Defama: Ergebnis wird leicht gesteigert – Hammer und B1 belasten

Im ersten Quartal steigert DEFAMA den Umsatz von 7,4 Millionen Euro auf 7,7 Millionen Euro. Das EBITDA verbessert sich von 4,5 Millionen Euro auf 4,9 Millionen Euro. Vor Steuern gibt es wie im Vorjahr einen Gewinn von 1,2 Millionen Euro. Netto steigt das Plus von 0,893 Millionen Euro auf 0,925 Millionen Euro an. Der FFO sinkt von 2,7 Millionen Euro auf 2,6 Millionen Euro. Das entspricht 0,54 Euro (Vorjahr: 0,56 Euro) je Defama Aktie.

Belastet werden die Zahlen durch die Insolvenz von Hammer und durch den Auszug des B1 Baumarkts in Dinslaken. Dadurch fehlen im Vergleich zum Vorjahr Mieteinnahmen in Höhe von 0,25 Millionen Euro. Entsprechend wirkt sich dies auf den FFO aus. Dies kann anderweitig nicht kompensiert werden.

Im ersten Quartal hat Defama fünf Zukäufe getätigt. Das ist ein neuer Rekord für das Auftaktquartal. Diese fünf Akquisitionen sorgen für jährliche Mieteinnahmen von 0,85 Millionen Euro, wie Defama-Chef Matthias Schrade auf einer Telefonkonferenz am Morgen erläutert.

Zudem hat man die Objekte in Sangerhausen und Schwarmstedt verkauft, gleiches gilt für das Gebäude in Dinslaken, in dem sich der B1 befand. Der Verkaufspreis für diese drei Objekte liegt bei insgesamt 6,1 Millionen Euro, so Schrade. Es kommt dadurch zu einem Liquiditätszufluss von 2 Millionen Euro. Die durch die Veräußerung entfallenden jährlichen Mieteinnahmen aus den Objekten Sangerhausen und Schwarmstedt liegen bei 0,225 Millionen Euro. Unterm Strich hat man durch die Veräußerungen keinen Verkaufsgewinn erzielt.

Die Pipeline von Defama ist gut gefüllt, das Kaufvolumen dürfte auch 2026 hoch sein. Durch die Hammer-Insolvenz und den B1-Auszug fallen jedoch 1 Million Euro beim FFO weg. Die Kompensation dieser Summe gilt als Herausforderung. Zum 31.3. befinden sich 98 Objekte im Portfolio von Defama. Der Portfoliowert liegt bei 361 Millionen Euro (Vorjahr: 327 Millionen Euro). Die Vermietungsquote steht bei 92 Prozent.

Weitere Verkäufe im Jahresverlauf will Schrade nicht ausschließen. Dabei dürfte es sich aber in den meisten Fällen um eine Portfoliobereinigung handeln. Defama sieht sich als Bestandshalter, verkauft werden demnach vor allem solche Objekte, die nicht wirklich ins Portfolio passen. Bei einem oder zwei möglichen Objektverkäufen könnte im Jahresverlauf, so Schrade, ein größerer Gewinn generiert werden.

Prognose für 2026
Bestätigt wird von Defama die Prognose für 2026. Der Gewinn soll bei mindestens 5 Millionen Euro liegen. Der FFO wird bei mindestens 10,8 Millionen Euro gesehen. Die Dividende soll erneut steigen. Zuletzt lag diese bei 0,63 Euro. Es soll eine Vermietungsquote von mindestens 96 Prozent geben. 2025 gab es einen Gewinn von 5,6 Millionen Euro, der FFO stand bei 10,8 Millionen Euro.

Bis 2030 rechnet Defama mit einem Portfoliowert von 500 Millionen Euro. Der FFO soll dann bei 19 Millionen Euro stehen, das entspricht 4,00 Euro je Defama Aktie. 2025 gab es einen FFO von 2,25 Euro je Aktie. Die Nettomieten sollen von 28,1 Millionen Euro (2025) auf 42 Millionen Euro zulegen.

Die Aktien von Defama gewinnen 0,4 Prozent auf 24,40 Euro. In den vergangenen zwölf Monaten hat die Aktie 9 Prozent nachgegeben.