Deutsche Industrie REIT-AG: „Besser als man erwarten konnte“

Die am 13. September platzierte Kapitalerhöhung hat der Deutschen Industrie REIT-AG einen Bruttoerlös von 15 Millionen Euro beschert. Der Spezialist für Light-Industrial-Immobilien wird damit den Ausbau seines Portfolios vorantreiben, das aktuell 29 Objekte mit einem Wert von 185 Millionen Euro umfasst. Welche Kriterien dabei erfüllt sein müssen, in welcher Größenordnung die Gesellschaft im Geschäftsjahr 2018/2019 zukaufen möchte und welche Dividendenpläne die Deutsche Industrie REIT-AG hat, erläutert CFO René Bergmann im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de.


www.4investors.de: Die aktuelle Kapitalerhöhung war deutlich überzeichnet, auch bestehende Aktionäre haben sich beteiligt und damit ihr Engagement ausgebaut. In welchem Umfang können Sie mit diesen Mitteln zukaufen und wie gut ist Ihre Pipeline gefüllt?

Bergmann: Zunächst einmal zeigt der Erfolg dieser Kapitalmaßnahme das starke Vertrauen der Investoren in die Strategie und das weitere Portfoliowachstum der Deutsche Industrie. Mit dem Mittelzufluss können wir zwei bis fünf weitere Objekte erwerben, wobei die durchschnittliche Größe eines Deals bei 5 Millionen Euro bis 6 Millionen Euro liegt. Unsere Pipeline ist gut gefüllt, so dass wir auch weiterhin – trotz unserer anspruchsvollen Einkaufskriterien – Transaktionen erfolgreich abschließen werden.

www.4investors.de: Die Deutsche Industrie REIT investiert nachhaltig in Light-Industrial-Immobilien in Deutschland. Was ist das Spannende und Lukrative an dieser Nische?

Bergmann: Zum einen ist das ein riesiger Markt, der teilweise noch kaum erschlossen wurde von professionellen Marktteilnehmern. Hier haben wir es meistens mit Privatleuten oder Unternehmen zu tun, für die die Immobilie eine notwendige Nebensache war. Wir reden hier von Produktions- und Logistikflächen und Gewerbeparks mit lokaler Relevanz, für die es so gut wie keinen Neubau, aber eine stabile Nachfrage gibt. Das heißt, es gibt eine Angebotslücke, die in der Perspektive zu höheren Mieten führen wird. Die vergleichsweise kurzen Mietvertragslaufzeiten unserer überwiegend regional aktiven Mieter stellen für viele institutionelle Investoren ein nicht vertretbares Risiko dar, außerdem sind die Objekte für diese meistens zu klein. Das wirkt sich für uns positiv auf die Kaufpreise und damit auf die erzielbare Rendite aus.

www.4investors.de: Zuletzt haben Sie einen Zukauf in Wildau bei Berlin gemeldet. Könnten Sie uns an diesem Beispiel kurz erläutern, welche Anforderungen ein Logistikobjekt erfüllen muss, damit dieses bei Ihnen in die engere Auswahl kommt?

Bergmann: Zunächst ist natürlich auch hier wie immer die Lage wichtig. Das heißt der Mikrostandort, die Verkehrsanbindung und die lokale Relevanz des Objektes. Dann schauen wir, ob aus unserer Sicht noch ein ausreichendes Mietentwicklungspotenzial vorhanden ist. Und schließlich spielen nachhaltige Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit eine Rolle. Dies alles ist in Wildau in hervorragender Weise zutreffend.

www.4investors.de: Auf welche Wettbewerber treffen Sie typischerweise im Einkauf?

Bergmann: Je nach Objektgröße und -art reicht das Spektrum vom lokalen Handwerker oder Kleininvestor bis zum global operierenden institutionellen Investor. Unsere Stärke liegt aber gerade darin, die Lücke zwischen diesen Investorengruppen zu besetzen. Wir fokussieren uns auf Objekte, die für Privatinvestoren zu groß und für Institutionelle zu klein sind.

www.4investors.de: Die DIR sieht sich als nachhaltiger Investor. Was verstehen Sie in diesem Zusammenhang konkret unter nachhaltig und unter welchen Bedingungen würden Sie sich auch wieder von einzelnen Objekten trennen?

Bergmann: Nachhaltig heißt für uns vor allem langfristig. Wir kaufen die Objekte, um sie zu halten, deren Potenziale zu heben und weiter zu entwickeln. Das schließt gelegentliche opportunistische Verkäufe nicht völlig aus.

www.4investors.de: Die DIR ist eine der wenigen börsennotierten Immobiliengesellschaften, die sich dem REIT-Gesetz unterwerfen. Bringt Ihnen der REIT-Status in erster Linie mehr Aufmerksamkeit bei Investoren oder gibt es auch im operativen Bereich konkrete Vorteile?

Bergmann: Ein REIT ermöglicht einer breiten Spanne von Anlegern – und damit auch Kleinanlegern – sich indirekt über ein Aktieninvestment an Immobilien zu beteiligen, für die ein Immobiliendirektinvestment sonst nicht in Betracht kommt. Gegenüber klassischen Immobilienfonds sind sie aufgrund der Börsennotierung fungibler und durch Publizitätspflichten transparenter. REITs sind auf der Gesellschaftsebene von Ertragsteuern (Körperschaft- und Gewerbesteuer) befreit. Die Besteuerung der Erträge findet erst nachgelagert auf Ebene des Anteilseigners mit der Dividendenausschüttung statt. Insofern werden Investments in REIT-Gesellschaften steuerlich so gestellt wie ein direktes Immobilieninvestment. Die Steuerbefreiung ermöglicht schlankere Verwaltungsstrukturen.

www.4investors.de: Sie selbst gehören seit dem 1. September 2018 als CFO dem Vorstand der Deutschen Industrie REIT AG an. Über welche Erfahrung verfügen Sie persönlich im Immobilienbereich?

Bergmann: Seit mittlerweile 25 Jahren beschäftige ich mich beruflich mit Immobilien. Davon viele Jahre mit Wohnimmobilien in Berlin sowohl in operativen Tätigkeiten als auch im Portfolio und Assetmanagement. Darüber hinaus habe ich auch immer wieder Finanzierungsprojekte begleitet. Bei der GSW Immobilen AG war ich maßgeblich am IPO-Projekt beteiligt und habe nach dem Börsengang den Bereich Investor Relations mit aufgebaut und auch geleitet.

www.4investors.de: Kommen wir auf die Geschäftszahlen zu sprechen. Wie zufrieden sind Sie bisher mit dem Geschäftsverlauf des bald endenden Geschäftsjahres 2017/2018?

Bergmann: Wir sind sehr zufrieden und werden unsere selbstgesteckten Ziele erreichen. Insbesondere im Bereich der Akquisitionen lief es besser als man erwarten konnte.

www.4investors.de: Wollen Sie auch im kommenden Geschäftsjahr 2018/2019 im Volumen von 75 Millionen Euro bis 100 Millionen Euro zukaufen?

Bergmann: Basierend auf unserer gut gefüllten Pipeline und den diesjährigen Erfahrungen sind wir zuversichtlich, auch im kommenden Geschäftsjahr in dieser Größenordnung zukaufen zu können. Die Rahmenbedingungen sind günstig und die Unterstützung unserer Investoren gibt uns die notwendige Planungssicherheit.

www.4investors.de: Ab wann dürfen Ihre Aktionäre mit einer Dividende rechnen?

Bergmann: Das ist auch ein entscheidender Vorteil des REITs für Aktionäre: Wir müssen 90 Prozent des handelsrechtlichen Gewinns als Dividende ausschütten (HGB). Das bedeutet, das wir nächstes Jahr, nach der Hauptversammlung im März 2019, erstmalig eine Dividende zahlen werden.

www.4investors.de: Die Deutsche Konsum REIT-AG notiert seit Dezember 2017 im Regulierten Markt. Trotz eines noch eher geringen Bekanntheitsgrades weist die DIR-Aktie eine sehr positive Performance aus. Woher kommt Ihrer Ansicht nach dieser Vertrauensbonus der Anleger?

Bergmann: Ich finde schon, dass die Deutsche Industrie REIT-AG für ihr junges Dasein und die aktuelle Größe, eine ganz ordentliche Aufmerksamkeit am Kapitalmarkt genießt. Unsere Aktionäre und potenzielle Investoren halten unser klares, einfaches und transparentes Geschäftsmodell für nachvollziehbar, sehen das mögliche Wertsteigerungspotenzial und preisen das entsprechend ein. Dass wir bisher immer Wort gehalten und unsere Planung erfüllt haben, trägt sicherlich maßgeblich dazu bei, dass uns dieses Vertrauen entgegengebracht wird.