EYEMAXX: Projektpipeline soll bald die Milliardengrenze knacken

Mit einer neuen Anleihe will EYEMAXX Real Estate bis zu 30 Millionen Euro ins Unternehmen holen. Die Anleihe wird mit jährlich 5,5 Prozent verzinst werden, die Laufzeit liegt bei fünf Jahren. Altinvestoren können die bis 2019 laufende Anleihe von EYEMAXX in das neue Papier umtauschen, ab dem 19. April können auch alle anderen Anleger das Papier zeichnen. Die Frist endet vermutlich am 24. April. Zwei Tage später wird die Anleihe in den Open Market in Frankfurt einbezogen.

Im Exklusiv-Interview mit der Redaktion von www.4investors.de erläutert Michael Müller, Vorstand der EYEMAXX Real Estate, wie er das Geld aus der Anleihe investieren will. Er berichtet über den Stand bei den verschiedenen Großprojekte und erklärt, warum Stadtquartiersentwicklungen immer attraktiver werden. Die Projektpipeline soll in den kommenden Quartalen weiter stark ausgebaut werden. Deutliche Worte findet Müller zum aktuellen Kurs der EYEMAXX-Aktie.


www.4investors.de: Sie legen gerade ihre sechste Anleihe auf. Andere haben sich aus diesem Bereich zurückgezogen. Sie nutzen diese Art der Finanzierung hingegen mit großer Begeisterung. Warum?

Müller: Weil sich Anleihen für EYEMAXX als ein Baustein in der Gesamtfinanzierung bewährt haben und weil EYEMAXX sich als verlässlicher Emittent am Anleihemarkt bewährt hat. Wir bieten Anlegern Rendite auf solidem Fundament und können im Gegenzug Mittel zur Finanzierung unseres profitablen Wachstums einwerben. Das ist eine Win / Win-Situation.

www.4investors.de: Ihr Geschäftsmodell besteht aus zwei Säulen: der Projektentwicklung und der Bestandshaltung. Welche Säule ist lukrativer?

Müller: Mehr Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaften ganz klar unsere Projektentwicklungen. Unser Immobilienbestand wirft zwar auch gute Gewinne ab, sichert uns aber vor allem regelmäßige Mieteinnahmen und glättet so unsere Cashflows. Beide Säulen zusammen – Projektentwicklung und Bestandshaltung – ergänzen sich somit ausgezeichnet und verbessern unser Rendite / Risikoprofil weiter. Dabei werden unsere Immobilienentwicklungen aber letztlich stets die dominierende Säule unseres Geschäfts bleiben.

www.4investors.de: Die Bestandshaltung ist von den Zahlen her bisher deutlicher kleiner. Wird sich das ändern?

Müller: Tatsächlich wollen wir unseren Bestand – begleitend zum starken Wachstum unserer Projektentwicklungen - deutlich ausbauen. Als erfahrener Entwickler mit einem guten Projektzugang stehen uns dafür nicht nur Zukäufe zur Verfügung, sondern auch die Übernahme eigener Projekte nach deren Fertigstellung in den Bestand. Damit können wir einen Bestand mit guter Qualität zu attraktiven Kosten aufbauen. Diese Blaupause setzen wir ja mit unserem kürzlich vermeldeten Projekt in Bamberg schon um. Dort haben wir in zentraler Lage eine Gewerbeimmobilie erworben, die wir bis Mitte 2020 umbauen und erweitern werden. Nach Fertigstellung des Projekts, dessen Volumen sich übrigens auf rund 50 Millionen Euro beläuft, werden wir unsere laufenden jährlichen Mieteinnahmen damit um rund 3 Millionen Euro steigern.

www.4investors.de: Seit zwei Jahren liegt ein Schwerpunkt der Tätigkeiten von EYEMAXX auf den Stadtquartiersentwicklungen. Warum gehen sie auch in diese Richtung?

Müller: Der Bereich Wohnimmobilien ist überdurchschnittlich attraktiv, hier gibt es vor allem in Deutschland weiterhin einen erheblichen Nachfrageüberhang. Insofern schätzen wir die Perspektiven für Quartiersentwicklungen als langfristig sehr positiv ein. Wir können dabei unsere Expertise als Immobilienentwickler mit mehr als zwei Jahrzehnten Track Record einbringen. Stabile Renditen und gute Perspektiven sind die entscheidenden Argumente, warum wir Wohnimmobilien und die Entwicklung ganzer Stadtquartiere als einen Kernbereich unserer Geschäftstätigkeit definiert haben.

www.4investors.de: Haben sie für das Komponistenviertel in Berlin, das ein Volumen von 170 Millionen Euro hat, inzwischen alle notwendigen Genehmigungen?

Müller: Alle unsere Großprojekte verlaufen vollständig planmäßig. Das gilt entsprechend auch für die Vivaldihöfe in Berlin Schönefeld. Der genehmigte Bebauungsplan für die erste Bauphase liegt dafür bereits vor. Innerhalb der kommenden rund 24 Monate wollen wir die Bauphase 1 abgeschlossen haben, bis zum 3. Quartal 2022 soll dann auch Bauphase 2 fertig sein. Insgesamt entstehen bei diesem Projekt 450 Wohnungen mit etwa 30.000 Quadratmetern Wohnfläche und gut 23.000 Quadratmeter Gewerbefläche. Bei unseren anderen Großprojekten sind wir in Mannheim bereits voll in der Umsetzung und bei den Sonnenhöfen in Berlin Schönefeld haben wir kürzlich den ersten Spatenstich gefeiert.

www.4investors.de: Ihre drei größten Projekte haben ein Volumen von jeweils rund 170 Millionen Euro. Bleibt es auch künftig bei diesen Größenordnungen?

Müller: Wir haben in unserer Pipeline eine sehr gute Mischung aus sehr großen Quartiersentwicklungen und etwas kleineren Projekten mit vielleicht „nur“ 15 Millionen Euro bis 20 Millionen Euro Volumen. Aber natürlich hat die Bedeutung von großen Projekten bei EYEMAXX noch einmal deutlich zugenommen in den vergangenen Jahren. Wir können diese sehr gut umsetzen und auch in Zukunft in dieser Größenordnung aktiv werden, wenn sich gute Möglichkeiten dazu ergeben.

www.4investors.de: Derzeit beläuft sich ihre Projektpipeline nach dem eben gemeldeten neuen Projekt in Bamberg auf 810 Millionen Euro. Sie erwähnten aber kürzlich, dass sie die Pipeline zeitnah auf eine Milliarde Euro ausbauen wollen. Stehen sie weiter dazu?

Müller: Absolut. Wir sind ein wachstumsstarkes Unternehmen, haben unsere Pipeline in den vergangenen Jahren etwa verdreifacht und wollen auch weiterhin Marktopportunitäten nutzen. Dabei kommt uns unsere sehr gute Vernetzung im Immobilienmarkt in Deutschland und Österreich zugute, die es uns ermöglicht, immer wieder attraktive Projekte zu finden. Die Milliarde-Euro ist unser Ziel für die Projektpipeline in den kommenden Quartalen.

www.4investors.de: Bei den Pflege- und Seniorenheimen wollen sie bis 2020 ein abgewickeltes Volumen von 50 Millionen Euro bis 100 Millionen Euro erzielen. Ist das nicht ein wenig konservativ gedacht?

Müller: Wir sind lieber konservativ, als dass wir den Mund zu voll nehmen. Wenn wir Erwartungen womöglich übererfüllen, ist das ja auch kein Nachteil.

www.4investors.de: Was konkret soll mit dem Geld der neuen Anleihe geschehen?

Müller: Wir wollen die Mittel aus der neuen Anleihe für das weitere Wachstum von EYEMAXX einsetzen. Einerseits wollen wir ganz neue Entwicklungsprojekte finanzieren, die frischen Mittel aber auch für bereits gesicherte Projekte nutzen und gegebenenfalls auch für den Ausbau unseres Bestandsportfolios.

www.4investors.de: Warum ist die neue Anleihe nicht besichert?

Müller: Wir sind überzeugt, dass wir mit einem Zinskupon von 5,50 Prozent p.a., halbjährlicher Zinszahlung und das Ganze für eine Laufzeit von fünf Jahren ein sehr attraktives Angebot machen. Wir haben uns dabei an den Renditen am Markt orientiert und natürlich vor allem an jenen unserer anderen Anleihen, die ja teilweise auch nicht besichert sind. Die Sicherheit für unsere Anleger besteht in einem langfristig bewährten Geschäftsmodell, das profitabel wächst und einer Bilanz, die mehr als 33 Prozent Eigenkapitalquote aufweist.

www.4investors.de: Sie ermöglichen den Tausch der 2019 auslaufenden Anleihe in das neue Papier. Welche Zinsersparnis ist damit für EYEMAXX verbunden?

Müller: Es geht uns dabei weniger um eine kurzfristige Zinsersparnis, die auch gar nicht so groß ist, weil wir auf der anderen Seite beim Umtausch eine Sonderzahlung von 23,75 Euro pro Schuldverschreibung und die aufgelaufenen Stückzinsen zahlen. Für die „Umtauscher“ ist das ein attraktiver Zahlenkranz, für EYEMAXX steht vor allem im Vordergrund, dass wir die Fristigkeiten vereinheitlichen.

www.4investors.de: Manche Beobachter hätten es besser gefunden, wenn sie eine große Anleihe über 100 Millionen Euro ausgegeben hätten, statt mehrfach kleinere Beträge einzusammeln. Was denken sie darüber?

Müller: Wir sammeln Geld gerne mit einer konkreten Mittelverwendung ein. Eine großvolumige Anleihe quasi als Blind Pool kommt wie auch eine entsprechende Kapitalerhöhung bei Investoren bekanntermaßen oft nicht gut an und es wäre auch nicht in unserem Sinne, liquide Mittel in großem Umfang auf der Bank zu horten. Insofern gehen unsere Anleiheemissionen Hand in Hand mit dem operativen Wachstum von EYEMAXX und dem Ausbau unserer Pipeline.

www.4investors.de: GBC hat kürzlich das Kursziel für ihre Aktie auf 19,80 Euro angehoben. Gleichzeitig fällt ihr Papier jedoch seit einigen Wochen stetig zurück und notiert inzwischen unter 10 Euro. Ist das ein Widerspruch?

Müller: Ich sehe hier einen eklatanten Widerspruch zwischen kurzfristiger Kapitalmarkttechnik und dem inneren und langfristigen Wert unserer Aktie. Gleichwohl bin ich als größter Aktionär sehr zuversichtlich, dass – basierend auf unseren operativen Erfolgen – unsere Aktie sich sehr bald wieder nach oben bewegen wird.