US-Immobilien: Führen hohe Hauspreise und steigende Zinsen zum Käuferstreik? - Nord LB

Die Hypothekenzinsen in den USA sind zuletzt wieder deutlicher angezogen. Im Laufzeitbereich 30 Jahre ist damit die auch psychologisch wichtige Marke von 6,00% abermals in den Fokus gerückt. Diese Bewegung ist ursächlich durch einen grundsätzlichen Anstieg der US-Kapitalmarktzinsen ausgelöst worden. So sind die Renditen von US-Staatsanleihen im Laufzeitbereich 10 Jahre jüngst wieder über die Schwelle von 3,00% gesprungen. Die Verzinsung von entsprechenden Papieren mit einer Restlaufzeit von 30 Jahren notiert inzwischen im Bereich von 3,30%.

Die weitere US-Geldpolitik ist in diesem Kontext von ganz zentraler Bedeutung. Angesichts des aktuellen Inflationsumfeldes in den Vereinigten Staaten dürfte das FOMC bei der inzwischen eingeleiteten Neuausrichtung der Geldpolitik zunächst noch unter Zugzwang bleiben. Weitere Leitzinsanhebungen und Maßnahmen zur Reduktion des Bilanzvolumens der Notenbank sollten somit drohen. Ohne jeden Zweifel blicken die Marktteilnehmer in der aktuellen Situation mit großem Interesse auf das Jackson Hole Symposium der Kansas City Fed. Die Anmerkungen, die der US-Notenbankchef Jerome Powell am morgigen Freitag anlässlich dieser Konferenz machen wird, sind in diesem Kontext von zentraler Bedeutung. Der US-Rentenmarkt scheint mittlerweile allerdings bereits ziemlich „hawkishe“ Äußerungen Powells zu eskomptieren. Die Marktteilnehmer setzen offenkundig auf klare Signale in Richtung weiterer Erhöhungen der Fed Funds Target Rate. Unserer Auffassung nach preist der Rentenmarkt somit inzwischen eine sehr realistische Erwartungshaltung bezüglich der „drohenden“ Anmerkungen des US-Notenbankchefs ein. Folglich ist es sehr wahrscheinlich, dass entsprechend Äußerungen keinen großen weiteren Zinsanstieg mehr zur Folge haben würden. In der Tat besteht mittlerweile wohl sogar eher das Risiko, dass die Kommentare Powells eine Spur weniger offensiv ausfallen könnten, als von der Mehrzahl der Marktteilnehmer momentan erwartet wird. In diesem Fall könnte das US-Kapitalmarktzinsniveau mit den über die Nachrichtenticker laufenden Worten des Fed-Chefs sogar wieder etwas fallen!

Dennoch stellt der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen schon jetzt ein Problem für den US-Immobilienmarkt dar; die Kombination von anziehenden Zinsen und hohen Hauspreisen lastet offenbar wie ein Mühlstein auf den potentiellen Käufern und droht deren finanzielle Möglichkeiten zu überfordern. Entsprechend ist der NAHB-Index, der als guter Frühindikator für die bei den US-Hauspreisen zu erwartenden Entwicklungen gilt, im August sogar knapp unter die „magische“ Marke von 50 Zählern gefallen. Der Blick auf die Details dieser Befragung von Unternehmen aus der US-Immobilienwirtschaft zeigt vor allem, dass sich die Komponente “Prospective Buyers Traffic“ am aktuellen Rand mit nur 32 Punkten ziemlich schwach präsentiert. Dies ist ein Anzeichen für einen regelrechten Käuferstreik. Selbst wenn die US-Kapitalmarktzinsen nun perspektivisch nicht mehr deutlich steigen sollten, droht folglich Ungemach vom nordamerikanischen Häusermarkt, welcher auch eine hohe makroökonomische Bedeutung hat. Die sich aktuell an dieser Stelle abzeichnenden Probleme könnten beispielsweise eine Abkühlung der bisher noch sehr guten Beschäftigungslage im Land der unbegrenzten Möglichkeiten auslösen.

Fazit: Der jüngste Anstieg der US-Kapitalmarktrenditen, der auch eine Art „vorauseilende Reaktion“ auf die wahrscheinlich recht „hawkishen“ Kommentare von Fed-Chef Jerome Powell anlässlich der Jackson Hole Konferenz sein dürfte, hat natürlich Spuren bei den Hypothekenzinsen in den Vereinigten Staaten hinterlassen. Selbst wenn die Kapitalmarktrenditen nun nicht weiter zulegen sollten, dürften die aktuellen Entwicklungen bereits ein Problem darstellen. Die Kombination von anziehenden Zinsen und hohen Hauspreisen lastet inzwischen offenbar wie ein Mühlstein auf dem US-Immobilienmarkt.

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