Beno Holding: „Bereit für den nächsten Schritt“ - Exklusiv-Interview

In einem exklusiven Interview mit der Redaktion von 4investors.de gibt Michael Bussmann, Vorstand der Beno Holding, Einblicke in die Zukunftspläne der im m:access notierten Immobiliengesellschaft. Er bekommt derzeit viele Angebote auf den Schreibtisch, strategische Optionen werden geprüft. Bussmann will die Pipeline ausbauen und spricht über den digitalen Zwilling als Bestandteil des Geschäftsmodells. Themen im ausführlichen Gespräch mit dem Manager sind auch die Drittverwendbarkeit der Objekte und die langfristige Werthaltigkeit. Zur Sprache kommen zudem seine Wahl in den Börsenrat der Börse München sowie das aktuelle Kursniveau der Beno-Aktie.

4investors.de: Herr Bussmann, wir haben zuletzt im Oktober miteinander gesprochen. Was hat sich seitdem bei Beno getan?

Bussmann: Wir haben im Februar eine 10-Millionen-Euro-Anleihe mit einer Schweizer Versicherungsgesellschaft fristgerecht zurückgeführt. Mit diesen Mitteln konnten wir damals drei weitere Objekte erwerben. Binnen vier Jahren haben wir diese Anleihe nun aus operativer Kraft zurückführen können. Wir tilgen derzeit rund 2,5 Millionen Euro an senior loans jährlich. Das unterstreicht Verlässlichkeit und Ertragskraft unseres Geschäftsmodells.

Parallel haben wir unsere Pipeline weiter aufgebaut. Mehrere Transaktionen sind so weit vorbereitet, dass wir mit zusätzlichem Eigenkapital unmittelbar skalieren können. BENO ist operativ bereit für den nächsten Schritt. Wir sind hungrig.

4investors.de: Wie bewerten sie aktuell das Marktumfeld? Handelt es sich um einen Käufer- oder um einen Verkäufermarkt?

Bussmann: Wir sehen derzeit klar einen Käufermarkt. Nahezu jede Woche erhalten wir neue, ernsthaft prüfenswerte Angebote zu realistischen Bewertungen. Die wirtschaftliche Transformation und der Refinanzierungsdruck in einzelnen Branchen führen dazu, dass qualitativ gute Objekte verfügbar werden, die vor wenigen Jahren kaum am Markt gewesen wären.

Wir könnten aktuell deutlich mehr umsetzen, wenn uns zusätzliches Eigenkapital zur Verfügung stünde. Genau deshalb prüfen wir strategische Optionen, um unsere Akquisitionskraft zu erhöhen und dieses Marktfenster konsequent zu nutzen.

4investors.de: Bei unserem letzten Interview sagten sie, dass der digitale Zwilling inzwischen zum Alltag von BENO gehöre. Wo und wie setzen sie diesen aktuell ein? Was bringt das letztlich für Vorteile?

Bussmann: Wir bauen eine Plattform für physische Essential Assets. Der digitale Zwilling ist dabei kein Zusatztool, sondern integraler Bestandteil unseres Geschäftsmodells.

Bereits 2022 haben wir begonnen, unsere Objekte systematisch per Drohne und Innenscan inklusive TGA zu erfassen. Heute liegen sämtliche relevanten Gebäudedaten strukturiert digital vor.

Seit 2019 sind die Baukosten um rund 40 Prozent bis 50 Prozent gestiegen. Gleichzeitig sind Fachkräfte knapp und häufig schwer planbar. Technische Maßnahmen, die früher eine Hausverwaltung nebenbei erledigen konnte, sind heute echte Managemententscheidungen.

Unsere Antwort darauf ist unsere Plattform: physische Substanz kombiniert mit digitaler Steuerungsfähigkeit. Digitale Steuerung ist unser Skalierungshebel.

Wir können Baustellen und technische Projekte deutlich stärker remote steuern, sparen Wege, reduzieren Vor-Ort-Termine und erhöhen Geschwindigkeit, Transparenz und Kostenkontrolle erheblich.

Unser Anspruch ist, Immobilien operativ nahezu vom Sofa aus zu steuern. Das macht unser Asset Management skalierbar – und unterscheidet uns strukturell vom Wettbewerb.

4investors.de: Sind Sie damit eigentlich ein Immobilienunternehmen oder zunehmend ein Technologieunternehmen?

Bussmann: Wir sind und bleiben ein Immobilienunternehmen. Aber wir sind überzeugt, dass die eigentliche Wertschöpfung der Zukunft in der Verbindung von physischen Assets mit digitalen Plattformen liegt.

Gebäude und Land sind nicht vermehrbar – insbesondere nicht in autobahnnahen, etablierten Gewerbelagen. Das sind für uns „Essential Assets“.

Die Hardware überzeugt seit Jahrzehnten. Der Unterschied entsteht heute durch die Software – also durch Prozesse, Transparenz, Geschwindigkeit und Steuerungsfähigkeit.

Genau in dieser Verbindung sehen wir unsere Pionierrolle. Während viele noch digitalisieren wollen, haben wir die Strukturen bereits implementiert.

4investors.de: Wie sieht es mit der Erweiterung des Portfolios aus? Nach welchen Prinzipen entscheidet BENO, welche Immobilien zur Strategie passen?

Bussmann: Früher wurden vor allem mittelständische Miet-Cashflows gekauft – es stand also der jeweils aktuelle Nutzer im Fokus. Wir schauen anders auf die Immobilie. Die heutige Nutzung sichert die ersten Jahre, entscheidend ist für uns die Drittverwendbarkeit. Lage, Gebäudequalität und Energiezugang müssen so stark sein, dass das Objekt auch bei einem Mieterwechsel wirtschaftlich tragfähig bleibt.

Gleichzeitig analysieren wir sehr genau, wo die Immobilie im Lebenszyklus steht – auch im Hinblick auf ESG-Anforderungen. Baujahr, Konstruktion und strukturelle Details entscheiden oft über langfristige Werthaltigkeit. Unsere Ankäufe erfolgen zudem regelmäßig deutlich unter Reproduktionskosten – wir erwerben also bewiesene Substanz in etablierter Lage mit eingebautem Baukostenspeicher.

Wenn sich beim Ankauf die Gelegenheit bietet, nutzen wir das Momentum, um technische oder vertragliche Strukturen direkt zu verbessern. Genau das ist Teil unserer DNA – und Ausdruck unserer Plattformkompetenz.

4investors.de: Und wie sollen Akquisitionen finanziert werden?

Bussmann: Wir finanzieren Wachstum aus mehreren Quellen. Zum einen generieren wir Liquidität aus dem Bestand – durch Refinanzierungen und Recaps von Objekten, bei denen bereits substanzielle Tilgung erfolgt ist. In den vergangenen neun Monaten haben wir Transaktionen in Höhe von rund 13 Millionen Euro umgesetzt und daraus etwa 8,5 Millionen Euro zusätzliche Mittel generiert. Getilgt haben wir darüber hinaus natürlich auch ganz regulär aus operativen Überschüssen.

Darüber hinaus prüfen wir gezielt Eigenkapitaloptionen, um unsere vorbereitete Pipeline umzusetzen. Der Markt bietet aktuell attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Mit zusätzlichem Eigenkapital können wir diese Phase beschleunigen und unsere Plattform skalieren.

4investors.de: Seit wenigen Wochen covert mwb research ihre Gesellschaft. Welche Bedeutung hat diese Studie mit einer Kaufempfehlung für BENO?

Bussmann: Für uns ist das Research ein wichtiger Schritt. Die Plattform ist gebaut, operativ erprobt und trifft aktuell auf einen klaren Käufermarkt. Jetzt geht es darum, diese Struktur mit zusätzlichem Kapital zu hinterlegen und Skalierung umzusetzen.

Dafür sprechen wir gezielt den Kapitalmarkt an. Ein unabhängiges Research schafft Transparenz, Vergleichbarkeit und Vertrauen – und macht sichtbar, welches Potenzial in unserem NAV, unserer Pipeline und unserer digitalen Plattform steckt. Wir sehen darin einen wichtigen Baustein für die nächste Wachstumsphase.

4investors.de: Die Analysten verweisen darauf, dass sie klar unter dem NAV gehandelt werden. Dieser lag Ende 2024 bei 8,70 Euro und dürfte 2025 auf rund 9,50 Euro angestiegen sein. Ist das nur das typische Schicksal eines Small Caps?

Bussmann: Nein. Es ist vor allem eine Frage der Sichtbarkeit und Liquidität. Unser Eigenkapital ist in den letzten Jahren stetig gewachsen, seit 2021 um über 60 Prozent. Und das bei einer moderaten Portfoliobewertung. Der Quadratmeter liegt derzeit bei rund 577 Euro inklusive Grundstück, Bauwerk und Baunebenkosten. Das ist in vielen Fällen eher bei rund einem Drittel dessen, was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde. Unsere Objekte sind zudem bereits „ready to use“ und mit rund 97 Prozent nahezu voll vermietet.

Wenn ein Unternehmen unter NAV gehandelt wird, obwohl die Substanz intakt ist und die Plattform skaliert werden kann, entsteht daraus kein strukturelles Problem – sondern eine Opportunität. Mit wachsender Transparenz, höherer Kapitalmarktaktivität und zusätzlicher Skalierung erwarten wir, dass sich diese Differenz sukzessive schließt.

4investors.de: Die Experten sehen ein Aufwärtspotenzial bei BENO von weit mehr als 100 Prozent. Das Kursziel der Analysten liegt bei 12,50 Euro. Ist das übertrieben bei einem aktuellen Kurs von 5,20 Euro?

Bussmann: Wir kommentieren keine konkreten Kursziele. Entscheidend ist, dass unser NAV deutlich über dem aktuellen Kurs liegt und unsere Plattform nun in eine Phase eintritt, in der Skalierung strukturell möglich wird.

Wenn operative Substanz, ein wachsender NAV und ein klarer Käufermarkt zusammenkommen, entsteht Bewertungspotenzial. Ob das 12,50 Euro sind oder nicht, wird der Markt entscheiden.

Aus unserer Sicht spiegelt das aktuelle Niveau jedenfalls nicht die operative Entwicklung und das strukturelle Potenzial unseres Geschäftsmodells wider.

4investors.de: Ihr Streubesitz liegt bei 18 Prozent, das ist für manchen Investor ein Problem. Wird sich dies im laufenden Jahr ändern?

Bussmann: Ein großer Teil der Aktien wird von langfristig orientierten Investoren gehalten, sodass der tatsächlich frei handelbare Anteil aktuell relativ gering ist. In der Aufbauphase hat diese stabile Aktionärsstruktur gut zu unserer Strategie gepasst.

Mit der nun beginnenden Wachstums- und Kapitalmarktphase soll und wird sich die Aktionärsbasis schrittweise erweitern. Solche Übergänge gehen erfahrungsgemäß mit einer spürbaren Reduzierung von Bewertungsabschlägen einher – genau an diesem Punkt stehen wir jetzt.

4investors.de: Sehen sie derzeit eine höhere Nachfrage nach Immobilien aus dem Bereich „New Industrial“?

Bussmann: Ja, eindeutig. Produktionsnahe Logistik- und Gewerbeflächen gewinnen strukturell an Bedeutung – getrieben durch Lieferketten-Resilienz, Digitalisierung und Energieanforderungen. Deutschland ist das zentrale Transit- und Logistikland Europas, entsprechend hoch ist der Bedarf an funktionalen Flächen.

Gleichzeitig wächst der Neubau nur langsam. Baukosten, Genehmigungsprozesse und hohe Mieten begrenzen das Angebot. Gute, etablierte Gewerbelagen sind nicht vermehrbar.

Hinzu kommt: Unternehmen benötigen zunehmend Energieflächen, etwa für Photovoltaik. Genau hier liegt ein Vorteil vieler unserer Objekte – wir können diese Anforderungen im Bestand abbilden und weiterentwickeln. Das stärkt die Nachfrage zusätzlich.

4investors.de: Sie haben ihr Partnernetzwerk zuletzt verstärkt. Wer gehört inzwischen zu diesem Kreis? Und welche Vorteile generieren sie daraus?

Bussmann: Wir arbeiten bewusst mit einem schlanken, spezialisierten Partnernetzwerk. Dazu gehören Technologie- und Systempartner im digitalen Bereich, Finanzierungspartner sowie technische Spezialisten für einzelne Gewerke.

Entscheidend ist nicht die Anzahl der Namen, sondern die Qualität der Integration. Unsere Partner sind in unsere Plattformprozesse eingebunden und ergänzen gezielt unsere Kernkompetenz. Dadurch bleiben wir schlank in der Struktur, aber stark in der Umsetzung.

Das erhöht Geschwindigkeit, reduziert Komplexität und stärkt unsere Skalierbarkeit.

4investors.de: Wenn sie weiter wachsen wollen, wird dann auch die Zahl der Angestellten ansteigen?

Bussmann: Nein, und wenn, dann nur unwesentlich. Unsere Plattform ist in der aktuellen Ausbaustufe bereits für ein zwei- bis dreifach größeres Portfolio ausgelegt.

Zusätzliche Objekte erhöhen daher den Ertrag deutlich stärker als die Kosten. Genau darin liegt unser Skalierungseffekt.

Wir investieren nicht primär in Personalaufbau, sondern in Prozesse und Steuerungsfähigkeit. Das erlaubt uns, Wachstum strukturell effizient abzubilden.

4investors.de: Herr Bussmann, Sie selber wurden kürzlich in den Börsenrat der Börse München gewählt. Welche Aufgaben haben sie dort? Und hat das auch irgendwelche Auswirkungen auf BENO?

Bussmann: Der Börsenrat ist ein unabhängiges Gremium, das die Börse München in strategischen und regulatorischen Fragen begleitet. Die Aufgabe ist ehrenamtlich und dient der Weiterentwicklung des Kapitalmarktes insgesamt.

Für BENO ergeben sich daraus keine operativen Vorteile – das ist auch nicht der Anspruch. Wichtig ist vielmehr der Austausch mit anderen Marktteilnehmern und das Verständnis für Kapitalmarktmechanismen. Davon profitiert man als notiertes Unternehmen grundsätzlich, unabhängig von einzelnen Mandaten.

4investors.de: Was unterscheidet Ihr Geschäftsmodell strukturell von klassischen Immobilienhaltern?

Bussmann: Langfristig entscheidet Produktivität. Kapital und Arbeit sind irgendwann nur noch Balance – nachhaltiges Wachstum entsteht durch technologischen Fortschritt. Und genau dort liegt unser Hebel: Wir machen physische Assets durch digitale Steuerung produktiver.

Diese Plattform-Logik lässt sich perspektivisch auch auf andere infrastrukturelle Assetklassen übertragen.