VIB Vermögen: Weitere Margensteigerungen dank niedriger Zinsen

In der Immobilienbranche rollt seit einiger Zeit eine Übernahmewelle. Für Holger Pilgenröther, Finanzvorstand der VIB Vermögen, ist dies aber kein Grund von bewährten Strategien abzuweichen. Pilgenröther glaubt, dass die Aktionäre des Immobilienunternehmens die Kontinuität im Geschäftsmodell schätzen, während sich der Portfoliowert des Konzerns der Milliardenschwelle genähert hat. Im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de gibt Pilgenröther einen Ausblick auf die weiteren Planungen von VIB Vermögen. Die niedrigen Zinsen kommen dem Unternehmen dabei entgegen, positive Effekte aus neuen Zinsfestschreibungen sollen bis 2018 voll zum Tragen kommen und die Margen steigern.


www.4investors.de: 2015 ist VIB Vermögen weiter gewachsen, die Dividende hat auch zugelegt. Am Kurs spürt man dies jedoch nicht. Welche Erklärung haben sie dafür?

Pilgenröther: Rückblickend auf das Geschäftsjahr 2015 ist unser Kurs um ca. 15,7 Prozent gestiegen. Im Vergleich hierzu ist der EPRA Germany um ca. 9,8 Prozent und der DAX um 1,3 Prozent gestiegen. Somit können wir auch mit der Kursentwicklung recht zufrieden sein. Unser Geschäftsmodell und unsere Philosophie sind auf Kontinuität ausgerichtet. Teil dieser Philosophie ist es, die Anteilsinhaber direkt an unserer Erfolgsgeschichte teilhaben zu lassen. Seit unserer Börsennotierung zahlen wir daher unseren Aktionären kontinuierlich eine Dividende. Unser nachhaltiges operatives Wachstum, das wir seither gezeigt haben, spiegelt sich auch in unserem Aktienkurs wider. In den vergangenen zehn Jahren hat sich die VIB-Aktie in etwa verdreifacht. Ich glaube, dass unsere Aktionäre gerade diese Kontinuität im Geschäftsmodell schätzen und daher auch der Kurs unserer Aktie mit einem Premium zum NAV gehandelt wird.

Auch in diesem Jahr sind unsere Geschäfte gut gelaufen und ich bin zuversichtlich, dass unsere Aktionäre wieder angemessen am Gewinn beteiligt werden. Unseren konkreten Dividendenvorschlag an die Hauptversammlung geben wir im Frühjahr bekannt.

www.4investors.de: Welchen Wert hat derzeit ihr Immobilienportfolio?

Pilgenröther: Auch dieses Jahr haben wir unser Immobilienportfolio weiter ausbauen können. So haben wir bereits die vierte eigenentwickelte MAN-Servicestation in Freiburg-Umkirch wie auch ein revitalisiertes Fachmarktzentrum in Neu-Ulm in unser Portfolio übernommen. Beide Projekte weisen einen Vermietungsstand von jeweils 100 Prozent auf. Zudem haben wir unsere bisher größte Eigenentwicklung, das Logistikzentrum im Interpark bei Ingolstadt, planmäßig fertiggestellt und an die neuen Mieter übergeben. Auch dieses Objekt war bereits zum Fertigstellungszeitpunkt voll vermietet und verfügt über eine Grundstücksfläche von 95.000 Quadratmetern sowie eine Gebäudenutzfläche von 55.000 Quadratmetern. Wir haben mit dieser Investition nun die Marke von einer Million Quadratmeter vermietbarer Fläche überschritten. Der Marktwert unseres Immobilienportfolios lag mit 103 Objekten und einer Leerstandsquote von 2,3 Prozent nach den ersten neun Monaten 2015 bei rund 950 Millionen Euro.

www.4investors.de: Analysten erwarten für 2015 einen FFO je Aktie von 1,27 Euro und eine Dividende von 0,51 Euro je Papier. Können sie mit solchen Schätzungen leben?

Pilgenröther: In der Vergangenheit konnten wir mit den Schätzungen der Analysten durchweg sehr gut leben. Nach den ersten neun Monaten 2015 verbesserte sich unser FFO gegenüber dem Vorjahr um 2,1 Millionen Euro bzw. 9,5 Prozent auf 23,8 Millionen Euro. Das entspricht einem FFO je Aktie von 0,86 Euro. Für das vierte Quartal erwarten wir eine planmäßige Geschäftsentwicklung, in dem wir unseren profitablen Wachstumskurs fortsetzen werden. Auf Jahresfrist erwarten wir einen Anstieg der betrieblichen Erträge auf 74,0 bis 77,0 Millionen Euro, eine EBIT-Steigerung vor Bewertungseffekten auf 53,5 bis 56,0 Millionen Euro und eine EBT-Steigerung vor Bewertungseffekten und Sondereinflüssen auf 33,0 bis 35,0 Millionen Euro. Ich denke, unsere Erwartungen stehen damit auch in Einklang mit den Analystenschätzungen.

„Derzeit verhandeln wir keine neuen Finanzierungen“

www.4investors.de: Sie peilen eine Mietrendite von 7 Prozent bis 7,5 Prozent an, das aktuelle Projekt Interpark Großmehring nahe Ingolstadt kommt auf 9,5 Prozent. Müssen sie ihre Erwartungen anheben?

Pilgenröther: Nein, erst einmal nicht. Mit einer Mietrendite von 7 Prozent bis 7,5 Prozent im Mittel fühlen wir uns sehr wohl. Hier muss man grundsätzlich zwischen dem klassischen Immobilienerwerb und unseren Eigenentwicklungen differenzieren. Eigenentwicklungen wie der Interpark weisen per se eine höhere Rendite, in diesem konkreten Fall von 9,5 Prozent aus. Unsere Zukäufe des vergangenen Jahres werfen nach wie vor über 7 Prozent ab. Unser Fokus wird sowohl auf dem Erwerb bereits vermieteter Immobilien als auch auf Eigenentwicklungen liegen. Beide Bereiche eröffnen uns weitere Wachstumsmöglichkeiten.

www.4investors.de: Welche Finanzierungen für 2016 und 2017 müssen sie noch neu verhandeln?

Pilgenröther: Derzeit verhandeln wir keine neuen Finanzierungen. Eine Besonderheit unserer Finanzierungsstrategie ist neben der Emission von Pflichtwandelanleihen vor allem der Einsatz von Annuitätendarlehen. Im Gegensatz zu einem endfälligen Darlehen besteht bei Annuitätendarlehen kein Refinanzierungsbedarf. Wir haben jedoch die Zinsfestschreibung für weitere 10 Jahre vorzeitig vorgenommen. Hierdurch konnten wir den durchschnittlichen Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent für die 2016 und 2017 auslaufenden Konditionen auf rund 2 Prozent reduzieren – und können somit in den kommenden Jahren einen deutlich positiven Ergebniseffekt ausweisen. 2018 wird dieser Effekt vollständig zum Tragen kommen.

www.4investors.de: Wo liegt aktuell ihr Zinsniveau bei den Krediten?

Pilgenröther: Zum Ende der ersten neun Monate 2015 lag der durchschnittliche Zinssatz bei 3,72 Prozent. Er hat sich damit um rund 0,2 Prozentpunkte gegenüber der ersten neun Monate 2014 reduziert. Wir gehen davon aus, dass sich durch die weiterhin günstigen Konditionen der durchschnittliche Zinssatz auch in Zukunft weiter senken lässt und damit unsere Marge bei gleichbleibender Mietrendite steigt.

www.4investors.de: Was steht 2016 stärker im Fokus: die Entwicklung von Immobilien oder die Akquisition von Immobilien? Wo setzen sie ihre Schwerpunkte?

Pilgenröther: Sowohl beim Immobilienerwerb als auch in der Eigenentwicklung sehen wir gute Investitionsmöglichkeiten. Wir werden uns dabei weiterhin auf Immobilien aus den Branchen Logistik / Light-Industry sowie Handel im wirtschaftsstarken süddeutschen Raum konzentrieren. Aufgrund der gestiegenen Kaufpreisentwicklung werden wir allerdings die Eigenentwicklungen etwas stärker gewichten. Die Eigenentwicklung sehen wir als willkommene Ergänzung zum Erwerb vermieteter Immobilien.

„Potential für weiteres Wachstum in der Größenordnung der Vorjahre“

www.4investors.de: Wie viel können sie aktuell für Akquisitionen ausgeben, was ist in der „Kriegskasse“? Und wie sieht die Pipeline bei den Akquisitionen derzeit aus?

Pilgenröther: Unser Ziel ist es weiterhin profitabel zu wachsen. In Abhängigkeit von den individuellen Verhandlungen in den jeweiligen Projekten sehen wir aktuell Potential für weiteres Wachstum in der Größenordnung der Vorjahre. Wir werden auch zukünftig den Immobilienmarkt beobachten und in Abhängigkeit der Marktlage und der Konditionen weitere Immobilien erwerben.

www.4investors.de: Zuletzt haben sie bei Finanzierungsrunden nur institutionelle Investoren beteiligt, was teils zu Kritik führte. Stehen neue Finanzierungsrunden 2016 auf der Agenda?

Pilgenröther: Wir haben uns bewusst für eine solche Privatplatzierung entschieden, um unsere Investorenbasis weiter zu diversifizieren. Der Grund für die Entscheidung ist die dadurch entstehende Stabilität in der Aktionärsstruktur. So können wir unsere Strategie für eine nachhaltige Unternehmensentwicklung auch in Zukunft flexibel umsetzen. In den letzten Jahren hatten wir großen Erfolg mit unseren Emissionen. Grundsätzlich ist die Pflichtwandelanleihe aber nur eine von vielen Varianten der Eigenfinanzierung. Wir prüfen fortwährend das gesamte Spektrum möglicher Kapitalmaßnahmen. Und entscheiden situativ in Abhängigkeit von Pipeline und Marktlage. Konkrete Pläne für 2016 haben wir derzeit nicht.

www.4investors.de: Gibt es einen bestimmten Prozentsatz beim Eigenkapital, den sie anstreben?

Pilgenröther: Wir legen Wert auf eine nachhaltige Finanzierungsstruktur. Dabei liegt unser Fokus auf der LTV-Ratio, also dem Verschuldungsgrad im Verhältnis zu den Vermögenswerten. Mit einer LTV-Ratio von rund 54 Prozent sind wir vor dem Hintergrund der fortlaufenden Tilgung unserer Annuitätendarlehen sehr gut aufgestellt.

www.4investors.de: In der Immobilienbranche läuft eine Konsolidierungswelle. Fusionen oder Aufkäufe beherrschen die Szenerie. Hat man bei VIB auch schon angeklopft oder könnten sie sich vorstellen, einen kleineren Mitbewerber zu kaufen?

Pilgenröther: Wir sind mit unserer Unternehmensstrategie in den vergangenen Jahren sehr erfolgreich gefahren. Das wird natürlich auch am Markt wahrgenommen. Ich sehe aber weder in die eine noch die andere Richtung derzeit einen Grund, von unserer erfolgreichen Strategie und unserer Erfolgsgeschichte abzuweichen.