EYEMAXX Real Estate: „Interessante Kombination von Sicherheit und Rendite“

Bis zu 30 Millionen Euro will EYEMAXX Real Estate mit einer neuen Anleihe einsammeln. Interessierte Investoren können das mit 7,0 Prozent verzinste Papier bis zum 16. März zeichnen. Im Gespräch mit der Redaktion von www.4investors.de erläutert Vorstand Michael Müller, was mit dem frischen Geld geschehen soll. Er spricht über die Besicherung der Anleihe und über die weiteren Pläne der Gesellschaft. Das Engagement in Serbien sowie die Projektpipeline werden in dem Exklusivinterview mit Müller ebenfalls thematisiert.


www.4investors.de: Sie wollen in diesen Tagen eine weitere Unternehmensanleihe begeben. Schreckt sie die momentane Atmosphäre am Markt nicht ab?

Müller: Wir begeben eine Anleihe mit einer vollständigen grundbuchlichen Absicherung und einem attraktiven Zinssatz von 7,0 Prozent bei fünf Jahren Laufzeit. Zudem stehen die Mieteinnahmen aus den erstrangigen Besicherungsobjekten als Sicherheit für die Zinszahlungen zur Verfügung. Wir gehen davon aus, damit eine sehr interessante Kombination von Sicherheit und Rendite geschaffen zu haben, die unabhängig von der Marktverfassung ist. Die Zeichnungsfrist läuft übrigens voraussichtlich noch bis zum 16. März.

www.4investors.de: Nicht alle Immobilien, die als Sicherheit dienen, gehören EYEMAXX. Sicherheiten im Wert von10,28 Millionen Euro gehören ihnen persönlich. Verwässert dies das Sicherheitskonzept?

Müller: Ganz im Gegenteil. Dass private Immobilien zusätzlich als Sicherheit dienen, ist als deutliches Commitment von mir als Firmengründer und Mehrheitsaktionär zu verstehen. Ich möchte zudem daran erinnern, EYEMAXX ist seit Gründung 1996 profitabel. Zum Ende unseres vergangenen Geschäftsjahres per 31.10.2015 haben wir ein weiter gestiegenes Eigenkapital von nun 28,5 Millionen Euro ausgewiesen, was einer soliden Eigenkapitalquote von über 30 Prozent entspricht. Es haftet sozusagen eine seit Jahren profitable Immobiliengesellschaft und zusätzlich gibt es grundbuchliche Sicherheiten für die Anleihegläubiger. Dies sollte eine attraktive Kombination sind.

www.4investors.de: Die Mieteinnahmen aus den erstrangig besicherten Objekten stehen für die Zinszahlungen zur Verfügung. Über welche Summe sprechen wir dabei jährlich?

Müller: Wir reden hier insgesamt über rund 1,85 Millionen Euro Mieteinnahmen. Damit ist also der Großteil der Zinszahlung durch die Mieteinnahmen bereits gedeckt. Die grundbuchliche Absicherung der Anleihe und das seit Jahren profitable Geschäftsmodell gibt es als Sicherheit noch dazu. Ich denke, das sind sehr überzeugende Argumente für die Anleihe.

www.4investors.de: Den Großteil des frischen Geldes wollen sie in die Rückzahlung alter Anleihen investieren. Wie viel Geld steht für neue Investitionen zur Verfügung?

Müller: Wir haben hier eine Mischung gewählt aus Ablösung bestehender Verbindlichkeiten und der Verwendung für den gezielten Ausbau unseres Bestandsportfolios. Per Ende Oktober 2015 verfügte EYEMAXX über ein Immobilienportfolio mit einem Wert von rund 22 Millionen Euro und jährlichen Mieteinnahmen von rund 2,3 Mio. Euro. Zwischenzeitlich haben wir den Bestand bereits weiter ausgebaut und haben das auch künftig vor. Die Mittelverwendung ist also auf mehrere Positionen aufgeteilt und ist im Prospekt zur Anleiheemission, der sich bei uns auf der Internetseite befindet, erläutert.

Müller zur Anleiheemission: „Signale aus dem Mark sind positiv“

www.4investors.de: Im Sommer müssen sie eine Anleihe zurückzahlen. Dies soll teils mit dem frischen Geld aus der neuen Anleihe geschehen. Wie sieht der Plan B aus, wenn sie jetzt nicht die erhofften Mittel einsammeln?

Müller: Wir gehen davon aus, dass die Emission erfolgreich sein wird, da wir eine aus unserer Sicht sehr interessante Kombination von Sicherheit und Rendite bieten. Zudem sind die Signale, die wir aktuell aus dem Markt erhalten, positiv. Ich möchte an dieser Stelle betonen, dass wir die neue Anleihe begeben wollen, müssen es aber nicht, weil wir auch anderweitige Finanzierungsoptionen haben - nicht zuletzt aufgrund der dafür ohnehin bestehenden werthaltigen Sicherheiten. Die Anleihe 2011/2016, die im Sommer ausläuft, werden wir natürlich pünktlich zurückzahlen. Theoretisch würden die Sicherheiten der neuen Anleihe ja auch für Refinanzierungen zur Verfügung stehen. Außerdem nutzen wir generell einen breiten Finanzierungsmix, in dem auch Banken eine Rolle spielen. Die neue Anleihe ist also Teil eines Gesamtpakets, aber nicht die einzige Finanzierungsquelle.

www.4investors.de: Im Juni 2015 haben sie eine Kapitalerhöhung über 10 Prozent durchgeführt. Könnte es 2016 eine weitere Runde geben?

Müller: Aktuell haben wir keine Kapitalerhöhung geplant. Wir sehen den Kapitalmarkt aber als interessante Finanzierungsquelle für unser profitables Wachstum, deshalb haben wir in der Vergangenheit die Börse ja auch für Anleiheemissionen und für Eigenkapitaltransaktionen genutzt.

www.4investors.de: Ihr Gewinn ist zuletzt um 73 Prozent auf 4 Millionen Euro angestiegen. Ist für das neue Geschäftsjahr ein ähnliches Plus zu erwarten?

Müller: Wir haben erklärt, dass wir auch im laufenden Geschäftsjahr 2015/2016 die positive Entwicklung der EYEMAXX Real Estate AG fortsetzen wollen. Das Ergebnis nach Steuern soll erneut deutlich über dem Vorjahreswert liegen. Hierbei möchte ich aber betonen, dass wir in den vergangenen sechs Jahren ein stetig steigendes Ergebnis vor Zinsen und Steuern ausgewiesen haben.

www.4investors.de: Wollen sie die Verschuldung künftig reduzieren oder bleibt diese auf dem aktuellen Niveau?

Müller: EYEMAXX steht auf zwei Säulen, der Projektentwicklung im Bereich Wohnen, Pflege und Gewerbe sowie der Immobilienbestandshaltung. Wir kombinieren hier also stabile Cashflows mit interessanten Entwicklerrenditen. Mit einer Eigenkapitalquote von über 30 Prozent ist unser Geschäft aus unserer Sicht sehr solide finanziert.

www.4investors.de: Ihre Projektpipeline hat ein Volumen von mehr als 200 Millionen Euro. Wie viel davon soll 2016 umgesetzt werden? Und wo liegen kurz- und mittelfristig die geographischen Schwerpunkte?

Müller: Die Projektentwicklung im Bereich Pflegeimmobilien und Wohnen ist auf die Kernmärkte Deutschland und Österreich fokussiert. Hier sehen wir in den kommenden Jahren einen weiter steigenden Bedarf. Im Bereich Gewerbeimmobilien sind wir neben den Kernmärkten Deutschland und Österreich zum Beispiel auch in Tschechien, Serbien und Polen aktiv. Unsere Projektpipeline ist dabei stetig im Wandel begriffen, da laufend Projekte begonnen und abgeschlossen werden und neue Projekte dazukommen. Wir haben ja erklärt, dass wir auch für das laufende Geschäftsjahr von einer Fortsetzung der positiven Geschäftsentwicklung ausgehen.

„Logistikzentrum liegt nicht im Einflussbereich von Hochwasser“

www.4investors.de: Wie laufen die Bauarbeiten beim Logistikzentrum in Belgrad? Wird das Projekt im März abgeschlossen?

Müller: Bei dem Logistikzentrum in Belgrad handelt es sich um den ersten Abschnitt der Erschließung des insgesamt 60 Hektar großen Areals, das sich in unserem Eigentum befindet und das wir nach und nach, wenn entsprechende Mietverträge abgeschlossen wurden, entwickeln werden. Wir haben einen Teil dieses ersten Logistikobjektes bereits fertiggestellt und an die Mieter übergeben. Es hat eine Nutzfläche von rund 10.500 Quadratmetern. Ankermieter sind dort übrigens der Logistikkonzern DB Schenker sowie der IT-Dienstleister Iron Mountain. Der zweite Teil ist fast schon fertig sowie bereits voll vermietet und wird im Mai 2016 an die Mieter übergeben.

www.4investors.de: Mehr als 25 Prozent ihres Portfolios liegt in Serbien. Die dortige Regierung gilt nicht als sehr stabil, auch die Währung ist volatil. Wie sind sie dagegen abgesichert?

Müller: Wir entwickeln dort Logistikimmobilien erst, wenn entsprechende Mietverträge vorliegen. Dabei möchte ich betonen, dass unsere Mieter große internationale Adressen sind. Entsprechend sind auch die Mietzahlungen in Euro vereinbart. Somit hält sich das Währungsrisiko in Grenzen. Außerdem kann ich ihre Meinung nicht teilen, denn die jetzige Regierung ist tatsächlich stabil und sehr pro-europäisch.

www.4investors.de: Sind ihre Projekte in Serbien von der aktuellen Flut betroffen?

Müller: Nein, unser Logistikzentrum liegt nicht im Einflussbereich von Hochwasser.

www.4investors.de: Es gibt eine Konsolidierung in der Immobilienbranche. Bei EYEMAXX sind sie der Mehrheitsaktionär. Wurde bei ihnen schon zwecks Übernahme angeklopft?

Müller: Natürlich kennt man sich in der Branche. Mehr möchte ich aber hier nicht sagen, ich bin weiter der Großaktionär der Gesellschaft und sehe für EYEMAXX weitere gute Jahre.