Noratis: „Ich gehe aktuell von signifikanten stillen Reserven aus“

Seit gestern können Anleger eine Anleihe von Noratis zeichnen. Die Anleihe hat ein Maximalvolumen von 50 Millionen Euro und wird jährlich mit 5,5 Prozent verzinst. Die Laufzeit liegt bei fünf Jahren. Im Exklusivinterview mit unserer Redaktion erläutert Noratis-Vorstand André Speth, wie er das frische Kapital nutzen will. Er spricht über Einkaufsmöglichkeiten und die Dividendenpolitik der im Segment Scale gelisteten Gesellschaft. Die Aufwertung der Immobilien sowie die stillen Reserven bei Noratis sind weitere Themen im Gespräch mit Speth.


www.4investors.de: Der Fokus liegt bei Noratis in diesem Jahr auf dem Wachstum des Portfolios. Warum?

Speth: Wir wollen auch in Zukunft ein Bestandsentwickler von Wohnimmobilien in Deutschland bleiben, also die Vorteile aus der Bestandshaltung, wie stabile Einnahmen, kombinieren mit den Zusatzrenditen aus der Entwicklung unserer Bestände. Ein größerer Immobilienbestand ermöglicht uns, bereits rein aus der Bestandshaltung profitabel zu sein. Zudem schafft eine größere Anzahl Objekte mehr Flexibilität bei der Festlegung der Verkaufszeitpunkte, sodass wir hieraus zusätzliche Ergebnisse generieren können. Um dieses Ziel schneller zu erreichen, haben wir dieses Jahr ganz ins Zeichen des Wachstums gestellt.

www.4investors.de: Wie ist dort aktuell der Stand der Dinge und wo soll es mittelfristig hingehen?

Speth: Wir haben in den vergangenen 10 Monaten bereits sehr erfolgreich eingekauft und damit unseren Immobilienbestand inklusive der vertraglich gesicherten Objekte auf 3.400 Einheiten ausbauen können. Damit sind wir sehr zufrieden, aber wir wollen natürlich mehr. Wie schnell wir wachsen, zeigen auch unsere Mieteinnahmen. Diese sind im ersten Halbjahr 2020 um rund 35 Prozent auf 8,0 Millionen Euro gestiegen.

www.4investors.de: Ihren „neuen“ Großaktionär Merz kennt man vor allem aus dem Pharmabereich. Könnte Merz Noratis irgendwann auch von der Börse nehmen, wenn man den Anteil stetig ausweitet?

Speth: Die Merz Real Estate, die zur Merz-Gruppe gehört, hält aktuell 47,7 Prozent an Noratis und wir freuen uns, diesen starken Ankeraktionär an unserer Seite zu haben. Merz hat sich zudem beim Einstieg Anfang des Jahres verpflichtet, bis Ende 2024 bis zu 50 Millionen Euro Eigenkapital über Kapitalmaßnahmen in Noratis zu investieren. Hierdurch können wir den geplanten deutlichen Ausbau unseres Wohnimmobilienportfolios vorantreiben. Nach meinem Verständnis sieht Merz Noratis als Finanzbeteiligung und möchte von der erwarteten zukünftigen Entwicklung profitieren, Pläne eines Delistings sind mir nicht bekannt.

www.4investors.de: Im September haben Sie mittels Kapitalerhöhung brutto rund 16,9 Millionen Euro ins Unternehmen geholt. Ist dieses Geld schon investiert?

Speth: Dieses Geld hat unsere Eigenkapitalposition weiter gestärkt und uns zusätzliche Finanzierungsspielräume beim Ausbau des Immobilienportfolios gebracht, schließlich haben wir im laufenden Jahr ja bereits 753 Wohnungen erworben. Unsere Finanzierung ist grundsätzlich immer eine Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital, bei der wir Bankfinanzierungen einbinden. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung sind bereits vollständig investiert.

www.4investors.de: Welches Ankaufsvolumen können Sie mit Ihren aktuellen Finanzmitteln derzeit stemmen?

Speth: Wir verfügen über ausreichend Finanzmittel und Finanzierungszusagen, um weiter zu wachsen. Da wir rund 75 Prozent Bankdarlehen bei den Finanzierungen einplanen, könnten wir allein aus der Anleihe Immobilien für rund 200 Millionen Euro erwerben.

www.4investors.de: Im ersten Halbjahr haben Sie 753 neue Wohneinheiten erworben. Wie viele werden es vermutlich im zweiten Halbjahr sein?

Speth: Stand heute haben wir im Jahr 2020 mittlerweile knapp tausend Einheiten erworben. Unsere Pipeline ist weiterhin gut gefüllt und wir wollen unseren Bestand weiter deutlich ausbauen. Aber eine genaue Zahl zu nennen ist nur schwer möglich, da wir ja Portfolioankäufe tätigen, die nicht genau planbar sind.

www.4investors.de: Von Ihnen gekaufte Immobilien müssen danach meist noch aufgewertet werden. Wie viel Geld stecken Sie in der Folge im Schnitt in eine solche Immobilie?

Speth: Dies hängt natürlich vom einzelnen Objekt ab, aber im Schnitt investieren wir ca. 15 Prozent bis 20 Prozent des Ankaufspreises für die Aufwertung des Objektes. Dabei freuen wir uns, wenn die vorhandenen Mieter im Objekt bleiben und konzentrieren uns auf Verbesserungen z.B. der Fassade, des Daches, des Treppenhauses sowie der Außenanlagen. Bei den Wohnungen renovieren wir den Leerstand und führen diese dann wieder einer Vermietung zu. Durch diesen Ansatz generieren wir stabile Mieteinnahmen, die durch den Abbau des Leerstandes weiter steigen.

www.4investors.de: Wenn man die stillen Reserven in Ihrer Bilanz auf einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag schätzt, liegt man da falsch?

Speth: Wir lassen unsere Objekte einmal jährlich zum Geschäftsjahresende bewerten, kommunizieren die Zahl aber bisher nicht. Hier planen wir, zukünftig die Zahl offenzulegen. Ich gehe aktuell von signifikanten stillen Reserven aus, mehr kann ich hier leider nicht sagen. Zum Jahresende 2019 lagen diese bei rund 24,6 Millionen Euro.

www.4investors.de: Was ist künftig wichtiger für Noratis: Die Bestandsentwicklung oder die Bestandshaltung?

Speth: Auch wenn wir aktuell den Fokus auf den Bestandsaufbau legen, unser Geschäft wird auch zukünftig von beiden Säulen getragen, der Bestandshaltung und der Bestandsentwicklung. Wir wollen aber mit einem größeren Immobilienportfolio bereits aus dem Bestand heraus profitabel sein. Zudem bietet ein größerer Bestand den Vorteil, dass wir bei der Veräußerung einzelner Objekte oder Portfolios zeitlich flexibler sind und so optimale Verkaufszeitpunkte bestimmen können. Unser Fokus bleibt dabei bezahlbarer, attraktiver Wohnraum in Deutschland.

www.4investors.de: Wie sieht Ihre künftige Dividendenpolitik aus?

Speth: Im Rahmen der Anleiheemission haben wir unsere Dividendenpolitik bestätigt. Wir wollen auch zukünftig bis zu 50 Prozent unseres Ergebnisses nach Steuern ausschütten.

www.4investors.de: Was soll mit dem frischen Geld aus der Anleihe geschehen?

Speth: Wir wollen unser Immobilienportfolio ausbauen. Die zufließenden Mittel dienen also vollständig dem Wachstum der Gesellschaft.

www.4investors.de: Warum platzieren Sie eine weitere Anleihe statt sich das Geld zu vermutlich günstigeren Konditionen von der Bank zu besorgen?

Speth: Die Objekt- bzw. Portfoliofinanzierungen setzen sich klassischerweise aus mehreren Bausteinen zusammen. Hierzu gehören Eigenkapital und Mittel aus der Anleihe, die durch ein Bankdarlehen ergänzt werden. Die Anleihe ist somit ein Baustein für ein zinsgünstiges Bankdarlehen, sodass aus der Verknüpfung der beiden Finanzierungsinstrumente ein attraktiver Zins resultiert.

www.4investors.de: Werden Sie auch 2021 verstärkt als Bestandshalter auftreten oder werden dann wieder mehr Objekte verkauft werden?

Speth: Der Bestandsaufbau soll auch 2021 weitergehen, aber wir planen dann auch wieder Objekte zu veräußern. 2020 bleibt also ein Ausnahmejahr, in dem wir ja bewusst auf größere Blockverkäufe verzichtet und nur einzelne Wohnungen privatisiert haben.

www.4investors.de: Sie waren lange Zeit nicht in Baden-Württemberg und Bayern vertreten. Sind die Immobilien dort zu teuer?

Speth: Wir haben in diesem Jahr insgesamt 358 Wohnungen in Bayern gekauft und damit einen erfolgreichen Markteintritt im Freistaat geschafft. Grundsätzlich sind wir ein deutschlandweiter Investor, der kauft, wenn die Ankaufskriterien passen. Gerne erwerben wir dabei Objekte, die sich in Randgebieten von Ballungszentren befinden und über eine stabile Bevölkerungsentwicklung verfügen und in die Jahre gekommen sind, unabhängig vom Bundesland.