Deutsche Industrie REIT-AG: „Die richtigen Immobilien für den E-Commerce-Boom“

Die Deutsche Industrie REIT-AG (DIR) setzt ihren Expansionskurs mit dem Ankauf von vier weiteren Gewerbeobjekten im Volumen von 34,3 Millionen Euro fort – und erhöht den Portfoliowert damit auf über 600 Millionen Euro. „Mit Ankaufsrenditen von 9 Prozent bis 10 Prozent ist ein wesentliches Ankaufskriterium erfüllt“, erläutert DIR-CIO Sonja Petersen im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de. Für das laufende Geschäftsjahr peilt Petersen Ankäufe im Volumen von 100 Millionen Euro bis 200 Millionen Euro an. Und die Finanzierung der nächsten Zukäufe steht bereits, wie DIR-CFO René Bergmann bekräftigt: „Die letzte Kapitalerhöhung zahlt sich jetzt aus.“ Dabei spielt der DIR auch in die Karten, dass die Nachfrage nach Sale-and-Lease-back-Transaktionen stetig zunimmt.


www.4investors.de: Herr Bergmann, warum gibt es mit der Dt. Industrie REIT und der Dt. Konsum REIT zwei unterschiedliche Gesellschaften aus identischem Haus?

Bergmann: Beide Unternehmen haben zwar das selbe Grundgerüst und sehr ähnliche Ziele: maximale Transparenz, hohe Cash-Renditen, Investition in Immobilien, die für institutionelle Investoren eher nicht in Frage kommen, kombiniert mit einer Plattform als REIT-AG, die sehr wohl für diese institutionellen Anleger passt. Die Assetklasse bei der Deutschen Konsum REIT ist defensiver, auf stabile, konjunkturresistentere Mieten ausgerichtet. Deshalb investieren die Kollegen in Einzelhandelsimmobilien für den täglichen Bedarf. Bei der Deutschen Industrie REIT geht es um Wertschöpfung aus einem erheblichen Mietsteigerungspotenzial in Logistik und Produktionsimmobilien. Nach unserer Erfahrung ist der Fokus auf eine klar definierte Anlageklasse ein Alleinstellungsmerkmal am Kapitalmarkt.

www.4investors.de: Als wir uns im August 2019 zum Interview getroffen haben, hatte die Deutsche Industrie REIT-AG 56 Light-Industrial-Immobilien mit einer annualisierten Gesamtmiete von 37,3 Millionen Euro sowie einem Gesamtwert von rund 436 Millionen Euro im Portfolio. Wie sehen diese Kennziffern nun 15 Monate später inklusive der jüngsten Zukäufe aus?

Bergmann: Wir haben unsere Expansion wie geplant weiter forciert. Inklusive der zuletzt gemeldeten Ankäufe haben wir jetzt pro forma 77 Immobilien mit fast 50 Millionen Euro Miete und etwa 618 Millionen Euro Portfoliowert – bei stetig wachsender Tendenz.

www.4investors.de: Frau Petersen, als Investmentvorstand verantworten Sie die Akquisitionsstrategie. Wie hat sich die Corona-Pandemie bisher auf Ihr bestehendes Portfolio ausgewirkt? Müssen Sie Mietausfälle in größerem Umfang befürchten oder sehen Sie sich als Bestandshalter von Logistik-Immobilien eher als Gewinner des E-Commerce-Booms?

Petersen: Bisher hatten wir wenig bis gar keine Auswirkungen durch die Corona-Pandemie auf unser bestehendes Portfolio. Es gab Mietstundungen, wovon ein Großteil bereits wieder ausgeglichen wurde, und es wird in geringem Umfang wahrscheinlich auch der ein oder andere Ausfall hinzukommen, aber bisher konnten wir hier zum Glück nichts Nennenswertes verzeichnen. Als Bestandshalter von Light Industrial Immobilien, dazu zählt für uns auch Logistik, sehen wir uns tatsächlich eher unter den Gewinnern in dieser herausfordernden Zeit – wir haben die richtigen Immobilien für den E-Commerce-Boom.

www.4investors.de: Was waren die entscheidenden Kaufkriterien für die jüngsten vier Zukäufe?

Petersen: Die entscheidenden Kaufkriterien für die vier jüngsten Ankäufe waren neben weiteren Faktoren hauptsächlich die Lage, der Zustand der Objekte, die Mieterstruktur sowie deren Bonität und natürlich die Drittverwendungsfähigkeit. Außerdem ist es nicht überraschend, dass die verhandelten Preise auch eine große Rolle für uns gespielt haben – mit Ankaufsrenditen von 9 Prozent bis 10 Prozent ist ein wesentliches Ankaufskriterium erfüllt. Wir haben hier einen guten Mix eingekauft, der das Portfolio der Deutschen Industrie REIT-AG gut widerspiegelt – von Single- bis Multi-Tenant, von kurzen bis langen Laufzeiten sowie von großen bis kleineren Ankaufsvolumina war alles mit dabei.

www.4investors.de: Sind solche Sale-and-Lease-back-Deals wie der jüngste Ankauf in Gevelsberg aufgrund der Pandemie nun häufiger zu erwarten?

Petersen: Wir haben bereits vor der Corona-Pandemie beobachten können, dass der Sale-and-Lease-back-Anteil an den uns offerierten Angeboten stetig angestiegen ist. Die Nachfrage nach solchen Transaktionen steigt auch in der heutigen Zeit weiter und die meist bereits vorhandenen Sale-and-Lease-back-Ideen werden oft zusätzlich durch die Pandemie beschleunigt.

Aus unserer Erfahrung sind die Gründe für eine Entscheidung hinsichtlich eines Sale-and-Lease-back vielfältig, aber Unternehmensnachfolgen, Forschungs- und Entwicklungsprojekte, die Umstrukturierung der Betriebe sowie Unternehmenstransaktionen werden oft genannt. Durch Sale-and-Lease-back-Deals wird vor allen Dingen Flexibilität für die Unternehmen geschaffen. Zum einen bietet sich hierbei für die Verkäufer die Gelegenheit, nicht noch zusätzliches Fremdkapital aufnehmen zu müssen und den Verkaufserlös ohne weitere Abstimmung frei einsetzen zu können. Dadurch steigt deren Eigenkapitalquote. Zum anderen präferieren Unternehmen die finanzielle Planbarkeit, welche durch vereinbarte Mietvertragslaufzeiten und Mieten geschaffen wird. Außerdem bleibt durch unseren Ankauf vor Ort alles beim Alten und der tägliche Geschäftsablauf wird nicht gestört.

www.4investors.de: Wie gehen Sie nach dem Kauf neuer Objekte vor? Mit welchen Maßnahmen können Sie Wertsteigerungspotenziale heben?

Petersen: Wir überlegen uns natürlich schon vor dem Ankauf neuer Objekte, wie die zukünftige Strategie für diese konkrete Liegenschaft aussehen sollte. Nach dem Kauf betreiben wir daher ein sehr proaktives Asset Management. Dies beinhaltet die Kontaktaufnahme und -pflege mit den Mietern vor Ort, um langfristig eine für beide Seiten erfolgreiche Partnerschaft aufzubauen. Durch das wachsende Portfolio sind wir auch in der Lage, unser Mieternetzwerk weiter auszubauen, um hier Synergien heben zu können. Zudem sind wir selbstverständlich daran interessiert, unseren Leerstand kontinuierlich weiter abzubauen und haben hier ein deutschlandweites Vermietungsnetzwerk geschaffen, um entsprechende Wertsteigerungspotenziale zu heben.

www.4investors.de: Herr Bergmann, für die angesprochenen vier Objekte haben Sie rund 34 Millionen Euro ausgegeben. Wie finanzieren Sie diese?

Bergmann: Zunächst zahlen wir meistens aus vorhandenem Eigenkapital und refinanzieren später dann etwa 50 Prozent bis 60 Prozent des Kaufpreises über grundpfandrechtlich gesicherte Bankendarlehen. Dazu haben wir unser Bankennetzwerk weiter ausgebaut. Ergänzt wird das durch unbesicherte Finanzierungsinstrumente wie Wandelanleihen oder Schuldscheindarlehen.

www.4investors.de: Im Sommer haben Sie eine Kapitalerhöhung durchgeführt und dabei 58 Millionen Euro ins Unternehmen geholt. Wie viel ist von diesem Geld noch für weitere Zukäufe in der Kasse?

Bergmann: Die letzte Kapitalerhöhung haben wir ausnahmsweise vorsorglich durchgeführt, um in diesen Zeiten Liquiditätspuffer zu haben und alle Opportunitäten mitnehmen zu können. Das zahlt sich jetzt aus. Unsere üblichen Refinanzierungen vorausgesetzt, können wir gut und gern weitere 100 Millionen Euro Ankäufe finanzieren.

www.4investors.de: Frau Petersen, stehen im laufenden Kalenderjahr noch weitere Zukäufe an? In welchem Volumen wollen Sie im gesamten Geschäftsjahr 2020/21 (30.09.) zukaufen?

Petersen: Die Pipeline für das Geschäftsjahr ist gut gefüllt und wir erwarten in nächster Zeit weitere Abschlüsse. Für das Geschäftsjahr 2020/21 haben wir uns zum Ziel gesetzt, 100 Millionen Euro bis 200 Millionen Euro zu investieren.

www.4investors.de: Ihr jüngster Kauf kommt hinsichtlich der Jahresmiete und dem Kaufpreis auf einen Faktor von rund 11. Ist das auch Ihre Zielmarke für weitere Zukäufe?

Petersen: Es ist unser Ziel, qualitativ hochwertige Objekte so günstig wie möglich einzukaufen. Unsere Zielfaktoren rangieren hier normalerweise zwischen 9- und 11-fach, welche wir auch für weitere Zukäufe als Zielmarke sehen.

www.4investors.de: Welche mittelfristige Zielgröße haben Sie sich für die wichtige Kennziffer FFO gesetzt?

Petersen: Wir haben kein konkretes mittelfristiges FFO-Ziel und planen das von Jahr zu Jahr. Dass sich unsere Expansion auszahlt, zeigt ein Blick auf die Entwicklung in den ersten neun Monaten 2019/2020, in denen wir den FFO pro Aktie gegenüber der Vorjahresperiode um rund 60 Prozent steigern konnten. Die weitere FFO-Entwicklung hängt im Wesentlichen davon ab, wie viel Immobilienvolumen wir zukaufen können. Je 100 Millionen Euro Ankaufsvolumen steigt der FFO um ca. 6 Millionen Euro pro Jahr, wobei ein jährliches Transaktionsvolumen zwischen 100 Millionen Euro und 200 Millionen Euro weiterhin realistisch ist.