Stern Immobilien: In den attraktivsten Nischenmärkten Europas tätig

Die Meldung über stille Reserven in der Bilanz von Stern Immobilien machte in den Medien jüngst die Runde. Im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de nimmt Ralf Elender, Vorstand von Stern Immobilien, zu diesen Nachrichten Stellung. Er spricht über die aktuelle Anleihe und über künftige Finanzierungsideen. Auch auf die Projektpipeline geht Elender ausführlich ein. Die Liquiditätslage und die Situation in der Türkei und in Rumänien sind weitere Themen im Gespräch mit Elender.


www.4investors.de: Stern Immobilien dürfte nicht jedem Investor etwas sagen. Können Sie das Unternehmen in drei Sätzen vorstellen?!

Elender: Die Stern Immobilien AG ist als aktiver Immobilienmanager fokussiert auf exklusive Wohn- und Geschäftshäuser sowie Grundstücke mit Optimierungspotenzial in besten Lagen in und um München im mittleren bis höher einstelligen Millionenbereich. Die Gesellschaft ist via Beteiligungen zudem in Kitzbühel, im rumänischen Klausenburg und in Istanbul (Türkei) vertreten.

www.4investors.de: München ist der Heimatmarkt der Stern Immobilien. Kann man in München nach den Preisanstiegen weiterhin Geld verdienen?

Elender: Ganz klar. Es handelt sich hier weiterhin um den mit Abstand solidesten Markt in Deutschland. Sogar europaweit steht München immer an der Spitze hinsichtlich der Attraktivität und weiterer Aussichten. München befindet sich seit über 15 Jahren in einer Wachstumsphase. Seit der letzten Bevölkerungsprognose 2013 ist die Einwohnerzahl um rund 30.000 Personen pro Jahr gewachsen und ein Ende ist nicht in Sicht. München wird zunehmend internationaler und vielfältiger. Wie in keiner anderen deutschen Stadt herrscht hier Vollbeschäftigung und ein hohes Lohnniveau. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiterhin hoch.

www.4investors.de: Wie sind Sie auf Rumänien und die Türkei gekommen? Was bieten diese Märkte?

Elender: Der Einstieg in diese Märkte ist jeweils besonderen Umständen geschuldet. Istanbul wurde 2012 von PWC als zweit attraktivste Stadt Europas eingestuft. Wir waren dort schon ein wenig im Einkauf von Luxusappartements tätig, jedoch gab die Analyse vor Ort den Ausschlag, dass wir in der urbanen Transformation aktiv werden wollen. Da wir über ein lokales Management verfügen, das bestens in Wirtschaft und Politik vernetzt ist, haben wir dieses Projekt gestartet. Zu Rumänien: Unser Mehrheitsaktionär ist dort in der Landwirtschaft tätig und hervorragend vernetzt. In Klausenburg wurde uns ein sehr attraktives Grundstück zu einem gutem Preis angeboten. Wir mussten einfach zuschlagen. Klausenburg ist die zweitgrößte Stadt in Rumänien nach Bukarest, Studentenstadt Nummer zwei und verfügt über eine hervorragende Infrastruktur mit guten Flugverbindungen. Wir führen hier ausnahmsweise selbst ein Bauträgerprojekt durch. Wir kalkulieren mit einer sehr auskömmlichen Marge. Von den 120 Wohnungen sind in einem frühen Stadium bereits mehr als 40 Wohnungen verkauft.

www.4investors.de: Und was ist konkret die urbane Transformation in Istanbul? Wie beurteilen Sie Ihr Engagement nach den politischen Veränderungen in der Türkei?

Elender: Hinter der urbanen Transformation steht die Entwicklung von neuen erdbebensicheren Stadtquartieren. Istanbul hat ein Problem mit vielen (Schwarz-) Bauten, die nicht erdbebensicher sind. Nunmehr findet eine sozialverträgliche Umsiedlung statt. Bauträger, die den Abriss und den Aufbau erledigen, werden durch die öffentliche Hand erheblich subventioniert. Es handelt sich um ein sehr interessantes Geschäft. Wir sind dort mit Partnern vor Ort aktiv, die die Bautätigkeit übernehmen. Stern Immobilien hat durch die Finanzierung das erste Projekt im Süden Istanbuls ermöglicht und war damit der erste ausländische Investor in diesem Sektor.

Vor dem Hintergrund der jüngsten Entwicklung in der Türkei haben wir uns neu sortiert. Wir haben keinerlei Finanzierungsverpflichtung mehr und erwarten 2018 die Rückführung eines Großteils unseres Investments, sind jedoch auch noch an künftigen Gewinnen beteiligt. Selbst wenn sich die Quoten verändert haben, reden wir hier über Gewinne in Millionenhöhe, die wir innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren vereinnahmen.

www.4investors.de: Könnten Sie sich ein Engagement in weiteren Ländern vorstellen?

Elender: Wenn sich Opportunitäten ergeben, kann ich mir das vorstellen. Aktuell steht dies weniger im Fokus.

www.4investors.de: Sie haben in der jüngeren Vergangenheit mehrere Objekte verkauft aber nur einen Neuerwerb getätigt. Wie sieht Ihre Pipeline nun aus?

Elender: Wir haben im Geschäftsjahr 2017 verschiedene erfolgreiche Transaktionen im Gegenwert von ca. 45 Millionen Euro durchgeführt. So wurde im März ein Grundstück in Grünwald bei München an eine bundesweit tätige Bauträgergesellschaft mit einer Baugenehmigung für 14 Doppelhaushälften verkauft. Im Juni wurden eine ca. 27.000 qm große Grundstücksteilfläche inklusive Projektierung von zwei Boardinghäusern im Münchener Osten und ein Wohnprojekt in Grünwald verkauft. Wir trennen uns von unseren Objekten, wenn unsere Investmentidee aufgegangen ist. In den eben genannten Fällen sind wir mit dem Return mehr als zufrieden.

Wir verfügen über eine ganze Reihe an weiteren Projekten. Beginnen wir mit dem letzten Zukauf. Es handelt sich um ein Grundstück in Hohenschäftlarn, wo wir bereits Eigentümer des Nachbargrundstücks sind. Zusammen betrachtet könnten hier nun neue Gewerbe- und Wohnflächen von bis zu 6.000 qm entstehen. Hohenschäftlarn liegt im Süden von München direkt an der Isar und unweit des Starnberger Sees. Gerade im Umkreis von München sind die Immobilienpreise stärker gestiegen als in München. Wir sind hier seit Jahren positioniert und können einen beträchtlichen Wertzuwachs verbuchen. Das neue Projekt bietet also ein enormes Potenzial.

Darüber hinaus haben wir zwei hoch interessante Objekte im Münchener Stadtteil Westend sowie nahe des neuen Hochhauses der Süddeutschen Zeitung in München-Riem. Infolge der konstanten Bevölkerungszunahme in München ist die Stadt mehr denn je bereit, Baugenehmigungen für Wohnen zu erteilen. Dass hier ein Umdenken stattgefunden hat, zeigt auch die im Mai 2017 in die Baunutzungsverordnung eingeführte Gebietskategorie "Urbanes Gebiet". Hierdurch soll in städtischen Lagen eine höhere bauliche Dichte und Nutzungsmischung ermöglicht werden, als dies mit den bisherigen Kategorien möglich war. Dies sehen wir als positive Reaktion auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum in Städten. Im Westend könnte sich infolge der sogenannten Nachverdichtung die Wohn-Nutzfläche erheblich erweitern, in Riem wäre ebenso ein Quartier mit einer erheblichen Erhöhung der Geschossflächenzahl machbar. Ich denke, diese Pipeline kann sich sehen lassen.

www.4investors.de: In Deutschland gibt es eine Reihe von Immobilienunternehmen. Wo sehen Sie Ihre USPs?

Elender: An der Börse haben wir hinsichtlich des Tätigkeitsfelds und unserer geografischen Präsenz eine Ausnahmestellung. Wir sehen uns als Immobilienoptimierer und nicht als Entwickler. Wir verfügen über Erfahrung bei der Identifizierung von Optimierungs- und Wertsteigerungspotenzialen, z.B. Ausbau und Nachverdichtung, Umwidmung, Mietsteigerung durch neue Konzepte, und sind in unseren Märkten gut vernetzt. Wir sind bekannt dafür, schnell zu entscheiden und zu zahlen. Ein wichtiger Faktor! Wir sind tätig in den attraktivsten Nischenmärkten Europas. Keine andere börsennotierte Firma bietet diese Kombination und Vielfalt. Wir haben eine ganze Reihe an schönen Referenzen und können unseren Aktionären eine exzellente Kapitalrendite zeigen.

www.4investors.de: Wie würden Sie Ihre Ausschüttungspolitik beschreiben?

Elender: Die Stern Immobilien AG ist eine sehr aktionärsfreundliche Gesellschaft. Was wir verdienen, schütten wir in der Regel auch aus, es sei denn, wir benötigen Kapital für Projekte. Dann verschiebt sich auch mal eine Auszahlung. Seit 2011 haben wir 12,30 Euro an Dividenden ausgeschüttet, im letzten Jahr waren es 1,10 Euro pro Aktie.

www.4investors.de: Medien haben jüngst berichtet, dass Stern Immobilien stille Reserven im Volumen von rund 50 Millionen Euro haben könnte. Was sagen Sie dazu?

Elender: Unsere Bilanzen sind nicht einfach zu lesen. Aus der Höhe des Eigenkapitals lässt sich nicht besonders viel hinsichtlich der Bewertung ableiten. Wir bilanzieren nach HGB und verfügen über hohe stille Reserven. Ich denke aber, dass sich Reserven und Potenziale in dieser Größenordnung ableiten lassen.

www.4investors.de: Im Oktober sprach Ihre Vorstandskollegin Kamal von einer guten Liquiditätsausstattung bei Stern. Wie sieht diese derzeit konkret aus?

Elender: Unsere Liquiditätsausstattung ist gut, zum Ende des Halbjahres per 30. Juni 2017 lagen unsere liquiden Mittel sowie Guthaben bei Banken bei rund 15,5 Millionen Euro. Hierbei handelt es sich um freie Liquidität z.B. für mögliche Objektkäufe sowie um Mittel, die wir für die Weiterentwicklung unseres Portfolios eingeplant haben.

www.4investors.de: Im Mai 2018 müssen Sie Ihre Anleihe refinanzieren. Gibt es dazu schon Pläne?

Elender: Anleiheinhaber freuen sich über eine fortlaufende Verzinsung von 6,25 Prozent. Die Anleihe wird nun plangemäß am 23. Mai 2018 zurückbezahlt. Eine Refinanzierung ist vor dem Hintergrund unserer werthaltigen Objekte problemlos möglich. Es gibt dazu verschiedene Optionen. Wir wurden auch von einigen Anleiheinhabern und Institutionellen Investoren kontaktiert, die gerne erneut eine Anleihe zeichnen würden. Darüber denken wir nun nach.

www.4investors.de: Dann werden wir bald von Stern Immobilien hören?

Elender: Ja, wir werden fristgemäß unsere Zahlen veröffentlichen und über den aktuellen Stand im Detail berichten.