Life-Science-Immobilien: Selektiver Markt eröffnet neue Investmentchancen

Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt ist nach den Boomjahren der Pandemie in eine neue Phase eingetreten. Das zeigt eine im Juli 2026 veröffentlichte Studie von ESPG und Colliers Deutschland. Höhere Zinsen und schwierigere Finanzierungsbedingungen bremsen das Transaktionsgeschehen, die strukturellen Treiber des Segments bleiben jedoch intakt. Für Investoren rücken damit Qualität, Standort und Nutzerstabilität stärker in den Fokus.

Core gewinnt an Gewicht
Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Deutschland Life-Science-Immobilien im Volumen von rund 112 Millionen Euro gehandelt. Damit wurde fast das Niveau des Gesamtjahres 2025 erreicht. Ein markanter Abschluss war der Erwerb von drei Objekten im Heidelberger Technologiepark „Im Neuenheimer Feld“ durch GalCap Europe. Die Transaktion steht exemplarisch für das Interesse an etablierten Forschungsstandorten.

Zugleich hat sich das Risikoprofil des Marktes verschoben. Während zwischen 2020 und 2024 vor allem Core-plus-Strategien und Projektentwicklungen dominierten, entfallen seit 2025 deutlich größere Volumina auf hochwertige Core-Objekte. Im ersten Halbjahr 2026 lag deren Anteil laut Studie bei rund 83 Prozent. Gefragt sind vor allem Immobilien in bewährten Clustern mit stabilen Mietern, langfristigen Verträgen und belastbarer Infrastruktur.

Eigene Assetklasse mit technischem Profil
Life-Science-Immobilien lassen sich nach Einschätzung der Studienautoren nicht mit klassischen Büroimmobilien gleichsetzen. Labor- und Forschungsgebäude unterscheiden sich bei Ausstattung, Energiebedarf, Medienversorgung, Lüftung und Sicherheitsanforderungen deutlich.

Dr. Ralf Nöcker, CEO des auf Science Parks spezialisierten Investors ESPG AG, sagt: „Life Science-Immobilien werden trotz ihrer Eigenständigkeit noch zu oft nach Maßstäben des Büromarktes betrachtet. Dabei positionieren sie sich als eigenständige Nutzungsart innerhalb des Immobilienmarktes, die attraktive Investmentchancen sowohl für spezialisierte Investoren als auch für Anleger auf der Suche nach neuen Wachstums- und Diversifizierungsmöglichkeiten bieten.“

Für Investoren folgt daraus ein eigenständiges Risiko-Rendite-Profil, das spezialisiertes Know-how voraussetzt.

Nachfrage verändert sich
Zugleich verändert sich der Flächenbedarf. Die Studie beschreibt unter dem Begriff TechBio die engere Verzahnung von Biowissenschaften, Datenanalyse und KI. Ein wachsender Teil der Wertschöpfung erfolgt digital, die experimentelle Validierung bleibt aber an das physische Labor gebunden. Gefragt sind daher zunehmend Flächen, die Nasslabore, IT-nahe Bereiche und flexible Nutzungskonzepte verbinden.

Cluster und Cashflows als Argumente
Als zentrale Standorte nennt die Studie unter anderem Martinsried bei München, das Neuenheimer Feld in Heidelberg, Adlershof in Berlin und Mainz. Entscheidend ist weniger die Metropole als die Nähe zu Universitäten, Kliniken, Forschungsinstituten, Kapital und Talenten.

Für Investoren bleibt das Segment auch wegen seines Stabilitätsprofils attraktiv. Forschungs- und Produktionsprozesse sind an spezialisierte Infrastruktur gebunden und nur schwer verlagerbar. Hinzu kommen oft hohe nutzerseitige Investitionen in technische Ausstattung und Ausbau. Das stärkt die Standortbindung, begünstigt langfristige Mietverhältnisse und sorgt für vergleichsweise stabile Cashflows.

Reifer, nicht schwächer
Der Marktzugang bleibt anspruchsvoll. Begrenzte Transparenz, fehlende Standards und hohe technische Komplexität erschweren den Einstieg. Gerade darin können jedoch Chancen für spezialisierte Investoren und Betreiber liegen.

Unterm Strich beschreibt die Studie keinen schwächeren, sondern einen reiferen Markt. Kapital fließt selektiver in Qualität, Spezialisierung und belastbare Clusterstrukturen. Für erfahrene Anleger könnte sich damit ein interessantes Einstiegsfenster öffnen.

Disclaimer: Der Text ist eine Kolumne der ESPG AG und von Colliers Deutschland. Der Inhalt der Kolumne wird von 4investors nicht verantwortet und muss daher nicht zwingend mit der Meinung der 4investors-Redaktion übereinstimmen. Jegliche Haftung und Ansprüche werden daher von 4investors ausdrücklich ausgeschlossen!