UBM Realitätenentwicklung: „Unsere Strategie zielt auf Profitabilität, Wachstum und Kontinuität“
Der Immobilienprojektentwickler UBM Realitätenentwicklung begibt eine Anleihe, die bei einer Laufzeit von fünf Jahren mit 4,875 Prozent verzinst ist. Die Anleihe ist etwas erklärungsbedürftig. Vorstandschef Karl Bier erläutert im Gespräch mit www.4investors.de die Details. Bier macht in dem Interview deutlich, wo das frische Geld investiert werden soll. Er zeigt auf, in welchen Ländern derzeit besondere Wachstumschancen existieren und welche Assetklassen im Fokus stehen. Bei der Prognose bleibt Bier zurückhaltend, auskunftsfreudiger ist er, wenn es um das Verhältnis zum Großaktionär PORR geht.
www.4investors.de: In Deutschland ist UBM Realitätenentwicklung bisher eher in Fachkreisen bekannt. Können sie ihre Gesellschaft in drei Sätzen vorstellen?
Karl Bier: Wir sind ein breit aufgestellter Immobilienprojektentwickler mit Aktivitäten entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus – von der Planung, der Entwicklung und dem Bau über die Bewirtschaftung bis hin zum Verkauf. Durch die Diversifikation über unsere Sparten Projektentwicklung, Hotelbetrieb, Vermietung und Verwaltung von Immobilien sowie Facility Management, über unsere Kernmärkte Österreich, Deutschland, Polen und die Tschechische Republik, durch die Konzentration auf die vier Assetklassen Wohnungsbau, Büro-, Hotel- und Gewerbeimmobilien sowie durch die Granularität unseres Projektportfolios können wir gezielt auf Marktchancen reagieren und unser Ergebnis sehr konstant halten. Auf diese Weise haben wir seit 1991 in jedem Jahr ein positives Vorsteuerergebnis erzielt – mit einem Rekordwert von 17,8 Millionen Euro in 2013. Darüber hinaus konnten wir unser Eigenkapital mit 163,7 Millionen Euro zum 31.12.2013 im Vergleich zu 2003 mehr als verdoppeln.
www.4investors.de: Sie wollen Investoren von zwei Anleihen aus den Jahren 2011 und 2010 davon überzeugen, ihre Papiere umzutauschen. Was soll die Anleger zu diesem Schritt bewegen?
Karl Bier: Unsere bestehenden Investoren wissen, was sie an der UBM haben. Mit dem Umtauschangebot möchten wir ihnen eine interessante Möglichkeit zur Weiterveranlagung bieten. Denn die Inhaber der 2010-Teilschuldverschreibungen erhalten im Umtauschfall für eine bestehende 2010-Teilschuldverschreibung eine neue Teilschuldverschreibung 2014-2019 sowie zusätzlich einen Barausgleichsbetrag von je 21,90 Euro pro umgetauschter Teilschuldverschreibung. Die Inhaber der 2011-Teilschuldverschreibungen erhalten im Umtauschfall für eine bestehende 2011-Teilschuldverschreibung zwei neue Teilschuldverschreibungen 2014-2019 sowie zusätzlich einen Barausgleichsbetrag von je 99,78 Euro pro umgetauschter Teilschuldverschreibung. Die jeweiligen Barausgleichsbeträge errechnen sich einerseits aus den jeweiligen anteiligen Stückzinsen sowie andererseits aus einem Zusatzbetrag, der für die 2010-Anleihe 15,00 Euro und für die 2011-Anleihe 60,00 Euro beträgt.
www.4investors.de: Der Zinssatz der neuen Anleihe ist mit 4,875 Prozent für deutsche Verhältnisse eher niedrig. Wie kommt das? Und warum bieten sie keine Sicherheiten an?
Karl Bier: Der Kupon der neuen Anleihe ist das Ergebnis des Investorenfeedbacks. Wir notieren mit unserer Aktie seit 1873 an der Wiener Börse, so dass sich die Anleger seit jeher ein genaues Bild von UBM machen konnten und können.
Unsere beiden bestehenden Anleihen sind mit 6,0 Prozent p.a. verzinst – allerdings herrschte 2010 und 2011 ein ganz anderes Marktumfeld. Das hat sich mittlerweile erheblich verbessert, so dass es für uns eine logische Konsequenz ist, dass der Kupon unserer neuen Anleihe niedriger liegt. Dazu beigetragen haben sicherlich auch unsere diversifizierte strategische Ausrichtung, unsere nachhaltig stabilen Finanzkennzahlen mit durchgehend positiven Ergebnissen über alle Konjunkturzyklen hinweg sowie das europaweite Renommee, das wir uns in 140 Jahren erfolgreich aufgebaut haben.
Bei unserem Geschäftsmodell würden Sicherheiten in Form von Immobilien unseren Handlungsspielraum im operativen Geschäft spürbar einengen. Wir führen zwar durchaus Immobilien im eigenen Bestand, doch wollen wir uns nicht über die Laufzeit der Anleihen binden lassen. Diese Entscheidung dürfte auch im Sinne der Investoren sein.
www.4investors.de: Ihre Anleihe fällt unter österreichisches Recht. Müssen sich deutsche Investoren da in irgendeiner Form Gedanken machen? Oder sich auf andere Bedingungen einstellen als beim Zeichnen einer Anleihe, die unter deutsches oder luxemburgisches Recht fällt?
Karl Bier: An den Zeichnungsmöglichkeiten ändert sich dadurch nichts: Institutionelle Investoren aus Deutschland können direkt bei der IKB Deutsche Industriebank AG in ihrer Funktion als Joint Lead Manager und Bookrunner zeichnen. Privatanlegern werden wir während der Zeichnungsfrist eine direkte Zeichnungsmöglichkeit über die Zeichnungsfunktionalität der Frankfurter Wertpapierbörse ermöglichen. Nach unserem Verständnis enthalten die Anleihebedingungen marktübliche Bestimmungen wie jede andere Anleihe in Österreich. Wir sehen keinen Grund für eine Besorgnis von Anlegern.
www.4investors.de: Das frische Geld aus der Anleihe dient teils der Refinanzierung, sie wollen aber auch weiter wachsen. Jährlich sollen etwa 10 neue Projekte realisiert werden. Bleibt es bei diesem Tempo oder soll das forciert werden?
Karl Bier: Wir möchten uns an dieser Stelle nicht auf eine genaue jährliche Zahl festlegen. Viel wichtiger ist aus unserer Sicht das Gesamtbild: Wir wollen bei allem Wachstum das gesunde Maß nie aus den Augen verlieren. Unsere Strategie zielt auf Profitabilität, Wachstum und Kontinuität. Wir verfolgen dabei auch einen opportunistischen Ansatz, da wir durch unsere Präsenz in allen wichtigen Märkten und unsere Erfahrung in allen Assetklassen Marktopportunitäten ohne Zeitverzögerung nutzen können.
www.4investors.de: Wie viel Geld aus der Anleihe fließt in neue Projekte? Wie viel können sie durch das frische Kapital letztlich investieren?
Karl Bier: Das lässt sich derzeit noch nicht sagen, da sich das konkrete Emissionsvolumen der neuen Anleihe vor allem nach der Annahmequote des Umtauschangebots für die beiden bestehenden Anleihen richten wird. Wir sind aber grundsätzlich auch aus der Eigenfinanzierungskraft immer in der Lage, international und über alle unsere Assetklassen hinweg signifikant zu investieren.
Klar ist auch, dass wir großes Potenzial sehen und unsere Pipeline gut gefüllt ist. Allein 2014 wird unsere Investitionstätigkeit in Deutschland Wohnbauprojekte in München, Frankfurt und Berlin umfassen. In Salzburg werden wir das Projekt Rainbergstraße fertigstellen, während in Polen Büro- und Gewerbeobjekte im Vordergrund stehen. In der Tschechischen Republik stellen wir die Wohnanlage in Spindleruv Mlyn fertig. Insgesamt schätzen wir unsere Investitionen in 2014 auf 100 Millionen Euro.
www.4investors.de: Geographisch liegt der Schwerpunkt ihrer Tätigkeiten auf Österreich, Deutschland, Polen und der Tschechischen Republik. Wird die Abhängigkeit von diesen vier Ländern künftig reduziert werden?
Karl Bier: Wir sehen das keineswegs als Abhängigkeit – ganz im Gegenteil. Unsere Diversifizierungsstrategie nach Assetklassen und Märkten stellt einen unserer entscheidenden Erfolgsfaktoren dar. Wir wollen unsere Position als Komplettanbieter auch in den kommenden Jahren nachhaltig stärken und kontinuierlich ausbauen. Unser Fokus wird weiterhin auf den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und Tschechische Republik liegen. Aber unsere Wachstumsstrategie umfasst auch Investitionen in profitable Opportunitäten in anderen Märkten, wie in den Niederlanden und in Frankreich. Bei diesem internationalen Wachstum wollen wir auch die Diversifikation über die von uns bearbeiteten Assetklassen Wohnbau, Office, Hotel und Gewerbe beibehalten bzw. weiterentwickeln. Das Wachstum wollen wir aber nicht über einzelne Großprojekte, sondern unter Beibehaltung einer hohen Granularität der Projekte mit einer durchschnittlichen Einzelprojektgröße im Bereich von rund 30 Millionen Euro erzielen.
www.4investors.de: In der polnischen Hauptstadt Warschau sind sie sehr aktiv. Dort ist ein wahrer Bauboom zu beobachten. Beobachter klagen jedoch, dass viele Büroflächen bereits leer stehen. Übersteigt das Angebot schon die Nachfrage? Oder gibt es andere Regionen, in denen sie inzwischen vorsichtiger agieren?
Karl Bier: Wir sind von den langfristigen Perspektiven in Warschau sowie Polen im Allgemeinen weiterhin überzeugt. In Polen liegen bei gleicher Qualität die Produktionskosten um mindestens 10 Prozent unter dem Niveau in Österreich, wohingegen die Mieten um ca. 10 Prozent höher ausfallen.
Im Geschäftsjahr 2014 steht in Zentral- und Osteuropa Polen im Mittelpunkt unserer Aktivitäten. In Warschau arbeiten wir an der Weiterentwicklung des Poleczki Business Park. Zusätzlich sind die Errichtung und Fertigstellung eines Bürogebäudes in Krakau im Gange. In Wroclaw beginnen wir mit dem Bau eines Bürogebäudes.
www.4investors.de: Noch werden in Russland nur geringe Umsätze generiert. Lohnt sich in der aktuellen Situation ein stärkerer Einstieg in den dortigen Markt überhaupt?
Karl Bier: Aktuell macht ein stärkerer Einstieg sicherlich wenig Sinn. Aber wie bereits erwähnt, verfolgen wir einen opportunistischen Ansatz, so dass wir auch in Russland – nicht zuletzt dank unserer eigenen Niederlassung – mögliche Chancen kurzfristig nutzen könnten.
www.4investors.de: Bei Hotelneubauten scheint es für UBM die höchsten Margen zu geben. Sind das derzeit ihre Lieblingsprojekte?
Karl Bier: Das kann man so nicht sagen, denn wir diversifizieren ja auch nach den Assetklassen Wohnbau, Office, Hotel und Gewerbe. Klar ist jedoch, dass es sich dabei um ein sehr attraktives Geschäftssegment für uns handelt. Denn Anleger suchen verstärkt nach dieser Anlageklasse, weil Hotels krisenfester sind und nachhaltig bessere Renditen liefern als beispielsweise Büroimmobilien. Zudem ist die Bewirtschaftung bei Hotels ausgelagert und das Leerstandsrisiko minimiert.
www.4investors.de: Sie haben 2013 hohe Wachstumszahlen beim Umsatz und beim operativen Ergebnis ausweisen können. Wird sich dieser Trend fortsetzen? Und bleibt es bei einer Vorsteuermarge von weniger als 10 Prozent?
Karl Bier: Wie Sie wissen, dürfen wir aus rechtlichen Gründen keine konkreten Prognosen abgeben. Fest steht, dass wir für das Geschäftsjahr 2014 eine Gesamtleistung schätzen, die deutlich über dem Vorjahreswert von 286,7 Millionen Euro liegen soll. Darüber hinaus wollen wir unsere seit 1991 durchgehend positive Ergebnisentwicklung nahtlos fortsetzen. Deshalb soll das EBT mindestens das Niveau von 2013 erreichen.
www.4investors.de: PORR hält fast 42 Prozent an ihrer Gesellschaft. Wie eng sind ihre Geschäftsbeziehungen zu ihrem Großaktionär?
Karl Bier: Natürlich nutzen wir Ressourcen über die PORR AG, wie zum Beispiel Buchhaltung oder Versicherungsmanagement. Umgekehrt war und ist UBM ein wichtiger Bestandteil der PORR-Strategie. Das in der UBM gebündelte Know-how bei der Entwicklung und dem Betrieb von Immobilien kommt letztlich auch PORR zugute.