Defama: 729 Prozent in zehn Jahren

Auf den Tag genau zehn Jahre nach dem Börsenlisting hat DEFAMA in Berlin die alljährliche Hauptversammlung organisiert. Dort lässt es sich Vorstand und Gründer Matthias Schrade nicht nehmen, die vergangenen zehn Jahre Revue passieren zu lassen.

Der Ausgabekurs der Aktien beim Börsengang lag bei 3,33 Euro. Der erste Kurs wurde mit 4,13 Euro festgestellt. Damals bestand das Portfolio von Defama aus 10 Standorten mit einer vermietbaren Fläche von 49.075 Quadratmetern. Es gab eine jährliche Nettomiete von 3,5 Millionen Euro. Der NAV je Aktie kam auf 4,07 Euro, die Marktkapitalisierung betrug 13,3 Millionen Euro.

Wer damals Erstzeichner war, hat seitdem, mit der aktuellen Dividende, eine Ausschüttung von 4,72 Euro erhalten. Die Kursperformance inklusive Dividende liegt zur Erstnotiz bei 568 Prozent, wenn man den Ausgabepreis nimmt, liegt die Steigerung bei 729 Prozent.

Neben diesen Statistiken geht Vorstand und Gründer Matthias Schrade auf der 12. Hauptversammlung von Defama am Borsigtor im Norden Berlins auf die Entwicklung im vergangenen Jahr ein. Defama hat drei Objekte verkauft, nämlich in Brand-Erbisdorf, Templin und Waltershausen. Der Verkaufspreis liegt bei 8,25 Millionen Euro, der Einmaleffekt vor Steuern steht bei 3 Millionen Euro. Die Nettomiete der veräußerten Objekte beträgt 0,67 Millionen Euro.

Neuer Rekord bei Akquisitionen
Gleichzeitig hat die im m:access gelistete Gesellschaft 19 Objekte erworben, ein neuer Rekord. Der Kaufpreis für alle Objekte liegt bei 26,1 Millionen Euro. Die jährliche Nettomiete wächst dadurch um mehr als 2,6 Millionen Euro. Das entspricht einem Kaufpreis-Multiple von 9,9. Ende 2025 kam Defama auf 94 Objekte, inzwischen hat man die Zahl auf 98 gesteigert.

Belastet wird das Geschäft im abgelaufenen Jahr durch die Insolvenzen der Hammer-Fachmärkte sowie durch den Auszug eines B1 Baumarktes. Durch diese vier Objekte fällt eine jährliche Nettomiete von mehr als 1 Million Euro weg, auch der FFO wird belastet. Entsprechend sinkt die Vermietungsquote Ende 2025 auf 93 Prozent.

Zwei dieser vier Problemfälle hat Defama inzwischen gelöst. Das Baumarkt-Objekt in Dinslaken wurde verkauft, in den früheren Hammer-Markt in Osnabrück wird ein Zoofachgeschäft einziehen. Zur Zukunft der Objekte in Görlitz und Nordhausen gibt es noch keine gesicherten Informationen. Für beide Standorte gibt es aber Nachfragen, hier könnte es im Jahresverlauf zu wichtigen Entscheidungen kommen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat sich der Portfoliowert von 323 Millionen Euro auf 352 Millionen Euro gesteigert. Zum Ende des ersten Quartals liegt er bei 361 Millionen Euro. Der FFO hat sich 2025 von 10,0 Millionen Euro auf 10,8 Millionen Euro erhöht. Die Problemobjekte haben verhindert, dass die angestrebten 11 Millionen Euro Realität wurden. Je Aktie hat Defama 1,16 Euro (Vorjahr: 0,96 Euro) verdient. Die Dividende steigt von 0,60 Euro auf 0,63 Euro an, das hat die Hauptversammlung mit 100 Prozent entschieden. Damit setzt Defama eine Tradition fort. Bisher hat die Ausschüttung an die Aktionäre in jedem Jahr zugelegt.

Inzwischen umfasst das Portfolio von Defama 98 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 321.474 Quadratmetern. Die Nettokaltmiete steht bei 28,8 Millionen Euro, die Vermietungsquote hat sich auf 94,2 Prozent verbessert.

Auf der Hauptversammlung wird deutlich, dass Defama den Kurs wieder nach oben bringen will. Die alten Hochs, das Allzeithoch stammt aus dem November 2024 (32,00 Euro), sollen angepeilt werden.

Ausblick auf 2026
Den Jahresüberschuss will Defama 2026 wieder bei mehr als 5 Millionen Euro sehen. Auch der FFO soll mindestens auf Vorjahreshöhe liegen. Hier spielen die zuvor genannten Problemimmobilien allerdings eine bremsende Rolle. Angepeilt wird eine Vermietungsquote von mehr als 96 Prozent. Die steigende Dividende hat schon Tradition.

Die Hammer-Insolvenzen hat einige Aktionäre etwas aufgeschreckt. So kommt am Borsigtor aus dem Auditorium die Frage nach Risiken bei Mietern. Defama-Vorstand Schrade macht deutlich, dass man einige Konzepte bewusst nicht als Mieter wolle, dazu zählen gewisse Modeläden oder auch spezielle Elektronikmärkte. Aktuell sieht man zudem bei keinem großen Mieter existentielle Probleme, dass kleinere Mieter immer mal aufgeben, geschieht bisweilen, belastet die Zahlen aber letztlich nicht.

Der Frage aus dem Aktionärskreis nach einem möglichen Aktienrückkaufprogramm wird eine recht deutliche Absage erteilt. Für das operative Geschäft, aber auch für Zukäufe und Investitionen ist ein gewisses finanzielles Polster sinnvoll. Man könne das Geld besser in die Modernisierung von Standorten investieren. Nur wenn man wirklich eine Überschussliquidität hat, wird ein solcher Plan ernsthaft geprüft werden.

Vorgeschlagen wird aus dem Aktionärskreis zudem, den Wirtschaftsprüfer nach zehn Jahren zu wechseln. Doch auch hier setzt der Vorstand auf Konstanz, was letztlich von den Aktionären unterstützt wird.

Thema der Hauptversammlung ist auch die geringer gewordene Liquidität der Aktie. Viele treue Aktionäre scheinen ihre Papiere zu halten, das liegt nicht in der Macht der Gesellschaft. Man versucht sich möglichst oft zu zeigen, geht auf Konferenzen, hält Telefon-Konferenzen ab, steht für Fragen zur Verfügung. Berücksichtigen muss man, dass Immobilien-Aktien derzeit weniger gefragt sind. Aktien aus dem Bereichen KI oder Defence haben derzeit die Nase vorne.

Auf der Hauptversammlung sind 38,05 Prozent des Grundkapitals vertreten. Der Vorstand wird mit 88,88 Prozent der Stimmen entlastet. Bei der Entlastung des Aufsichtsrats gibt es ein positives Votum von 93,23 Prozent. Für den bisherigen Abschlussprüfer sprechen sich letztlich 98,67 Prozent der Aktionäre aus. Nach 135 Minuten endet somit eine ruhige und effiziente Hauptversammlung.

Die Aktien von Defama notierten zuletzt bei 23,20 Euro auf gettex. Das ist ein Minus von 0,4 Prozent. In den vergangenen zwölf Monaten hat das Papier 16 Prozent verloren.