie man den Erlös aus der Kapitalerhöhung investieren will. „Mittel- bis langfristig möchten wir das Immobilienportfolio auf über 1 Milliarde Euro ausbauen”, kündigt der Manager an. Risiken, dass eine Immobilienblase besteht, sieht Raudies nicht.


www.4investors.de: FCR Immobilien will über die laufende Kapitalerhöhung mehr als 9 Millionen Euro einnehmen. Bisher war die Gesellschaft an der Börse über Anleihen präsent. Was hat den Ausschlag gegeben, diesmal das Eigenkapital aufzustocken anstatt beim aktuell niedrigen Zinsniveau wieder Fremdkapital zu akquirieren?

Raudies: Die jetzige Kapitalerhöhung mit öffentlichem Angebot über die Zeichnungsbox DirectPlace der Frankfurter Wertpapierbörse ist Bestandteil unseres dreistufigen Börsengangs. Wir haben im vergangenen Sommer bereits eine Kapitalmaßnahme umgesetzt, um den Freefloat auf über 20 Prozent auszubauen. Im November 2018 folgte dann planmäßig das Listing in dem von uns favorisierten Scale-Segment der Börse Frankfurt. Bei der jetzigen Kapitalerhöhung steht in erster Linie die Stärkung der Aktionärsbasis und der weitere Ausbau des Streubesitzes im Fokus. Wir sind in der glücklichen Lage, dass wir auf die Erlöse der Kapitalerhöhung nicht angewiesen sind.

www.4investors.de: Die Kapitalerhöhung gegen Bezugsrecht wird zu einem Bezugskurs in der Nähe der jüngsten Börsenkurse durchgeführt. Das ist eher ungewöhnlich, meist prägen Preisabschläge das Bild. Warum wurde dieser Preis gewählt und bestehen Zusagen von Investoren, all die Aktien zu zeichnen, die nicht bezogen werden?

Raudies: Der Bezugspreis liegt bei 17,50 Euro. Ich finde, ein sehr attraktiver Preis für Anleger, da beispielsweise unabhängige Researchhäuser wie SMC Research ein Kursziel der Aktie von 27,30 Euro veranschlagen. Und wenn man den Kurs mit unserem Net Asset Value je Aktie von 21,16 Euro vergleicht, den wir zum Ultimo 2018 berechnet haben, liegt der Bezugspreis rund 17 Prozent darunter. Dabei muss berücksichtigt werden, dass unsere neuen Aktien schon für das Geschäftsjahr 2018 voll dividendenberechtigt, also den alten Aktien praktisch gleichgestellt sind. Von Investorenseite ist bereits gutes Interesse bekundet worden. Unser Wertpapierprospekt bietet übrigens die Möglichkeit, die Aktien auch zu einem späteren Zeitpunkt zur Zeichnung anzubieten. Vielleicht wäre das aus Sicht des Unternehmens besser, da ich mir dann nur einen höheren als den aktuellen Bezugspreis vorstellen kann.

www.4investors.de: Der Emissionserlös soll das weitere Wachstum der FCR Immobilien AG finanzieren. Anfang Mai wird aber auch eine mit 8 Prozent verzinste FCR-Anleihe mit einem Emissionsvolumen von 10 Millionen Euro zur Rückzahlung fällig. Werden Mittel aus der Kapitalerhöhung auch zur Tilgung verwendet?

Raudies: Das kann ich verneinen. Die Rückzahlung steht bereits. Da wir 2014 noch eher unbekannt waren, wurde nur ein Teil der 10-Millionen-Anleihe platziert. Im Nachhinein war das jetzt sicher ein Glücksfall. Wir freuen uns daher, dass wir die Anleihe im Mai zurückzahlen dürfen. Zur Mittelverwendung: Wir haben vor, wie es auch im Prospekt steht, den Emissionserlös in die Finanzierung weiterer Immobilien zu investieren. Wir wollen und werden weiter wachsen, so wie in den vergangenen Jahren auch.

www.4investors.de: Haben Sie bereits konkrete Investitionspläne für den Emissionserlös?

Raudies: Unsere Pipeline an attraktiven Immobilien ist unverändert gut gefüllt. Wir haben in der näheren Pipeline ein Volumen von ca. 50 Millionen Euro, in der erweiterten Pipeline sind es etwa 150 Millionen Euro. Nach wie vor ist unser Ziel für 2019, den Immobilienbestand um mindestens 150 Millionen Euro auszubauen.

www.4investors.de: Experten befürchten, dass in Toplagen der Immobilienmarkt in eine Blase laufen könnte. FCR Immobilien konzentriert sich dagegen auf Sekundärlagen in kleinen und mittleren Städten. In welcher Verfassung ist der Markt in diesem Segment, was die Immobilienpreise und Vermietbarkeit der Objekte angeht?

Raudies: In unserem Segment, also den Handelsimmobilien in attraktiven Sekundärlagen, sehen wir nach wie vor sehr gute Chancen und Potenziale. Wir sind davon überzeugt und das zeigt auch die Erfahrung, dass Immobilien in diesen Lagen nicht so sehr von Konjunkturzyklen abhängig sind wie Objekte an Primärstandorten. Soll heißen, dass wir hier mit einer mittel- bis langfristig stabileren Miet- und Wertentwicklung rechnen. Immobilien in AAA-Lagen werden mittlerweile zwar zu Preisen gehandelt, die für uns nicht zu erfüllen sind. Wir haben ja auch einen anderen Geschäftsansatz. Eine Immobilienblase vermag ich dennoch nicht zu erkennen.

www.4investors.de: Welche Kriterien müssen Immobilien erfüllen, um für FCR interessant zu sein?

Raudies: Wir kaufen vielfach Immobilien aus Sondersituationen, wie Insolvenzen. Bevor wir kaufen, prüfen wir aber ganz genau, inwieweit die Immobilie geeignet ist und über entsprechendes Wertsteigerungspotenzial verfügt. Da hilft zum einen unsere jahrelange Immobilienexpertise, aber auch unsere Tochtergesellschaft, bei der wir einen solchen Case mittels Künstlicher Intelligenz exakt analysieren können. Generell sollte ein Objekt bereits über mehrere Jahre am Standort etabliert sein und eine wesentliche Versorgerfunktion vor Ort innehaben. Auch, ob ein bonitätsstarker Ankermieter bereits im Objekt ansässig ist, wird zum Beispiel als Ankaufskriterium berücksichtigt.

www.4investors.de: Mit wem konkurriert FCR in diesem Segment aus Ihrer Sicht beim Kauf von Immobilien?

Raudies: Wir sind in einem für uns spannenden Markt unterwegs, da es dort nicht so viel Wettbewerb gibt. Für institutionelle Investoren sind die Summen, die wir bei Einzelobjekten investieren, schlicht oft zu gering. Da liegen wir meist bei einer Investitionssumme zwischen 1 und 20 Millionen Euro. Gleichzeitig ist diese Summe wiederum für private Käufer oft eine zu große Investition, sodass diese als Wettbewerber ebenfalls ausscheiden. Wir verfügen darüber hinaus über eine langjährige Immobilienexpertise und ein sehr großes Netzwerk, wodurch wir Immobilien oft durch sogenannte off-market Deals erwerben. Die Objekte sind also schon an uns verkauft, bevor sie überhaupt auf dem Markt waren.

www.4investors.de: FCR bezeichnet die Hebung stiller Reserven als eine wesentliche Ertragssäule. Inwieweit ist FCR bei diesem Geschäftsmodell auf Gewinne aus dem Verkauf von Portfolio-Immobilien angewiesen, um unter dem Strich auch ständig positive Ergebnisse auszuweisen?

Raudies: Unser Geschäftsmodell fußt auf 3 Säulen: dem günstigen Einkauf, dem wertschaffenden Asset-Management und dem profitablen Verkauf. Unsere Erlöse setzen sich aus Mieteinnahmen und erfolgreichen Verkäufen zusammen. In der Vergangenheit hat sich diese Zusammensetzung in etwa die Waage gehalten. Aber wir können heute natürlich noch nicht genau sagen, wie sich diese Umsatzverteilung in Zukunft verändert. Wir achten bereits beim Erwerb darauf, dass sich die Immobilien in erster Linie selber tragen, also Cashflow-positiv sind. Durch die Verkäufe von optimierten Objekten erwirtschaften wir attraktive Zusatzgewinne, die wir dann wieder in den Kauf neuer Immobilien stecken können.

www.4investors.de: Die wichtigste Vermögensposition von FCR ist natürlich das Immobilienportfolio. In der Regel lassen Immobilien-Unternehmen dessen Wert durch unabhängige Gutachter errechnen. FCR nutzt dagegen unter anderem eigene Verkehrswertschätzungen. Können Sie etwas genauer erläutern, wie Sie zu den Werten kommen, woran Sie sich orientieren?

Raudies: Wir erwerben Immobilien bevorzugt aus Sondersituationen, bei denen bereits externe Gutachten vorhanden sind. Daher entscheiden wir dann im Einzelfall, ob wir noch ein zusätzliches Gutachten anfertigen lassen oder ob wir mittels unserer umfangreichen Datenbank, bei der wir auch Künstliche Intelligenz einsetzen, bereits eine reale Ermittlung des Immobilienwerts erzielen können.

www.4investors.de: Würden Sie das Immobilienportfolio von FCR oder auch die FCR-Aktie im Vergleich zu anderen börsennotierten Immobilien-Unternehmen als unterbewertet ansehen?

Raudies: Wir haben zum Jahresende 2018 den NAV, also den Nettoinventarwert, mit 21,16 Euro je Aktie berechnet. Wenn ich mir anschaue, was Researchhäuser wie SMC Research zu unserer Aktie zutrauen, dann erkenne ich ziemlich schnell eine Unterbewertung der Aktie. SMC geht beispielsweise von einem Kursziel von 27,30 Euro aus.

www.4investors.de: Im Emissionsprospekt ist angegeben, dass FCR derzeit noch keine jährlichen Neubewertungen auf Grundlage von Gutachten externer Sachverständiger durchführt. Lässt diese Formulierung darauf schließen, dass sich die bisherige Bewertungspraxis bald verändern könnte? Was ist geplant?

Raudies: Wie ich oben bereits gesagt habe, wir entscheiden individuell auf Basis eines jeden Objekts, ob zusätzliche externe Gutachten erstellt werden, um einen realen Immobilienwert berechnen zu können oder ob wir auf unsere umfangreiche Datenbasis zurückgreifen.

www.4investors.de: Für 2018 rechnet FCR Immobilien unter anderem mit einer Umsatzverdoppelung auf 33,5 Millionen Euro und einem Gewinn von 4,2 Millionen Euro vor Steuern. Können Sie die Prognose, Stand heute, bestätigen? Und was ist für 2019 zu erwarten?

Raudies: Wir erwarten, wie in der Prognose vom November 2018 nachzulesen ist, eine Umsatzverdopplung auf rund 33,5 Millionen Euro, die sich aus gesteigerten Mieteinnahmen und profitablen Verkäufen zusammensetzt. Auch beim Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, erwarten wir eine solche Steigerungsrate. Hier rechnen wir mit einem EBITDA von 9,9 Millionen Euro nach 4,9 Millionen Euro im Vorjahr. Die dynamische Entwicklung der vergangenen Jahre möchten wir natürlich auch künftig fortsetzen. Mittel- bis langfristig möchten wir das Immobilienportfolio auf über 1 Milliarde Euro ausbauen.