Was spüren die deutschen Immobilienmärkte von den Krisenherden in den USA und China? - Immocation

Der deutsche Immobilienmarkt kämpft seit längerem mit eigenen Problemen. Da wirken die Notenbankpolitik in den USA und der drohende Kollaps des chinesischen Markts nur noch verstärkend. Sind wir bereits direkt betroffen oder sind Untergangs-Mythen fehl am Platz?

In der Krise lauern bekanntlich Chancen, so heißt es immer. Aber manche Krise könnte einem auch über den Kopf wachsen.

So oder so ähnlich denken derzeit viele in der deutschen Immobilienwirtschaft. Nach Jahren des stetigen Wachstums, mit steigenden Verkaufspreisen, einer Null- oder sogar Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), geht es seit dem Beginn des russischen Angriffskriegs 2022 komplett in die andere Richtung.

Das Neubaugeschäft ist mit wenigen Ausnahmen im Hochpreissegment nahezu zum Erliegen gekommen. Die ambitionierten Neubaupläne der Bundesregierung haben sich fast schon heimlich halbiert.

Ein reinigendes Gewitter nach Jahren des stetigen Booms, könnte man da als überzeugter Marktwirtschaftler einwenden. Stimmt auch, wenn es nicht die sogenannten exogenen Faktoren gäbe. Vor allem zwei Entwicklungen in den USA und in China könnten indirekt großen Einfluss auf die weitere Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts haben.

US-Notenbank: Kompromisslos gegen die Inflation?

Gerade dieser Tage zeigt sich, dass die Welt in weiten Bereichen eben doch ein Dorf ist, wo eine Marktdynamik mit der anderen eng zusammenhängt. Besorgniserregend aus Sicht des deutschen Immobilienumfelds ist zum einen die Notenbankpolitik in den Vereinigten Staaten.

Die US-Notenbank Fed hatte die Zinsen in den USA seit dem Frühjahr 2022 um mehr als fünf Prozentpunkte in die Höhe getrieben – im Kampf gegen die hohe Inflation. Die Fed strebt, wie die EZB, eine Inflationsrate von zwei Prozent an. Im August dieses Jahres aber lag die Teuerungsrate immer noch bei 3,7 Prozent.

Nach einem zwischenzeitlichen Hoch entwickelte sich die wichtige Kernrate der Inflation wieder moderater. – sie wird ohne die oft schwankenden Preise für Energie und Nahrungsmittel berechnet. Sie ging im August von 4,7 auf 4,3 Prozent zurück. Die Kernrate ist eine wichtige Orientierungsgröße für die Zinsentscheidungen der Notenbank – und zum Glück seit der Spitze der Inflation bei mehr als neun Prozent im Sommer 2022 spürbar im Sinkflug.

Weitere gravierende Zinsschritte sind damit von der Fed nicht mehr zu erwarten. Auch in den USA mehren sich die Rezessionsgefahren. Zudem steht das Land 2024 vor der Präsidentschaftswahl. Da gilt es auch, die Makroökonomie im Blick zu behalten: Die US-Notenbank muss laut ihrem gesetzlichen Auftrag nicht nur auf die Preisstabilität, sondern auch auf den Arbeitsmarkt achten. Anders als die EZB, deren „einziger“ Job die Preiswertstabilität ist.

Heißt im Zwischenfazit: Massive Zinserhöhungen sind aus den USA nicht mehr zu erwarten. Da die Fed historisch häufig Taktgeber für Deutschlands und Europas Notenbanken war, ist das ein vermeintlich gutes Signal für die deutsche Immobilienwirtschaft. Stand heute werden gerade die US-Wahlen der nächste essenzielle Stresstest für die europäischen Standorte sein, sollte der Krieg bis dahin nicht beendet werden.

Gerät nächstes chinesisches Großunternehmen ins Schlittern?

Doch stabile Verhältnisse in den USA sind noch lange kein Grund zur Sorglosigkeit. Die Immobilienpreise am anderen Ende der Welt kannten in China während der vergangenen Jahre nur eine Richtung: steil nach oben. Doch vieles davon wurde praktisch auf Sand gebaut. Die Immobilienwirtschaft erreichte einen unverhältnismäßig hohen Anteil von einem Viertel an der gesamten Volkswirtschaft.

Spekulation ersetzte Investition – so etwas geht nicht ewig gut. Die Pleiten von Evergrande und zuletzt von Country Garden zeigen, was passiert, wenn Marktriesen wanken. Doch gerade Country Garden scheint die vollständige Kernschmelze abwenden zu können.

Im Kampf gegen die drohende Zahlungsunfähigkeit hat der Immobilienriese jüngst einen weiteren Teilerfolg erzielt und sich mit weiteren Geldgebern einer inländischen Anleihe auf einen mehrjährigen Zahlungsaufschub geeinigt. Aufgeschoben ist zwar nicht aufgehoben, aber in den kommenden Jahren könnte es gerade mit staatlicher Hilfe gelingen, den kompletten Kollaps zu verhindern. Denn das würde zweifelsohne auch Europa negativ betreffen.

Ergo: Der chinesische Immobilienmarkt bleibt fragil. Die indirekte Kettenreaktion auch für den deutschen Markt ist nicht komplett gebannt. Wenn Chinas Büro- und Wohntürme wanken, werden Investoren weltweit nervös.

Gleichwohl gilt es eines zu beachten: Von seriös gerechneten und finanzierten Bauprojekten in Deutschland sind die Spekulationsvorhaben im Reich der Mitte komplett entrückt. Die Bundespolitik sollte nicht den Fehler machen, Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Das betrifft vor allem die Regulierung, die auch im Immobiliensektor in Deutschland ein bemerkenswert hohes Niveau erreicht hat.

Alexander Surminski ist seit Januar 2021 Geschäftsführer von immocation.de, einem Münchener Ausbildungsunternehmens mit Schwerpunkt Wissenstransfer. Ziel der Münchener ist es, Menschen mit starkem Interesse für Immobilienthemen ein möglichst breit gefächertes Know-how für den eigenen Vermögensaufbau zu vermitteln. Zuvor arbeitete Surminski unter anderem als Director bei onvista (2017-2020), Managing Director von ayondo und weiteren international ausgerichteten Finanzunternehmen.

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