Deutsche Industrie REIT: „120 Millionen Euro Firepower“

Mit drei aktuellen Immobilienkäufen hat die Deutsche Industrie REIT-AG (DIR) mit ihrem Portfoliowert die Marke von 800 Millionen Euro erreicht – bei Ankaufsrenditen von durchschnittlich 10 Prozent. Im am 1. Oktober beginnenden Geschäftsjahr 2021/22 will der Spezialist für Light Industrial Immobilien erneut für mindestens 100 Millionen Euro zukaufen: „Unsere Pipeline ist gut gefüllt und wir sehen auch keine Notwendigkeit, unsere Ankaufskriterien aufzuweichen“, erläutert DIR-CIO Sonja Petersen im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de. Und trotz der jüngsten Aufwertung um 98,8 Millionen Euro gibt es noch Reserven im DIR-Portfolio, bestätigt CFO René Bergmann: „In vielen Fällen dürften die am Markt erzielbaren Preise noch deutlich über unseren jetzt ermittelten Werten liegen.“


www.4investors.de: Frau Petersen, die Deutsche Industrie REIT hat drei weitere Produktions- und Logistikimmobilien für zusammen rund 11 Millionen Euro erworben. Haben Sie damit Ihr Expansionsziel für das am 30. September endende Geschäftsjahr 2020/21 erreicht?

Petersen: Ja, das haben wir. Wir haben immer angekündigt zwischen 100 Millionen Euro und 200 Millionen Euro pro Geschäftsjahr zu investieren und das haben wir auch dieses Mal erreicht. Inklusive der aktuellen Zukäufe umfasst unser Immobilienportfolio pro forma nun 92 Objekte mit einer annualisierten Gesamtmiete von rund 60 Millionen Euro und einem Portfoliowert von rund 800 Millionen Euro.

www.4investors.de: Auch bei den drei jüngsten Zukäufen liegt die Anfangsrendite bei rund 10 Prozent – im aktuellen Zins- und Immobilienumfeld eine bemerkenswerte Größenordnung. Wo ist der sprichwörtliche Haken?

Petersen: Das ist eine berechtigte Frage, aber es gibt für uns hier keinen Haken. Bei den drei jüngsten Zukäufen bewegen wir uns jeweils in Größenordnungen, die zu groß für den privaten Investor und zu klein für die großen institutionellen Investoren sind. Zusätzlich ist die Assetklasse Light Industrial nach wie vor eine Nische, in der insbesondere private Investoren noch nicht sehr aktiv sind.

www.4investors.de: Zwei der drei aktuellen Ankäufe sind Sale-and-Lease-Back-Transaktionen. Da ist kein Zufall, oder?

Petersen: Wir haben schon vor einiger Zeit angekündigt, dass die Anzahl der Sale-and-Lease-Back-Transaktionen ansteigen wird und genau das ist jetzt passiert. Das ist passiert, weil der deutsche Mittelstand sehr stark ist, viele Immobilien im Eigentum hat und hier ein Umdenken bei der neuen Generation stattfindet, so dass die lang im Eigentum gehaltene Firmenimmobilie nun doch verkauft wird, um neue Liquidität zu generieren.

www.4investors.de: Gibt es besondere Vorteile bei Sale-and-Lease-Back für die DIR? Und wie kommen Sie an neue Deals?

Petersen: Hier sind wir pressetechnisch sehr aktiv, sind in verschiedensten Verbänden tätig, führen Veranstaltungen durch, halten Vorträge und sprechen Firmen direkt an. Für die DIR sind Sale-and Lease-Back-Transaktionen ein Teil unseres Portfolios, deren Cashflow langfristig gut planbar ist und somit eine sinnvolle Ergänzung für unser Portfolio darstellen.

www.4investors.de: Das heißt, Sie haben auch für die kommenden Monaten genügend geeignete Objekte auf dem Schreibtisch, um Ihren ehrgeizigen Wachstumskurs fortsetzen zu können? Planen Sie auch für das Geschäftsjahr 2021/22 Zukäufe in dreistelliger Millionenhöhe?

Petersen: Ja, genau, das planen wir auch für 2021/2022. Unsere Pipeline ist gut gefüllt und wir sehen auch keine Notwendigkeit, unsere Ankaufskriterien aufzuweichen.

www.4investors.de: Herr Bergmann, wie sieht es mit den Finanzierungsoptionen für die geplanten Zukäufe aus? Über wie viel Firepower verfügt die DIR aktuell noch?

Bergmann: Wir verfügen noch über etwa 120 Millionen Euro Firepower. Das kann also noch für etwa ein Jahr für unsere Ankäufe reichen.

www.4investors.de: Im Rahmen der turnusgemäßen Immobilienbewertung zum 30. Juni 2021 wurde das Immobilienportfolio um 98,8 Millionen Euro bzw. 15,1 Prozent aufgewertet. Hat sich diese Bewertung an den aktuellen Marktwerten orientiert oder gibt es weitere stille Reserven im DIR-Portfolio?

Bergmann: Wir sehen die Bewertung zumindest als nicht sehr aggressiv an, zumal wir mit unseren Assetmanagement-Maßnahmen zusätzliche Werte schaffen. In vielen Fällen dürften die am Markt erzielbaren Preise noch deutlich über unseren jetzt ermittelten Werten liegen. Das sehen wir unter anderem auch am Durchschnitt der uns angebotenen Objekte, da liegen wir bei ca. 6 Prozent Anfangsrendite, in der Bewertung liegen wir bei 7,3 Prozent.