USA: NAHB - Immobilienmarkt startet mit Hypothek ins neue Jahr - Nord LB

Soeben meldete der führende Branchenverband der US-amerikanischen Bauträger die ersten Zahlen des neuen Jahres zur Stimmung im privaten Immobiliensektor. Mit 47 Punkten befindet sich der NAHB-Bauklimaindex nach mechanistischer Betrachtung weiterhin unterhalb der Expansionszone und bewegt sich im Grunde auch nicht vom Fleck. Die Erwartungshaltung der Befragungsteilnehmer ist also weiterhin pessimistisch.
Die Unterkomponenten zeigen, woher die aktuelle Entwicklung herrührt. Der „Prospective Buyers Traffic“ konnte immerhin auf 33 Punkte zulegen, was im Vergleich zu den Werten im Vorjahr fast schon als gut bezeichnet werden kann. Historisch betrachtet ist diese Komponente stets etwas niedriger als die anderen beiden nachfolgenden, dennoch offenbart der heutige Wert die weiterhin anhaltende Schwäche auf der Nachfrageseite. Immerhin zeigen sich die beiden angebotsseitigen Komponenten freundlicher. Die Bereitschaft die eigene Immobilie zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu verkaufen – die „Present Sales“ – stiegen von 48 auf 51 Punkte und damit auf den Wert von Mai 2024. Zwar sank der sehr ähnliche Subindex mit Blick auf die nächsten sechs Monate – die „Next 6 Months Sales“ – etwas ab, stützt aber mit noch immer 60 Punkten die Headline-Rate.
Die verschiedenen Regionen zeigten sich bei der Befragung mitunter durchwachsen. Der Nordosten findet scheinbar wieder zu alter Stärke und stieg um 10 Punkte auf 67 Punkte. Im Verlaufe des vergangenen Jahres schien dieser Teilmarkt von der grundsätzlich eher schlechten Stimmung entkoppelt zu sein, denn bis auf zwei Veröffentlichungen befand man sich dort stets mit ausreichend Abstand in der Wachstumszone. Die Stimmung im Mittleren Westen mit 44 Punkten und im Süden (47 Punkte) präsentiert sich im Wesentlichen ebenfalls wie im letzten Jahr. Etwas Sorge könnte in Zukunft noch der Westen bereiten. In den 42 Punkten dürften die jüngsten Entwicklungen des größten Immobilienmarktes dieser Region in Kalifornien noch nicht reflektiert sein. Das ökonomische Ausmaß der dort wütenden Wildfeuer lässt noch nicht abschätzen, insbesondere da diese nach wie vor anhalten. Die Lage könnte sich auch durchaus noch einmal verschlechtern. Dieser Verlust an Wohnraum wird perspektivisch aber wieder ersetzt werden (müssen), deshalb dürfte – unter Anerkennung der persönlichen Schicksale und des weiterhin hohen Hypothekenniveaus – ein Wachstumsimpuls an den Orten der Tragödie erfolgen.
Die Finanzierungssituation in den Vereinigten Staaten zeigt sich sodann auch wieder deutlich angespannter als erwartet. Mit durchschnittlichen 30-jährigen Hypothekenzinsen, welche schon wieder an 7%-Marke kratzen, haben die Konditionen wieder eine wichtige psychologische Marke erreicht. Dies verdeutlicht erneut, dass der Hypothekenmarkt kurzfristig nicht zwangsläufig dem Leitzinsniveau folgen muss und mitunter eigene Gesetzmäßigkeiten hat. Die Zukunftserwartungen in Bezug auf die Fed Funds Target Rate spielt dennoch eine wichtige Rolle – Impulse aus Washington würden dem Immobilienmarkt demnach trotzdem sehr weiterhelfen.
Fazit: Das soeben veröffentlichte Stimmungsbild des NAHB-Bauklimaindex offenbart, dass die private Immobilienbranche im wahrsten Sinne des Wortes mit einer Hypothek ins neue Jahr startet. Mit 47 Punkten stieg der Index um nur einen Punkt im Vergleich zum Dezember. Belastend wirkt wieder verstärkt das Finanzierungsniveau, welches mit Konditionen um die 7% bei den durchschnittlichen 30-jährigen Hypotheken eine wichtige psychologische Marke erreicht hat. Bauen wird somit wieder deutlich teurer. Impulse aus Washington würden dieser Branche wirklich helfen, auch wenn die Hypothekenzinsen zunächst nicht immer gleich dem Trend der Fed Funds Target Rate folgen.
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