Eyemaxx: Eine äußerst positive Geschäftsentwicklung

Seit dem 5. September kann die neue Anleihe von Eyemaxx Real Estate mit einem Volumen von bis zu 50 Millionen Euro gezeichnet werden. Das Papier hat bei einer Laufzeit von fünf Jahren eine jährliche Verzinsung von 5,5 Prozent.

Im Gespräch mit unserer Redaktion erläutert Eyemaxx-Vorstand Michael Müller, wie er das frische Geld einsetzen will. Er spricht über das größte Projekt im Portfolio von Eyemaxx sowie über das Listing der Aktie in Wien. Die Dividendenpolitik ist ebenso ein Thema im Interview wie der aktuelle Aktienkurs. Was er von diesem hält, macht Müller sehr deutlich. Auch zur weiteren Entwicklung der Gesellschaft äußert sich der Manager ausführlich.


www.4investors.de: Sie finanzieren sich sehr stark durch Anleihen. Warum setzen sie nicht mehr auf Bankkredite? Dort dürften die Zinsen für sie doch deutlich günstiger sein?

Müller: Wir nutzen generell einen breiten Finanzierungsmix, um eine optimale Finanzierungsstruktur zu gewährleisten. Dazu gehören natürlich auch Bankkredite, bei denen wir als bonitätsstarkes Unternehmen in der Tat hervorragende Konditionen bekommen. Weitere Mittel zu den Bankkrediten – Eigenkapital von Eyemaxx sowie beispielsweise Anleihemittel – komplettieren dann die Finanzierung.

www.4investors.de: Ihre neue Anleihe hat ein Volumen von bis zu 50 Millionen Euro, damit wollen sie auch die 2020 auslaufende Anleihe refinanzieren. Diese hat aber nur ein Volumen von etwa 21 Millionen Euro. Investoren der 2014/2020er Anleihe können ihre Papiere umtauschen. Welche Zinsersparnis kann Eyemaxx dadurch erzielen?

Müller: Beim Thema Refinanzierung stehen zunächst unsere beiden Wandelanleihen im Mittelpunkt, die im Dezember 2019 fällig werden, sofern diese nicht in Aktien getauscht werden.

Außerdem gehen wir davon aus, dass so einige Anleger Stücke der Anleihe 14/20 in unsere neue Anleihe 19/24 umtauschen werden, so dass sich das ausstehende Volumen deutlich reduzieren dürfte. Für den Umtausch spricht, dass sich Anleger mit unserer neuen Anleihe einen attraktiven Zins von 5,5 Prozent für weitere fünf Jahre sichern und dabei von den stabilen Immobilienmärkten Deutschland und Österreich profitieren. Schließlich erhalten Inhaber der Anleihe 14/20 neben den aufgelaufenen Stückzinsen auch eine Barkomponente von 22,50 Euro je umgetauschter Anleihe. Das dürfte für Anleger ebenfalls interessant sein. Und der Zins-Vorteil für uns liegt auf der Hand: Die Anleihe 14/20 ist mit einem Kupon von 8,00 Prozent p.a. ausgestattet, nun liegen wir bei 5,5 Prozent.

Erwähnen möchte ich auch noch, dass wir bereits drei Anleihen pünktlichst zurückgezahlt haben und als Unternehmen aus dem regulierten Markt hohe Transparenzstandards erfüllen. Das unterscheidet uns sicher positiv von einigen anderen Anleiheemittenten.

www.4investors.de: Was soll mit dem weiteren Geld aus der neuen Anleihe geschehen?

Müller: Wir wollen die Mittel auch für neue Immobilienentwicklungen nutzen und unser Bestandsportfolio mit ausgewählten Gewerbeimmobilien weiter ausbauen bzw. Bestandsobjekte modernisieren. Damit balancieren wir unser Geschäftsmodell weiter aus.

www.4investors.de: Ist ein Zinssatz von 5,5 Prozent in diesen Tagen nicht fast schon etwas hoch?

Müller: Mit 5,5 Prozent Zins pro Jahr und einer Laufzeit von fünf Jahren bewegen wir uns exakt auf dem Niveau unserer Anleihe, die wir 2018 emittiert haben. Bei unserem erprobten, soliden und profitablem Geschäftsmodell kann man natürlich trefflich darüber streiten, ob wir den Zins nicht auch einige Basispunkte niedriger hätten ansetzen können. Uns ist aber Platzierungssicherheit wichtig, und unser Geschäft wirft zudem eine so hohe Rendite ab, dass wir den Zins von 5,5 Prozent gut vertreten können. Außerdem hat sich bei uns bisher auch noch kein Investor beschwert, dass der Zins zu hoch ist (lacht).

www.4investors.de: Laut Wertpapierprospekt wird die Dividende auf 40 Prozent des IFRS-Gewinns gedeckelt sein. Für 2018 wären damit mehr als 50 Cent Dividende möglich gewesen, 2019 könnte die Dividende somit über die bisher üblichen 20 Cent ansteigen?

Müller: Ein konkreter Dividendenvorschlag für das laufende Geschäftsjahr wurde der Hauptversammlung noch nicht gemacht. Aber eines ist sicher, Eyemaxx verfolgt auch weiterhin eine kontinuierliche Dividendenpolitik und beteiligt seine Aktionäre an der äußerst positiven Geschäftsentwicklung angemessen.

www.4investors.de: Das Postquadrat Mannheim ist mit rund 220 Millionen Euro derzeit ihr größtes Projekt. Welche Fortschritte gibt es dort beim Verkauf?

Müller: Das ist richtig, es ist das bislang größte Projekt unserer Unternehmensgeschichte, gefolgt zum Beispiel von den Sonnenhöfen in Schönefeld bei Berlin mit rund 170 Millionen Euro. Wir haben bereits rund 50 Prozent des gesamten Projektes „Postquadrat“ über Forward Sales verkauft – dazu gehören Wohn- und Gewerbeeinheiten – und liegen für die Fertigstellung der insgesamt 12 Gebäude mit einer Nutzfläche von ca. 60.000 Quadratmetern für das vierte Quartal 2020 im Plan.

www.4investors.de: Wie sehen sie die weitere Entwicklung von Eyemaxx im laufenden Jahr?

Müller: Wir werden die positive Geschäftsentwicklung weiter fortsetzen und erwarten einen weiteren Gewinnanstieg. Dass wir im Halbjahr unseren Konzerngewinn um nahezu 32 Prozent steigern konnten, zeigt, dass wir auf einem sehr guten Weg sind. Wir werden unsere prall gefüllte Projektpipeline im Volumen von rund 855 Millionen Euro sukzessive weiter umsetzen und stehen bereits in Verhandlungen für neue Immobilienentwicklungen. Auch werden wir unseren Bestand weiter ausbauen und Immobilien modernisieren, so dass auch die zweite Säule unserer Geschäftstätigkeit gestärkt wird. Damit sichern wir uns einen stetigen Cashflow aus Mieteinnahmen neben attraktiven Entwicklerrenditen aus den Projekten.

www.4investors.de: Legen sie künftig eher einen Fokus auf die Weiterentwicklung des eigenen Investmentportfolios oder auf die Entwicklung von Wohnprojekten?

Müller: Unser klarer Fokus liegt auf der Umsetzung von Immobilienprojekten im Wohnbereich, da wir in diesem Segment weiterhin einen hohen Bedarf in unseren Kernmärkten Deutschland und Österreich sehen und dort attraktive Renditen erzielen. Wir verstärken aber auch unser Engagement in den Wachstumsklassen Hotels und Serviced Apartments, um auch in diesem Bereich von der vorhandenen hohen Nachfrage in B- und C-Städten in Deutschland weiter zu profitieren. Mit unseren Entwicklungsprojekten erzielen wir deutlich höhere Renditen (ROI) als im Bestandsbereich. Dennoch ist der Ausbau unseres eigenen Immobilienportfolios wichtig für ein ausbalanciertes Geschäftsmodell. Dabei ist die Strategie, dass wir unseren Bestand vor allem ausbauen, indem wir attraktive Projekte von uns nach Fertigstellung behalten und auf das eigene Buch nehmen. Günstiger kann man nicht an gute Bestandsimmobilien kommen.

www.4investors.de: Ihre Eigenkapitalquote lag Ende 2017 bei 33,4 Prozent, Ende April 2019 kommt sie auf 26,3 Prozent. Wo liegt hier ihre ideale Zielmarke?

Müller: Dabei muss man beachten, dass sich mit unseren erfolgreichen Projektentwicklungen und dem Bestandsaufbau auch die Bilanzsumme deutlich erhöht hat: Von rund 166 Millionen Euro am Bilanzstichtag des Geschäftsjahres 2016/2017 (zum 31.10.2017) auf 227 Millionen Euro zum 31. Oktober 2018 und nun auf 253 Millionen Euro zum 30. April 2019, dem Ende unseres Halbjahres 2018/2019. Auch das Eigenkapital haben wir in diesem Zeitraum von 50 Millionen Euro auf 64 Millionen Euro bzw. auf nun 67 Millionen Euro kontinuierlich gesteigert. Finanziell sind wir damit solide aufgestellt.

www.4investors.de: Ihre Aktie wird mit einem klaren Abschlag zum Buchwert gehandelt. Welche Gründe sehen sie dafür?

Müller: Der aktuelle Aktienkurs spiegelt nicht unsere erfolgreiche Unternehmensentwicklung wider und wir werden mit weiteren Erfolgen aus dem operativen Geschäft punkten, um den Aktienkurs zu unterstützen. Auch Analysten, die Eyemaxx bzw. unsere Aktie beobachten, sehen erhebliches Kurspotenzial – Pareto hat ein Kursziel von 15,00 Euro, SRC Research von 17,00 Euro und GBC sogar von 21,70 Euro.

www.4investors.de: Die Aktie von Eyemaxx wird inzwischen auch im „direct market plus“ der Wiener Börse gehandelt. Welche Erfahrungen machen sie dort?

Müller: Dieser Schritt war und ist wichtig. Denn so haben wir die Sichtbarkeit bei Investoren in Österreich erhöht. Und es war auch naheliegend, da Österreich zu einem unserer Kernmärkte bei der Entwicklung von Immobilienprojekten gehört und wir das operative Geschäft aus Leopoldsdorf bei Wien steuern.

www.4investors.de: Analysten sprechen, wie Sie selbst schon erwähnt haben, ein Kursziel von bis zu 21,70 Euro für die Eyemaxx-Aktie aus. Das Papier steht um die 10 Euro. Wäre eine Kursverdopplung aus ihrer Sicht gerechtfertigt?

Müller: Auf jeden Fall. Eine Verdoppelung des Aktienkurses von Eyemaxx halte ich für absolut gerechtfertigt.

www.4investors.de: Belastet die derzeitige Diskussion in Berlin hinsichtlich des Mietendeckels ihr Geschäft?

Müller: Das hat für uns keine große Bedeutung, da dieser Deckel nicht für Neubauwohnungen gilt und wir Immobilienprojekte deutschlandweit sowie auch in Österreich umsetzen. Und wir haben bei unserer Projektpipeline eine breite Basis aus verschiedenen Immobilien-Assetklassen. Die Mietpreisdiskussion konzentriert sich also auf Bestandswohnimmobilien, wir hingegen schaffen neuen Wohnraum, für den diese Diskussion nicht relevant ist. Und unseren Bestand wollen wir nur im Gewerbebereich ausbauen.