NOVAVEST Real Estate AG erzielt starke Ergebnisse im Geschäftsjahr 2025

Die NOVAVEST Real Estate AG («NOVAVEST» oder «Gesellschaft»; SIX Swiss Exchange: NREN) blickt auf ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr 2025 zurück. Die Unternehmensstrategie mit Fokus auf «Wohnen für Jung und Alt» wurde konsequent umgesetzt und trug in mehrfacher Hinsicht zur Erzielung starker Ergebnisse bei.

 

Der Gewinn inkl. Neubewertung stieg um 49% auf CHF 30.5 Mio. und das operative Ergebnis erhöhte sich mit einem Gewinn exkl. Neubewertung von CHF 24.5 Mio. um 20% gegenüber dem Vorjahreswert. Zudem wurde die Leerstandsquote sowohl in der ersten wie auch in der zweiten Jahreshälfte weiter erfolgreich reduziert und erreichte per Jahresende 2025 den hervorragend tiefen Wert von 2.0%. Die Fremdbelehnung der Liegenschaften verringerte sich im Jahresverlauf ebenfalls um insgesamt 2.6 Prozentpunkte auf 51.2%.

 

Details zum Jahresergebnis 2025¹

Immobilienportfolio CHF 1 Milliarde Marktwert

Mit dem Ziel, das Portfolio zu optimieren und den Fremdbelehnungsgrad zu reduzieren, wurden im Berichtsjahr 2025 sechs Liegenschaften verkauft. Es handelte sich dabei um eher kleinere und sehr selektiv ausgewählte Liegenschaften, deren weiteres Wertsteigerungspotenzial aus Sicht der NOVAVEST unter Berücksichtigung des erreichten Mietertrags und unter Einbezug von zukünftig zu tätigenden Investitionen ausgeschöpft war. Insgesamt resultierte aus dem Verkauf der Liegenschaften ein Gewinn von CHF 0.2 Mio.

 

Per 31.12.2025 lag der Marktwert des Gesamtportfolios bei CHF 1'009.5 Mio. (31.12.2024: CHF 1'038.5 Mio.; 30.06.2025: CHF 1'004.2 Mio.). Die Wertveränderung im Jahresvergleich ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: den Verkauf der sechs Liegenschaften (CHF -48.8 Mio.), Investitionen in bestehende Renditeliegenschaften und in Umnutzungs-/Entwicklungsprojekte (CHF +12.3 Mio.) sowie den Erfolg aus Neubewertung (CHF +7.4 Mio.).

 

Soll-Mietertrag Renditeliegenschaften bei CHF 41.4 Mio.

Die Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften belaufen sich per Stichtag 31.12.2025 auf CHF 41.4 Mio. (31.12.2024: CHF 43.6 Mio.). Im Vergleich zum Jahresende 2024 steht die Veränderung mehrheitlich im Zusammenhang mit dem Verkauf der sechs Liegenschaften (CHF -2.1 Mio.), positiven Effekten aus Mietvertragsabschlüssen und Mietertragserhöhungen im Portfolio, Umgliederung der ehemaligen Umnutzungsprojekte Basel und Oberburg (CHF +1.5 Mio.) sowie der Umgliederung der Liegenschaften Basel/Laufenstrasse, Romanshorn/Hafenstrasse und Schaffhausen/Bahnhofstrasse (CHF -1.8 Mio.) in das Segment Projekte.

 

Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beläuft sich per Jahresende 2025 auf 59% der Soll-Mietzinseinnahmen der Renditeliegenschaften (31.12.2024: 59%). Bei Fertigstellung der drei aktuellen Sanierungs-/Entwicklungsprojekte in Basel, Romanshorn und Schaffhausen (Fertigstellungen werden im Verlauf des Geschäftsjahres 2026 erwartet) und der erneuten Umgliederung in die Renditeliegenschaften werden diese Liegenschaften Soll-Mietzinseinnahmen von insgesamt rund CHF 2.1 Mio. generieren und auch den Wohnanteil im Portfolio positiv beeinflussen.

 

Leerstandsquote weiter reduziert auf tiefe 2.0%; WAULT bei Gewerbeliegenschaften von 6.8 Jahren

NOVAVEST hat im Berichtsjahr 2025 vielfältige Erfolge bei Wiedervermietungen erzielt und konnte dadurch die Leerstandsquote um substanzielle 0.7 Prozentpunkte auf tiefe 2.0% senken (31.12.2024: 2.7%; 30.06.2025: 2.3%). Der WAULT bei den Gewerbemietverträgen blieb durch frühzeitige Vertragsverlängerungen mit bestehenden Mietern und neu vermietete Flächen trotz des Zeiteffekts von einem Jahr stabil bei hohen 6.8 Jahren (31.12.2024: 6.9 Jahre). 

 

Erfolgsrechnung Gesamtjahr 2025

Der Mietertrag im Berichtsjahr 2025 reduzierte sich aufgrund des Verkaufs der sechs Liegenschaften; positiv demgegenüber wirkten jedoch diverse erfolgreiche Vermietungsaktionen und Mietzinserhöhungen. In der Summe lag der Mietertrag bei CHF 41.8 Mio. (2024 pro forma: CHF 42.2 Mio.). Die Nettorendite blieb mit 3.6% auf unverändertem Niveau gegenüber dem Vorjahr.

 

Der Erfolg aus Vermietung bezifferte sich auf CHF 34.8 Mio. (2024 pro forma: CHF 35.6 Mio.). Gemessen am Netto-Mietertrag lag der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften damit für das Jahr 2025 bei 16.7% (2024 pro forma: 15.6%). Der Personalaufwand für die Geschäftsleitungspositionen CEO und CFO reduzierte sich auf CHF 0.7 Mio. (2024 pro forma: CHF 0.8 Mio.). Der Beratungsaufwand lag bei CHF 1.4 Mio. (2024 pro forma: CHF 1.3 Mio.); die Erhöhung ist insbesondere auf Kosten der ausserordentlichen Generalversammlung im Januar 2025 und erhöhte Tätigkeiten im Bereich Nachhaltigkeit zurückzuführen. Der Verwaltungsaufwand lag bei CHF 5.4 Mio. (2024 pro forma: CHF 5.3 Mio.).

 

Die Marktbewertung des Immobilienportfolios durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner AG führte zu einem Erfolg aus Neubewertung von CHF 7.4 Mio. (2024 pro forma: Erfolg TCHF 14). Der durchschnittlich angewandte Diskontierungssatz reduzierte sich dabei nur leicht um drei Basispunkte auf 2.85% (31.12.2024: 2.88%).

 

Das EBIT inklusive Auflösung von negativem Goodwill in Höhe von CHF 5.94 Mio. für das Jahr 2025, erhöhte sich auf CHF 41.8 Mio. (2024 pro forma: CHF 31.7 Mio.; Auflösung negativer Goodwill: 2.97 Mio.). Aufgrund des tieferen Zinsniveaus im Vergleich zum Vorjahr und der veräusserten sechs Liegenschaften reduzierten sich die Kosten der Hypothekarverbindlichkeiten des Gesamtportfolios. Der Nettofinanzaufwand verringerte sich im Geschäftsjahr 2025 auf CHF 5.6 Mio. (2024 pro forma: CHF 7.2 Mio.). Die Ertragssteuern beliefen sich, auch unter Berücksichtigung der Auflösung bestehender Verlustvorträge der bisherigen SenioResidenz AG, auf CHF 5.6 Mio., mit einer entsprechend tiefen Steuerquote von 15.4% für das Geschäftsjahr 2025 (2024 pro forma: CHF 4.0 Mio.; Steuerquote 16.5%).

 

Der Gewinn inkl. Neubewertungserfolg stieg im Jahr 2025 um 49% auf CHF 30.5 Mio. (2024 pro forma: CHF 20.4 Mio.) und der Gewinn exkl. Neubewertungserfolg um 20% auf CHF 24.5 Mio. (2024 pro forma: CHF 20.4 Mio.). Der Gewinn pro Namenaktie inkl. Neubewertungserfolg beläuft sich somit im Geschäftsjahr 2025 auf CHF 3.00, respektive exkl. Neubewertungen auf CHF 2.41 (2024 pro forma: CHF 2.01 inkl. wie auch exkl. Neubewertungen).

 

Bilanz per 31. Dezember 2025

Das Eigenkapital per 31.12.2025 belief sich auf CHF 439.5 Mio. (31.12.2024: CHF 423.2 Mio.) mit einer erhöhten Eigenkapitalquote von 43.1% (31.12.2024: 40.2%). Die Veränderung des Eigenkapitals begründet sich durch die Nennwertrückzahlung von CHF 1.40 pro Namenaktie im Gesamtwert von CHF 14.2 Mio. im Juni 2025 und den Gewinnbeitrag von CHF 30.5 Mio. im Geschäftsjahr 2025.

 

Der Net Asset Value (NAV) pro Namenaktie stieg per Bilanzstichtag auf CHF 43.22 (31.12.2024: CHF 41.61). Der in der Bilanz verbleibende negative Goodwill von CHF 20.8 Mio., der über die verbleibende Restlaufzeit von 3.5 Jahren noch linear aufgelöst wird, hat nach Berücksichtigung von steuerlichen Aspekten einen zusätzlichen zukünftigen NAV-Wert von netto CHF 1.66 pro Aktie.

 

Die kurz- und langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten summierten sich per Bilanzstichtag auf CHF 516.8 Mio. (31.12.2024: CHF 559.1 Mio.), mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten per 31.12.2025 von 1.7 Jahren (31.12.2024: 2.0 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz der Hypothekarverbindlichkeiten ging gegenüber dem Vorjahr zurück und lag bei 1.0% (31.12.2024: 1.2%). Seit dem Zeitpunkt der Fusion im Juni 2024 hat die Gesellschaft den Fremdbelehnungsgrad der Liegenschaften strategisch reduziert und ihn vom damaligen Niveau von 54.7% um insgesamt 3.5 Prozentpunkte auf 51.2% per 31.12.2025 gesenkt (31.12.2024: 53.8%; 30.06.2025: 52.6%).

 

Nachhaltigkeit

NOVAVEST setzt ihre Nachhaltigkeitsstrategie weiter fort und optimiert durch verschiedene Projektentwicklungen die Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit des Portfolios. Beispielsweise wurden in Basel, Johanniterstrasse 5,11, die vorgenommene Aufstockung der Liegenschaft als Holzelementbau mit vorvergrauter, hinterlüfteter Holzfassade ausgeführt und die Flachdächer extensiv begrünt. Holz unterstreicht die Verwendung von klimaneutralen Baustoffen und trägt zur Verbesserung der Ökobilanz der Liegenschaft bei. Darüber hinaus profitiert die Liegenschaft vom Anschluss an das Fernwärmenetz.

 

Im Geschäftsjahr 2025 nahm die NOVAVEST erstmals am «Global Real Estate Sustainability Benchmark» (GRESB) teil und erreichte den GRESB-«Green Star»-Status. Zudem wurde eine 100% Gebäude-Zertifizierungsquote mit dem Schweizer ESG-Standard «Swiss Sustainable Real Estate Index» (SSREI) erreicht.

 

Ausschüttung von CHF 1.45 pro Namenaktie; Nominierung von Adrian Nösberger und Salome Wieser zur Wahl in den Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat beantragt der ordentlichen Generalversammlung vom 26. März 2026 eine im Vergleich zum Vorjahr um 5 Rappen erhöhte Barausschüttung in Form einer Nennwertrückzahlung von CHF 1.45 pro Namenaktie. Bezogen auf den Schlusskurs der Aktie per 31. Dezember 2025 beläuft sich die Rendite der beantragten Ausschüttung auf attraktive 3.6%. Bei einer Genehmigung durch die Generalversammlung ist die Eintragung der Kapitalherabsetzung im Handelsregister auf Anfang Juni 2026 und die Auszahlung per 12. Juni 2026 vorgesehen.

 

Der Verwaltungsrat nominiert Adrian Nösberger und Salome Wieser zur Wahl in den Verwaltungsrat. Adrian Nösberger ist Mitglied des Verwaltungsrats der Schroder & Co Bank AG und ein ausgewiesener Finanzexperte mit langjähriger CEO-Erfahrung. Salome Wieser ist Partnerin bei der Anwaltskanzlei MME Legal AG und spezialisiert auf Gesellschaftsrecht, M&A sowie Immobilien- und Baurecht. Die beiden nominierten Kandidaten folgen auf Claudia Suter und Stefan Hiestand, die sich an der kommenden Generalversammlung nicht mehr zur Wiederwahl stellen. Der Verwaltungsrat dankt Claudia Suter und Stefan Hiestand herzlich für ihr Engagement und ihre Beiträge zur Entwicklung des Unternehmens und wünscht ihnen für die Zukunft alles Gute. Untenstehend sind die Kurzporträts von Adrian Nösberger und Salome Wieser aufgeführt. Die anderen amtierenden Mitglieder des Verwaltungsrats, Thomas Sojak (Verwaltungsratspräsident), Floriana Scarlato und Daniel Ménard, stellen sich zur Wiederwahl.

 

Ausblick

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der NOVAVEST gehen für das Jahr 2026 von einer positiven Lage im Schweizer Immobilienmarkt aus. Die Strategie der NOVAVEST mit Fokus auf Wohnen und einem Wohnanteil von 59% liefert Stabilität im Portfolio und erlaubt es, von der dauerhaft hohen Nachfrage nach Wohnraum zu profitieren. Die Gesellschaft wird sich auch in den nächsten Jahren auf bezahlbaren Wohnraum konzentrieren und zudem von den demografischen Entwicklungen der Bevölkerung profitieren.

 

Das heutige Portfolio beinhaltet Entwicklungsreserven, die ein organisches Wachstum und Ertragsverbesserungen ermöglichen. Strategisch bleiben eine attraktive Ausschüttungspolitik mit mittelfristigem Steigerungspotenzial, die weitere Reduktion der Fremdbelehnung des Portfolios, tiefe Leerstandsquoten und gezielte Portfolio-/Effizienzoptimierungen die Schwerpunkte im Jahr 2026. Das mittelfristige Potenzial von anorganischem Wachstum oder möglichen Aktienrückkäufen wird geprüft, aber nur dann umgesetzt, wenn sie objektiv Wert generieren.

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Kontaktpersonen:

Peter Mettler, CEO / Fabio Gmür, CFO

Novavest Real Estate AG

Feldeggstrasse 26

8008 Zürich

+41 (0)44 276 40 40

info@novavest.ch

www.novavest.ch

 

 

Kurzporträt Adrian Nösberger

Jahrgang 1968, Nationalität Schweiz

 

Adrian Nösberger ist Designierter Verwaltungsratspräsident und Mitglied des Verwaltungsrats der Schroder & Co Bank AG, in Zürich. Er stiess im Jahr 2013 zu Schroders und leitete die Schroder & Co Bank AG Schweiz während rund 13 Jahren als CEO. Vor seinem Eintritt bei Schroders war er von 2003 bis 2011 Leiter des Private Banking Schweiz und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Bank Leu / Clariden Leu. Davor war er bei der Bank Julius Bär (2001 bis 2003) und bei McKinsey & Company (1996 bis 2000) tätig. Herr Nösberger ist zurzeit Präsident des Auslandbankenverbands in der Schweiz, Mitglied des Verwaltungsratsausschusses der Schweizerischen Bankiervereinigung und im Vorstand von economiesuisse.

 

Ausbildung
Betriebs- und Produktionsingenieur an der Eidgenössischen Technischen Hochschule (ETH) Zürich

 

 

Kurzporträt Salome Wieser

Jahrgang 1987, Nationalität Schweiz und Liechtenstein

 

Salome Wieser ist Rechtsanwältin und Legal Partner bei MME Legal Tax Compliance. Sie berät in- und ausländische Klienten bei nationalen und internationalen M&A und Private Equity Transaktionen in verschiedenen Branchen sowie bei Umstrukturierungen. Weitere Schwerpunkte ihrer Tätigkeit liegen in Corporate Governance-Themen und allgemeinem Gesellschafts- und Handelsrecht sowie im Bau- und Immobilienrecht, insbesondere in den Bereichen Verträge sowie Immobilientransaktionen. Ihre Karriere als Rechtsanwältin umfasst frühere Tätigkeiten als Partnerin bei Ruoss Vögele (2020 bis 2024), Senior Associate bei BHR (2018 bis 2020) sowie Associate bei MLL Legal (2014 bis 2018).

 

Ausbildung
Anwaltspatent, Master of Laws LL.M. der University of Melbourne, MLaw der Universität Fribourg
 

 

Kennzahlen Geschäftsjahr 2025

 

Erfolgsrechnung	Einheit	Finanzbericht 1) 2025	Pro forma 2) 2024	Finanzbericht 1) 2024
Mietertrag	TCHF	41 760	42 189	36 101
Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften	TCHF	160	0	0
Übriger Ertrag	TCHF	941	528	771
Total Betriebsertrag	TCHF	42 862	42 717	36 872
Direkter Aufwand vermietete Renditeliegenschaften	TCHF	-6 994	-6 595	-5 734
Personalaufwand	TCHF	-665	-803	-803
Beratungsaufwand	TCHF	-1 413	-1 279	-1 126
Verwaltungsaufwand	TCHF	-5 374	-5 346	-4 422
Total Betriebsaufwand	TCHF	-14 446	-14 024	-12 085
Total Erfolg aus Neubewertung	TCHF	7 400	14	1 078
Auflösung negativer Goodwill (Badwill)	TCHF	5 943	2 972	2 972
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)	TCHF	41 759	31 679	28 836
Finanzergebnis netto	TCHF	-5 648	-7 197	-6 101
Ertragssteuern	TCHF	-5 574	-4 039	-3 625
Gewinn inkl. Neubewertungen / latente Steuern	TCHF	30 536	20 442	19 110
Gewinn exkl. Neubewertungen / latente Steuern 3)	TCHF	24 537	20 430	18 237
Gewinn je Aktie inkl. Neubewertungen / lat. Steuern (EPS)	CHF	3.00	2.01	2.11
Gewinn je Aktie exkl. Neubewertungen / lat. Steuern (EPS)	CHF	2.41	2.01	2.01
Durchschnittliche Anzahl Aktien zur Berechnung der EPS	Anzahl	10 170 915	10 170 915	9 057 933
Bilanz	Einheit	Finanzbericht 1) 31.12.2025		Finanzbericht 1) 31.12.2024
Bilanzsumme	TCHF	1 020 433		1 052 739
Eigenkapital	TCHF	439 537		423 240
Eigenkapitalquote	%	43.1		40.2
Hypothekarvolumen	TCHF	516 789		559 131
Fremdfinanzierungsgrad	%	56.9		59.8
Fremdbelehnung der Liegenschaften	%	51.2		53.8
Net Gearing 4)	%	116.6		131.3
Net Asset Value (NAV) 5)	CHF	43.22		41.61
Zukünftiger NAV-Wert aus Auflösung negativer Goodwill	CHF	1.66		2.13
Portfolioangaben	Einheit	Finanzbericht 1) 31.12.2025		Finanzbericht 1) 31.12.2024
Total Liegenschaftsportfolio	TCHF	1 009 464		1 038 530
Anzahl Renditeliegenschaften	Anzahl	66		73
Anzahl Liegenschaften in Projekten	Anzahl	3		2
Bruttorendite 6)	%	4.3		4.4
Nettorendite 7)	%	3.6		3.6
Leerstandsquote ohne Umbauprojekte	%	2.0		2.7
Durchschnittlicher Diskontierungssatz für Neubewertung	%	2.9		2.9
Durchschnittlicher Zinssatz Finanzverbindlichkeiten	%	1.0		1.2
Durchschnittliche Restlaufzeit Finanzverbindlichkeiten	Jahre	1.7		2.0

 

1)	Jahresrechnung Novavest Real Estate AG gemäss Swiss GAAP FER. Die Erfolgsrechnung nach Swiss GAAP FER für das Vorjahr 2024 beinhaltet Erträge der Novavest Real Estate AG für 12 Monate und der SenioResidenz AG für 6 Monate (ab 1. Juli 2024), da die Fusion am 14. Juni 2024 stattfand, mit buchhalterischer Integration der ehemaligen SenioResidenz AG per 30. Juni 2024.
2)	Pro forma Angaben zur Erfolgsrechnung des Vorjahrs 2024 beinhalten jeweils 12 Monate der Novavest Real Estate AG und der SenioResidenz AG.
3)	Gewinn vor Steuern (EBT) minus Erfolg aus Neubewertung, minus Ertragssteuern plus Anteil latente Steuern, die dem Erfolg aus Neubewertung zurechenbar sind.
4)	Nettofinanzverbindlichkeit (kurzfristige und langfristige Hypothekarverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) in Relation zum Eigenkapital per Bilanzstichtag.
5)	Total Eigenkapital pro ausgegebener Namenaktie per Bilanzstichtag.
6)	Bruttorendite entspricht dem Soll-Mietertrag (Soll-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften.
7)	Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Ist-Mietzinseinnahmen basierend auf Jahresmieten der Renditeliegenschaften per Bilanzstichtag abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten für das Berichtsjahr) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) der Renditeliegenschaften.

Ein Glossar weiterer Kennzahlen findet sich auf den Seiten 160/161 im Geschäftsbericht 2025. Der Geschäftsbericht und ein Kurzbericht sind auf der Website der Gesellschaft unter Investor Relations - Finanzberichte / Präsentationen einsehbar:
https://www.novavest.ch/de/investor-relations/?section=investor-relations__finanzberichte_praesentationen

 

 

 

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