Irrsinn 2.0: der Immobilienausblick 2020

Ich bin ja wirklich froh, dass wir mit der DEFAMA zwar in der Immobilienbranche tätig sind, aber uns mit unseren Fachmarkt- und Nahversorgungszentren in kleinen und mittleren Städten glücklicherweise weitab der Verrücktheiten bewegen, die im vergangenen Jahr die Schlagzeilen beherrschten – und dies wohl auch im Jahr 2020 tun werden.

Schon lange galt ja das Prinzip „the sky is the limit“, sowohl was Mieten als auch Kaufpreisfaktoren angeht. Jedenfalls im Bereich Wohnen. Kein Wunder, denn zum einen sind dank der EZB-Politik für praktisch jeden Bankfinanzierungen zu inzwischen absurd niedrigen Zinsen möglich. Zum anderen gibt es faktisch keine Anlage mit sicherem Zins mehr – vielmehr verlangen immer mehr Banken „Aufbewahrungsentgelte“, um nicht das unschöne Worte Strafzinsen zu verwenden.

Und so kommt es, dass mir Freunde aus München sagen, dass dort inzwischen Wohnungen gekauft werden ohne Renditeerwartung, nicht einmal mit dem Ziel einer Wertsteigerung, sondern ausschließlich um Geld zu „parken“. Wenn aber nicht mehr eine Zielrendite von 5, 4 oder wenigstens 3 Prozent den Kaufpreis bestimmt, kann dieser theoretisch unendlich werden – selbst das 50- oder 100-fache der IST-Miete ist dann plötzlich zahlbar. Und zwar ohne dass der Investor böse Gedanken von teuren Sanierungsmieterhöhungen hätte, wie viele Mieter vor allem in Berlin routinemäßig unterstellen.

Sie glauben, mit solchen verrückten Kaufpreisfaktoren übertreibe ich dann doch ein bisschen? Keineswegs: Mir kam ein Fall zu Ohren, in dem die Wohnung, die eine Bekannte gemietet hat, tatsächlich zum 50-fachen der IST-Miete angeboten wird. Und wenn sie gegenüber den Interessenten anlässlich der Besichtigung nicht… sagen wir mal, konsequent durchblicken hätte lassen, dass sie ihre Rechte als Mieterin sehr gut kennt, wäre dieser Mondpreis wohl auch bezahlt worden.

Wobei Mondpreis vielleicht gar nicht der richtige Ausdruck ist. Denn wie ich auf Immoscout schockiert feststellte, wurden im Umkreis diverse andere Wohnungen ebenfalls zu Faktoren von 35 bis 45 angeboten. Da sind die 50 dann auch nicht mehr weit weg. Und bevor die Frage kommt: Ja, es ist eine gute Lage – aber doch nicht DIE Top-Lage schlechthin. Nein, die Miete ist nicht weit unter Marktniveau. Zumindest nicht so sehr, dass eine drastische Steigerung in absehbarer Zeit realistisch wäre. Gegebenenfalls unter gepflegter Ignorierung der Mietpreisbremse, wie in Berlin gefühlt allgemein üblich.

Aber als sei die Branche nicht schon verrückt genug, kam im letzten Jahr mit dem Mietendeckel einerseits und der Initiative „Deutsche Wohnen enteignen!“ andererseits noch eine gehörige Prise zusätzlicher Pfeffer mit ins Spiel. Und ganz aktuell bringt der neue SPD-Vorsitzende Norbert Walter-Borjans auch noch die Idee einer „Bodenwertzuwachssteuer“ auf, die in den 70er Jahren schon einmal diskutiert und wieder beerdigt wurde.

Meine Meinung dazu habe ich auf Twitter schon überdeutlich gemacht – in einem Satz: Ich halte alle drei Ansätze für Quatsch und kontraproduktiv hinsichtlich einer Lösung der Wohnungsknappheit, welche eine der Hauptgründe für die steigenden Preise ist. Ganz sicher jedenfalls wird der Mietendeckel nicht dazu führen, dass (Zitat) „wir alle bald wieder am Ku’damm wohnen können“, wie ein gewisser Moritz Neumann vom Mietenwahnsinn-Bündnis sich von der TAZ zitieren ließ.

Wie zahlreiche Beispiele aus anderen Städten mit stark regulierten Mietwohnungsmärkten zeigen, ist vielmehr eine Verschärfung der Situation durch den Wegfall von Neubau zu erwarten, während gleichzeitig bonitätsstarke Mieter sich noch größere Wohnungen leisten können. Oder, weil’s so billig ist, mietet man als Münchner noch eine Zweitwohnung in Berlin, selbst wenn man sie nur einmal im Monat für ein langes Wochenende nutzt. Für jeden Vermieter der feuchte Traum, denn da hat er garantiert weniger Ärger und Aufwand als mit der alleinerziehenden Mutter mit zwei Kleinkindern, die Kratzer ins Parkett machen oder Löcher in die Wände bohren.

Mir persönlich könnten Mietendeckel & Co. ja eigentlich völlig egal sein. Denn ich bin weder Mieter noch besitze ich privat Wohnungen in Berlin noch ist DEFAMA in irgendeiner Weise hier aktiv. Und Aktien von Firmen wie Vonovia, ADO Properties, Deutsche Wohnen oder anderen Wohn-Immobilien-AGs habe ich glücklicherweise auch nicht. Galoppierende Bodenwertzuwächse, die man abschöpfen könnte, sind im Wesentlichen ein Phänomen von Metropolen und deren Umland – eine etwaige neue Steuer beträfe unsere Objekte im ländlichen Raum also ebenfalls höchstens marginal.

Der einzige Grund, weshalb ich öffentlich gegen diese Maßnahmen argumentiere, ist, dass es mir widerstrebt, tatenlos zuzusehen, wie offenkundiger Unsinn zulasten vieler Bürger gemacht wird. So träfe die jüngste Schnapsidee wohl vor allem Familien, die im gerade noch bezahlbaren Umland einer Großstadt mühsam ein Eigenheim aufbauen. Eine Steuer auf ungeplante und im Voraus völlig unkalkulierbare „Gewinne“, die für Eigennutzer nur auf dem Papier entstehen, wäre ein existenzbedrohendes Damoklesschwert für diese Häuslebauer.

Aber falls trotz allem jemand glaubt, als Vorstand einer Immobilien-AG müsse ich ja parteiisch sein und unterstütze natürlich die Immobilien-Lobby oder jedenfalls die kapitalistischen Vermieter, empfehle ich die Lektüre des Interviews mit der Hamburger Bausenatorin Dorothee Stapelfeldt. Die kann als Sozialdemokratin wohl auch von politisch links stehenden Diskussionsteilnehmer als „neutrale Quelle“ betrachtet werden.

Doch eigentlich bin ich ja gehalten, einen Ausblick auf das Immobilien-Jahr 2020 zu schreiben. Deshalb zunächst einige konkrete Prognosen für den Wohnsektor, mit dem ich eigentlich gar nichts zu tun habe.

1. Mieten und Kaufpreise für Wohnungen steigen – speziell in Berlin – trotz Mietpreisbremse, Mietendeckel, Enteignungsgefahr und Wertzuwachsabschöpfungsfantasien weiter, eher sogar noch stärker.

Durch die Minuszinsen einerseits, mangelnde Anlagealternativen andererseits und dem aufgrund der politischen Eingriffe implodierenden Neubau trifft die Nachfrage auf ein noch knapperes Angebot an (Bestands-)Immobilien. Dies führt zwangsläufig zu steigenden Preisen und Mieten. Wobei zumindest eine kleine Chance besteht, dass zumindest einige ausländische Investoren – die nicht einschätzen können, ob Mietendeckel & Co. verfassungswidrig sind – von weiteren Käufen abgeschreckt werden, so dass zumindest aus dieser Richtung etwas weniger Aufkaufdruck entsteht.

2. Es wird eine Abstimmung über das Volksbegehren „Deutsche Wohnen enteignen!“ geben und diese wird eine Zustimmung von +/- 70 Prozent erhalten.

Weshalb ich das glaube? Ganz einfach: Berlin ist ein Mietermarkt und fast jeder findet hohe, ständig steigende Mieten doof. Da klingt es für tendenziell links orientierte Bürger durchaus vernünftig, die großen bösen Immobilienkonzerne zu enteignen. Entsprechend halte ich die Wahrscheinlichkeit für sehr hoch, dass die Initiative die erforderlichen Unterschriften für eine Abstimmung zusammenbekommt und dieser wiederum eine klare Mehrheit findet – so absurd und weltfremd und vermutlich verfassungswidrig dies meiner Ansicht nach auch ist.

3. Die Aktien von Wohnimmobilien-AGs kommen in raues Fahrwasser.

Die politischen Unwägbarkeiten verunsichern schon jetzt (dies durfte ich auch während unserer Roadshow im Sommer erleben) zahlreiche ausländische Investoren. Während in der Branche weitgehend Gelassenheit vorherrscht – man investiert nun eben in anderen Städten – und ansonsten Einigkeit besteht, dass der Mietendeckel sowieso vom BGH gekippt wird, können die weniger spezialisierten (Aktien-)Investoren weit weniger gut einschätzen, wie sich die diversen politischen Probleme im Einzelnen auf die jeweiligen AGs auswirken.

Und wie reagiert wohl ein amerikanischer Fondsmanager, wenn er hört, dass „DW enteignen“ eine überwältigende Mehrheit gefunden hat? Ist ihm klar, dass dies ebenso wenig bindende juristische Wirkung hat wie das Bürger-Votum für das Offenhalten des Flughafen Tegels, das die hiesige Politik einfach ignoriert hat? Oder steigt er vorsichtshalber lieber aus, weil ihm das alles nicht geheuer ist, egal was die Vorstände von Vonovia, Deutsche Wohnen, ADO Properties & Co. ihm Beruhigendes erzählen? Ich denke, zumindest etliche werden auf Nummer Sicher gehen.

Vor diesem Hintergrund würde ich spätestens bei einem Näherrücken des Volksentscheids aus Wohnimmobilien-Aktien aussteigen – im Fall von Panikverkäufen nach einem 70-Prozent-Pro-Enteignung jedoch möglicherweise in Erwartung einer Erholung aber vielleicht „abfischen“. Denn wie gesagt, ich bin fest davon überzeugt, am Ende verläuft das Thema dank BGH im Sande.

Und sonst so?

Kurz gesagt: same procedure as last year. Ich sehe keine großen neuen Trends, jedoch dürften sich bestehende weiter verstärken – etwa die hohe Nachfrage nach Logistik-Standorten, Amazon lässt grüßen. Shoppingcenter bleiben aus demselben Grund schwierig, Kaufhäuser erst recht und die Vermieter von C&A, Tom Tailor, H&M, Zara sowie anderen Modeketten dürften nach den Pleiten von AWG, Gerry Weber und Miller & Monroe (vormals Vögele) weiterhin latent unruhig schlafen.

Dagegen sind Nahversorgungs-Standorte im Allgemeinen und Supermärkte im Speziellen unverändert stark nachgefragt, wobei die Preise vor allem in Metropolen und für Neubauten mit langen Vertragslaufzeiten ihr hohes Niveau halten, tendenziell sogar noch steigen dürften. Im für uns bei DEFAMA relevanten Segment – kleinere Städte, kürzere Laufzeiten – tut sich dagegen weiterhin relativ wenig, da diese ohne Fachkenntnis für die meisten Investoren zu riskant erscheinen und überdies schwieriger finanzierbar sind. Bei allem Anlagedruck schätzen die Banken nach wie vor die Sicherheit eines langen Mietvertrages und finanzieren lieber in einer wachsenden Großstadt als in demografisch schwierigeren ländlichen Regionen.

Damit komme ich bei diesem weniger empirisch als vielmehr „gefühlten“ Branchenausblick zu meinem letzten und wichtigsten Rat:

Es ist generell hilfreich, bei Branchenmeldungen stets im Hinterkopf zu haben, dass diese sehr stark Metropolen-lastig sind. Themen wie Mietendeckel, DW enteignen, explodierende Preise für Wohnungen und begehrte Top-Objekte kommen lediglich in einer Handvoll Städte hierzulande vor – prägen aber das Gesamtbild des Sektors. Doch während in München angeblich ein Quadratmeter so viel kostet wie anderswo ein ganzes Dorf (jedenfalls wenn dieses nur 133 Quadratmeter groß ist), sind vielerorts selbst relativ neue oder gut sanierte Wohnimmobilien noch zu moderaten Preisen zu haben.

So wohnen die meisten Bürger Deutschlands in Orten mit 20.000 oder weniger Einwohnern, während umgekehrt nur etwa jeder fünfte in einer Stadt mit mehr als 300.000 Einwohnern lebt. Erhebliche Teile des Immobilienmarktes befinden sich somit in der kaum beachteten Provinz. Und hier geht es dann doch um einiges weniger hektisch zu als in der Wirtschaftspresse nachzulesen.

Ein schönes Beispiel: Wir haben uns bereits Ende Oktober 2019 mit den Besitzern des Nachbargrundstücks eines unserer Fachmarktzentren über den Erwerb des entsprechenden Hauses geeinigt, um künftig vielleicht erweitern zu können, und das dortige Notariat mit einem Kaufvertrag beauftragt. Der Kaufvertragsentwurf kam dann Mitte Dezember (!) per Post (!) bei uns und den Verkäufern an. Ist aber kein Problem, der Beurkundungstermin soll schließlich erst Ende Januar (!) diesen Jahres sein…

In Berlin wäre das Haus inzwischen wahrscheinlich schon zum zweiten Mal weiterverkauft worden, aber in einer Kleinstadt weitab der Metropolen ticken die Uhren eben anders. Dort sind Immobilien eben immer noch eine langfristige Investition, da kommt es auf ein paar Wochen oder Monate nicht wirklich an.

Lassen auch Sie es im Jahr 2020 bewusst ein wenig ruhiger angehen – mit soliden Immobilien-Aktien brauchen Sie nicht in Trading-Aktionismus verfallen.

Gastautor: Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, Berlin.

Disclaimer: Der Text ist eine Kolumne von Matthias Schrade. Der Inhalt der Kolumne wird von 4investors nicht verantwortet und muss daher nicht zwingend mit der Meinung der 4investors-Redaktion übereinstimmen. Jegliche Haftung und Ansprüche werden daher von 4investors ausdrücklich ausgeschlossen!