AOC Die Stadentwickler: „Leipzig und Dresden sind sehr interessant für uns“

AOC Die Stadtentwickler begibt in diesen Tagen eine Anleihe im Volumen von bis zu 30 Millionen Euro. Das Papier läuft über fünf Jahre, es wird jährlich mit 7,5 Prozent verzinst. Im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de erläutert Geschäftsführer Till Schwerdtfeger, welche Pläne er mit dem frischen Geld hat. Er erklärt, warum es sich bei dem Angebot um eine grüne Anleihe handelt und führt aus, wie sein Unternehmen das Thema Nachhaltigkeit angeht. Die Kostensteigerungen am Bau sind ebenso ein Thema des Gesprächs wie der Ausblick auf 2022.


www.4investors.de: AOC ist am Kapitalmarkt bisher recht unbekannt. Was machen Sie?

Schwerdtfeger: Wir bei AOC I Die Stadtentwickler GmbH sind ein inhabergeführter Projektentwickler für Wohnen und Büro in den neuen Bundesländern und angrenzenden Regionen. Mit ca. 40 Mitarbeitern an vier Standorten bauen wir mit großer Begeisterung nachhaltig erfolgreiche Immobilien nach den neuesten Qualitätsstandards. Unsere Leidenschaft ist die Grundstücks- und Projektentwicklung, um neue und individuelle Räume zum Leben, Wohnen und Arbeiten zu erschaffen. Das machen wir in der Gruppe bereits seit 2004 und haben uns zwischenzeitlich als einer der größten inhabergeführten Immobilienentwickler in Ostdeutschland etabliert. Uns zeichnet u.a. aus, dass wir mit unseren Experten die gesamte Wertschöpfungskette einer Projektentwicklung von Grundstücksakquise über Konzeption, Planung und Realisierung bis hin zur Vermarktung und Übergabe von hochwertigen Immobilien abdecken.

www.4investors.de: Um ein Gefühl der Größe zu bekommen: Wie viele Wohnflächen haben Sie in den letzten Jahren errichtet?

Schwerdtfeger: AOC verfügt über einen Track Record von mehr als 700 Millionen Euro abgeschlossenes Projektvolumen und über 30 fertiggestellte Projekte, was etwa 82.000 Quadratmeter realisierter Mietfläche entspricht. Im Bau haben wir derzeit etwa 50.000 Quadratmeter.

www.4investors.de: Wie ist die Eigentümerstruktur von AOC?

Schwerdtfeger: AOC ist inhabergeführt. Ich bin Geschäftsführer und über meine Beteiligungsunternehmen Gesellschafter der Gruppe. Es gibt also keine Interessenskonflikte zwischen Eigentümer, Organen und Gläubigern und keinen Performancedruck von Außen.

www.4investors.de: Ihre Projekte liegen bis auf eine Ausnahme in Wolfsburg vor allem in Ostdeutschland. Bleibt dies so?

Schwerdtfeger: Wir sind als Projektentwickler in den neuen Bundesländern zu Hause, hier haben wir uns über die Jahre eine herausragende Marktposition und ein sehr stabiles Netzwerk an Partnern für alle Phasen einer Projektentwicklung aufgebaut. Wir sind überzeugt davon, dass man nur so Immobilien erfolgreich entwickeln und bauen kann. Daher werden wir uns auch zukünftig vor allem auf die Oberzentren der neuen Bundesländer inklusive Berlin und hier vorrangig auf B- und C-Städte fokussieren. Gerade Leipzig und Dresden sind mit ihren hohen Bevölkerungswachstumsraten und entsprechenden Mietaufholungspotenzialen sehr interessant für uns, ebenso aber zum Beispiel auch Magdeburg oder Erfurt. Hier kennen wir den Markt und können Wettbewerbsvorteile bezüglich der Grundstücksakquise, Kapitaleinwerbung und Konditionen bei Subunternehmern nutzen. Daneben sehen wir moderate Einstände bei den Grundstückspreisen bei annähernd gleichen Exit-Faktoren wie in den anderen Regionen Deutschlands.

www.4investors.de: Immobilienanleihen haben es am Markt zuletzt schwer gehabt, es gab mehrere Ausfälle. Wie wollen Sie die Investoren für sich überzeugen, warum sind Sie besser?

Schwerdtfeger: Aus unserer Sicht sind Immobilienunternehmen oftmals nur begrenzt vergleichbar. Das fängt mit den Assetklassen und dem grundsätzlichen Geschäftsmodell an und geht über die Wertschöpfung bis hin zur regionalen oder internationalen Positionierung. Wir sind sehr klar aufgestellt und kommunizieren das auch transparent. Wir tun das, was wir am besten können und auch dort, wo wir es am besten können.

Für uns heißt das, dass wir uns regional sehr klar fokussieren und nur in die Städte gehen, die uns entsprechende Potentiale bieten. Wir nutzen hier unsere Marktposition und unser gewachsenes Netzwerk. Zum anderen decken wir die gesamte Wertschöpfungskette inhouse ab und sind zudem frei von Performance- oder Investitionsdruck von außen. Insgesamt sind wir strategisch sehr gut aufgestellt, verfügen über einen exzellenten Track Record mit termingerechter Fertigstellung der Bauprojekte und nachhaltiger Profitabilität, belegt durch ein externes Credit Research. Schließlich setzen wir auch auf eine starke Pipeline an vorhandenen Projekten, die uns auch ohne weitere Zukäufe in die Lage versetzt, die Anleihemittel zurückzahlen zu können. Wir glauben, dass das interessant ist für Investoren, gerade auch als alternative Anlageform für solche, die nicht direkt in Immobilien investieren wollen. Und nicht zuletzt sehen wir auch die Ausgestaltung unseres Green Bonds mit einem Zins von 7,50 Prozent sowie umfassenden Transparenzkriterien und Financial Covenants als äußerst attraktiv.

www.4investors.de: Bedingung der Anleihe ist eine Eigenkapitalquote von mehr als 20 Prozent. Wo liegt diese aktuell?

Schwerdtfeger: Wir hatten 2020 eine Eigenkapitalquote von 34,87 Prozent, daher garantieren wir unseren Anlegern gern diese Mindestquote im Rahmen unserer Financial Covenants.

www.4investors.de: Welche Pläne haben Sie mit dem Geld aus der Anleihe?

Schwerdtfeger: Wir sehen die Anleiheemission als Chance, auch weiterhin dynamisch wachsen zu können und zwar noch unabhängiger und schlagkräftiger, als wir das mit unserer aktuellen Projektpipeline – die bereits durchfinanziert ist – bereits tun. Mit dem Emissionserlös erhalten wir einen zusätzlichen Finanzierungsrahmen für weitere, neue Projekte und können zugleich unsere Finanzierungsstruktur flexibler und ausgewogener gestalten sowie unabhängiger von Fremd- und Mezzanine-Kapitalgebern am Markt agieren. Schließlich wollen wir unsere Expertise weiter ausbauen, bestqualifiziertes Personal für uns gewinnen und auch bei künftigen Innovationen, insbesondere auch im Bereich der Nachhaltigkeit, mitwirken. Das sind für uns gute Gründe für den Kapitalmarkt. Unseren Anlegern bieten wir die Möglichkeit, in einen innovativen Projektentwickler zu investieren, der den Emissionserlös nachweislich in grüne, nachhaltige Projekte investiert und darüber auch transparent berichten wird.

www.4investors.de: Sie sprechen in diesem Zusammenhang von grünen Projekt. Was ist an diesen „grün“? Und gibt es dazu eine entsprechende Expertenmeinung?

Schwerdtfeger: Wir emittieren bewusst einen Green Bond. Nachhaltigkeit ist bei uns im Unternehmen und bei unseren Projekten ein zentrales Thema, dem wir uns verpflichtet haben. Wir fokussieren uns auf Bauprojekte mit mindestens DGNB-Gold-Standard/KfW 40/55 und daher war es für uns naheliegend, uns auch mit dieser Anleihe transparent den Nachhaltigkeitsansprüchen zu stellen.

Wir haben für diesen Green Bond eine der führenden deutschen Nachhaltigkeits-Ratingagenturen mit der Erstellung eines unabhängigen Gutachtens, einer Second Party Opinion, beauftragt. Darin wird die Qualität unseres Rahmenwerks und auch der Nachhaltigkeit von AOC als Emittentin sowie die Konformität mit den Green Bond Principles der International Capital Market Association (ICMA) bestätigt. Wir als Emittentin planen die Verwendung der Mittel aus der Anleiheemission in den Bereichen umweltfreundliche Gebäude, erneuerbare Energien und sauberer Transport und stellen sicher, dass die Erlöse aus der Anleihe auch wirklich für die ausgewiesenen grünen Projekte verwendet werden.

www.4investors.de: Überall klagt man über steigende Kosten am Bau. Wie sieht das bei AOC aus, haben Sie sich dagegen abgesichert?

Schwerdtfeger: Ja, das ist ein Thema, das wir sehr strategisch betrachten und mit dem wir proaktiv umgehen. Eine gute Kenntnis des Marktes und die Entwicklungen genau im Blick zu behalten sind da entscheidend. Wir machen uns beispielsweise konkret Gedanken, wie wir uns im Bereich Beschaffung aufstellen, um unabhängiger von kurzfristigen Kostensteigerungen zu sein. Zudem planen wir in unseren Projektkalkulationen immer einen ausreichenden Puffer für Baukostensteigerungen ein, quasi als Risikoposition. Bisher hatten wir keine Budgetüberschreitungen und sind immer gut hingekommen. Des Weiteren arbeiten wir aus Kostengründen nicht mit Generalunternehmen zusammen, sondern realisieren alle Projekte ganz bewusst in Einzelvergabe. Wir verfügen über langfristige und sehr stabile Beziehungen zu unseren Partnern.

www.4investors.de: In ihrer Pipeline befinden sich Projekte im Wert von 1,1 Milliarden Euro. Welche Größe haben Ihre Einzelprojekte?

Schwerdtfeger: Üblicherweise bewegen sich unsere Projektvolumina zwischen 40 Millionen Euro und 100 Millionen Euro. Das sind bei unseren Projekten Grundstücke ab etwa 10.000 Quadratmeter, die wir mit Wohn- oder Bürogebäuden, oft mit Gewerbeanteil und Tiefgarage bebauen. Unsere beiden größten Projekte, die dort im Zentrum jeweils stadtbildprägend sind und durchaus als „Leuchtturmprojekte“ bezeichnet werden können, haben wir aktuell in Leipzig und Magdeburg.

www.4investors.de: Machen Sie grundsätzlich nur Forward Deals?

Schwerdtfeger: Ja, so ist es. Wir veräußern unsere Projekte ausschließlich global an institutionelle Anleger, Versorgungskassen bzw. -kammern sowie Kapitalanlagegesellschaften und zwar jeweils bereits vor Baubeginn als Forward Deals. Das hat für uns als Projektentwickler entscheidende Vorteile. Wir haben zum einen eine elementare Risikobegrenzung und Planbarkeit durch den sehr frühen Verkauf. Zudem ist die Projektfinanzierung im Sinne der Hochbaufinanzierung bereits vor Baubeginn sichergestellt, weil der Verkauf vor dem eigentlichen Baubeginn erfolgt. Auch für unsere Finanzierungssituation beim anfänglichen Ankauf der Grundstücke bietet dies deutliche Vorteile. Wir benötigen – zumindest bei Wohnimmobilien - in der Regel überwiegend Fremdmittel für die erste Phase, also den Ankauf des Grundstücks und Kosten für die weitere Projektentwicklung und Planung bis zur Erteilung der Baugenehmigung. Bei Wohnimmobilien zahlt der Käufer in baubegleitenden Raten, mit der ersten Rate des Käufers wird also die Phase-1-Finanzierung bereits vollständig zurückgeführt. Dies wird von zahlreichen langjährigen Begleitern aus dem Finanzierungsbereich sehr geschätzt.

www.4investors.de: Für 2021 melden Sie nach vorläufigen Zahlen einen Umsatz von 11,72 Millionen Euro und einen Gewinn von 2,9 Millionen Euro. Wie sind die Erwartungen an 2022?

Schwerdtfeger: Die Aussichten für 2022 und die Folgejahre sind sehr gut – wir haben eine umfassende und stabile Projektpipeline, aus der sich in den nächsten Jahren über die Projektverkäufe wachsende Erlöse ergeben. Die Verkäufe dieser Projekte sind teilweise vertraglich bereits fixiert, daher haben wir eine hohe Planbarkeit unserer Erlöse der nächsten Jahre. Auf Konzernebene erwarten wir in 2022 Umsatzerlöse von rund 19 Millionen Euro. Die Projekte wickeln wir in einzelnen Projektgesellschaften (SPVs) ab, daher sind hier eher die Konzernzahlen aussagekräftig als die der Emittentin als GmbH. Wir erwarten damit ein Ergebnis vor Steuern von knapp 12 Millionen Euro, wobei der Großteil der Besteuerung bereits vorher auf SPV-Ebene erfolgt. In den Folgejahren werden unsere Umsatzerlöse dann weiter deutlich ansteigen.

www.4investors.de: Projekte in welchem Volumen können Sie mit dem Geld aus der Anleihe bei Vollplatzierung finanzieren?

Schwerdtfeger: Wenn wir unser Zielvolumen von 30 Millionen Euro erreichen, schaffen wir damit einen Finanzierungsrahmen für etwa 8 bis 10 grüne Immobilienprojekte. Das ist natürlich nur eine grobe Rechnung, aber wir benötigen in der Regel zwei bis drei Jahre für die Realisierung eines Projekts, der Investitionsbedarf bezieht sich jedoch auf einen kürzeren Zeitraum. Wir veräußern die Projekte ja im Rahmen von Forward Deals noch vor der Bauphase und können daher den Emissionserlös über die Laufzeit des Green Bonds zweimal einsetzen und so zahlreiche grüne Projekte finanzieren und realisieren.

www.4investors.de: Die Bundesregierung will den Mindestlohn auf 12 Euro anheben. Ist das auf Ihren Baustellen ein Problem?

Schwerdtfeger: Wir arbeiten langfristig mit ausgewählten Bauunternehmen zusammen, die ihre Mitarbeiter nach Tarif bezahlen. Die Kostenerhöhungen hier sind im Vergleich zu den Materialkostensteigerungen eher von untergeordneter Rolle. Wichtig ist für uns, dass qualifiziertes Personal verfügbar ist. Insofern hat dies eher keine Auswirkungen auf unsere Projekte.

www.4investors.de: Hotelprojekte sind für AOC nicht interessant?

Schwerdtfeger: Nein, wir haben einen klaren Fokus auf die Assetklassen Wohnen sowie Büro und Einzelhandel. Wir werden uns mit anderen Wohnformen beschäftigen, etwa micro living und betreutes Wohnen - andere Spezial-Assetklassen aber wie z.B. Hotel, Pflege oder Logistik schließen wir aus.

www.4investors.de: Im vergangenen Sommer ist AOC aus einer AG zu einer GmbH geworden. Die Anleihe ist somit vermutlich keine Vorbereitung auf einen Börsengang?

Schwerdtfeger: Aktuell planen wir das nicht. Wir gehen jetzt ganz bewusst mit unserem Green Bond an den Kapitalmarkt und stellen uns gern den Herausforderungen, die das mit sich bringt. Hier sehen wir gute Möglichkeiten für unser weiteres Wachstum und betrachten die Anleihe als attraktive Finanzierungsmöglichkeit. Mittelfristig schließen wir einen Börsengang aber nicht aus.