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Godewind Immobilien: „Wenn wir unsere Hausaufgaben machen, wird auch der Aktienkurs anziehen“

Godewind-CEO Stavros Efremidis im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de. Bild und Copyright: Godewind Immobilien.

Godewind-CEO Stavros Efremidis im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de. Bild und Copyright: Godewind Immobilien.

20.09.2019 07:34 Uhr - Autor: Johannes Stoffels  Johannes Stoffels auf Twitter  | 4investors auf: Twitter | Google News | Facebook

Im ersten Halbjahr erwirtschaftete Godewind Immobilien einen FFO von 2,8 Millionen Euro. Die Jahresprognose liegt bei 8,5 Millionen Euro bis 9,5 Millionen Euro, das zweite Halbjahr muss somit stark ausfallen. Im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de erläutert Godewind-CEO Stavros Efremidis, woher er den Optimismus für diese Prognose nimmt. Er verweist dabei auf gewaltige Reserven, die noch im Portfolio schlummern. Efremidis erläutert in dem Gespräch auch seine Akquisitionsstrategie und spricht über die künftigen Dividendenperspektiven bei Godewind.


www.4investors.de: Godewind Immobilien notiert seit dem Frühjahr 2018 an der Börse. Für viele Investoren dürften sie aber eine unter vielen Immobilien-AGs sein. Worin unterscheiden Sie sich von den Mitbewerbern?

Efremidis:
Zunächst einmal sind wir das einzige reine Büroimmobilien-Unternehmen am deutschen Aktienmarkt, das dynamisch wächst. Das unterscheidet uns klar vom Wettbewerb, insbesondere nachdem die TLG und Aroundtown in Übernahmeverhandlungen stehen. Zudem sind wir nicht der klassische Immobilienbestandshalter, sondern ein Immobilienbestands-Optimierer, der seine Erträge aus der Entwicklung und der Vermietung seines Portfolios erzielt. Wir erwerben gezielt attraktive Value-Add-Büroimmobilien mit hohem Leerstand und Entwicklungspotenzial in den Top-Lagen Deutschlands. Durch aktives Asset Management reduzieren wir sodann den Leerstand, verlängern die Mietlaufzeiten und passen die Mieten dem Markt an. So stellen wir sicher, dass die Wertschöpfung bei uns liegt und verfügen über deutlich mehr Wachstumspotenzial als ein klassischer börsennotierter Bestandshalter. In diesem Bereich sind wir führend in Deutschland.

www.4investors.de: Nach dem ersten Halbjahr haben Sie einen FFO von 2,8 Millionen Euro. Für das Gesamtjahr peilen Sie einen Wert von 8,5 Millionen Euro bis 9,5 Millionen Euro an. Woher nehmen Sie den Optimismus, dass das zweite Halbjahr so viel besser laufen wird? Und könnte Ihre Prognose sogar noch weiter ansteigen?

Efremidis:
Der Schlüssel unseres hohen Wachstumstempos liegt im akquirierten Immobilienbestand. In ihm schlummern gewaltige Reserven, die wir nun heben. Das zeigt sich auch daran, dass wir den Leerstand innerhalb weniger Monate von ursprünglich 28 Prozent auf aktuell 12,2 Prozent reduziert haben. Wir sind bei diesem Prozess schon sehr gut vorangekommen. Ich bin mir sicher, dass wir die Ertragskraft auch in den verbleibenden Monaten des Jahres noch weiter steigern werden. Zudem waren in den Halbjahreszahlen noch nicht die Mieteinnahmen aus dem City Gate in Frankfurt enthalten, das Ende August geclosed wurde, sowie einige weitere Akquisitionen, bei denen das Closing im Laufe des ersten Halbjahres erfolgte.

www.4investors.de: Sie wollen Gewerbeimmobilien in Toplagen kaufen, die aber einen hohen Leerstand haben. Worauf achten Sie bei solchen Objekten besonders?

Efremidis:
Wir konzentrieren uns auf Immobilien in wirtschaftsstarken Metropolregionen. Wir investieren nur in ausgesuchten Lagen, zahlen keine überhöhten Preise und schätzen Immobilien mit Entwicklungspotenzial. Dieses kann sich aus einer hohen Leerstandsrate, kurzen WALT-Laufzeiten oder Mieten unterhalb des Marktniveaus ergeben. Jede Immobilie bietet neue Herausforderungen. Unser Team weiß genau, worauf beim Erwerb solcher Objekte zu achten ist und was nötig ist, um sie zu optimieren.

www.4investors.de: Wie sieht die Akquisitionspipeline aus?

Efremidis:
In unserem Marktsegment gibt es nach wie vor attraktive Opportunitäten. Das zeigt sich auch daran, dass wir innerhalb weniger Monate ein sehr attraktives Portfolio aus Büroimmobilien aufgebaut haben und beim Bestandswert schon knapp vor der Eine-Milliarden-Euro-Schwelle stehen. Aktuell konzentrieren wir uns auf die Optimierung unserer Bestandsimmobilien und prüfen weiter Opportunitäten.

www.4investors.de: Ihr Neuerwerb City Gate erzielt Durchschnittsmieten von 14,60 Euro. Was ist da nach oben bei den Mieten möglich?

Efremidis:
Die Marktmiete liegt bei etwa 18,00 Euro – also mehr als 20 Prozent über unserer aktuellen Durchschnittsmiete. Zudem eröffnet der Leerstand von aktuell 13,4 Prozent deutliches Ertragspotenzial. Der geplante Leerstandsabbau und die Marktmietanpassungen sollen bis zum Jahr 2020 umgesetzt werden. Die Funds from Operations werden dann für den Zeitraum von 2020 bis 2024 rund drei Millionen Euro betragen. Dies entspricht einer FFO-Rendite auf das Eigenkapital von mehr als acht Prozent! Dieses Beispiel verdeutlicht die hohe Attraktivität unseres Geschäftsmodells. Dass wir in der Lage sind, diese Ziele zügig zu erreichen, haben wir bereits eindrucksvoll an anderen Standorten wie den Herzogterrassen in Düsseldorf oder dem Frankfurt Airport Center bewiesen – um nur zwei Beispiel zu nennen.

www.4investors.de: Sie haben in Ihrem Portfolio einen Leerstand von über zwölf Prozent. Andere Vorstände würden dabei in Panik verfallen. Sie bleiben recht gelassen, oder?

Efremidis:
Ich sehe in diesem verbliebenen Leerstand eine große Chance. Wir haben unsere Assets sorgfältig ausgewählt und wissen, wie wir den Leerstand aller Objekte nachhaltig senken und die Mieten steigern können – und das haben wir bereits in kürzester Zeit demonstriert, denn Anfang des Jahres lag der Leerstand noch bei rund 27 Prozent. Damit verfügen wir über einen Wachstumshebel, der uns einmalig unter Büroimmobilien-Bestandshaltern macht. Wir sind nicht auf Zukäufe angewiesen. Wir können aus eigener Kraft deutlich schneller wachsen als der Markt. Bis zum Potenzial-NAV haben wir vom heutigen Aktienkurs von 3,92 Euro aus gerechnet noch ungefähr 65 Prozent Upside.

www.4investors.de: Also ist der Leerstand die Strategie, um den Wert ihres Portfolios zu steigern?

Efremidis:
Es kommt nicht darauf an, ob eine Immobilie über Leerstand verfügt oder nicht. Es kommt darauf an, eine schlüssige Strategie zu haben, wie das Potenzial einer Immobilie entfaltet werden kann – eben durch Leerstandsreduktion, Mietlaufzeitverlängerung und Mietanpassungen. In dieser Strategie – dem Manage-to-Core-Ansatz der Godewind Immobilien AG – liegt der Erfolgsfaktor, der uns zu der wachstumsstärksten Büro-Immobiliengesellschaft Deutschlands macht.

www.4investors.de: Ihr NAV liegt rund 20 Prozent über dem Kurs. Ist dieser Abschlag gerechtfertigt?

Efremidis:
Der Aktienkurs spiegelt noch nicht den Wert unseres Immobilienportfolios wider. Dabei müssen wir berücksichtigen, dass wir die Assets überwiegend erst seit wenigen Monaten im Bestand haben. Zudem ist die Godewind Immobilien AG noch jung und am Kapitalmarkt noch vergleichsweise wenig bekannt. Wir müssen unverändert unter Beweis stellen, dass wir weiter in der Lage sind, das Potenzial unseres erstklassigen reinen Office-Bestands zu realisieren. Wenn wir unsere Hausaufgaben machen, wird auch der Aktienkurs anziehen. Davon bin ich überzeugt.

www.4investors.de: Welche durchschnittliche FFO-Rendite peilen sie für die Zukunft an?

Efremidis:
Aufgrund des Erwerbs des City Gate und der erfolgreichen Neuvermietungen haben wir unsere FFO-Prognose jüngst auf eine Bandbreite von 8,5 Millionen Euro bis 9,5 Millionen Euro angehoben. Durch weitere Steigerung der Mieterlöse streben wir für die nächsten Jahre einen Zielkorridor von mindestens 8 Prozent an.

www.4investors.de: Sie sagten im Zusammenhang mit dem Börsengang, dass Sie Off-Market-Akquisitionsmöglichkeiten in Höhe von über drei Milliarden Euro im Auge hätten. Wie würden Sie die Aussage heute modifizieren?

Efremidis:
Gar nicht. Wir erwerben nur Immobilien, die optimal zu unserer Akquisitions- und Entwicklungsstrategie passen. Aus den genannten Möglichkeiten haben wir bisher zehn Assets ausgewählt, die unsere Ansprüche erfüllen – allesamt erstklassige Büroimmobilien mit Entwicklungspotenzial in Top-Lagen, die wir zu günstigen Konditionen erwerben konnten. Mit dem Ergebnis sind wir sehr zufrieden.

www.4investors.de: Noch zahlen sie keine Dividende. Das kann sich 2020 ändern?

Efremidis:
Wir wollen für das Geschäftsjahr 2019 eine Dividende zahlen. Dabei planen wir eine Ausschüttung in Höhe von mindestens 60 Prozent der Funds from Operations. Das steuerliche Einlagekonto der Gesellschaft ermöglicht es uns, Dividenden ohne Abzug von Quellensteuer auszuschütten – ein großer Vorteil für unsere Aktionäre.

www.4investors.de: Wenn Sie weitere Zukäufe tätigen wollen, müssten Sie sich frisches Geld besorgen. Ist eine Kapitalerhöhung somit ein Thema?

Efremidis:
Es ist unser Anspruch, unseren Wachstumskurs im Sinne unserer Aktionäre zu gestalten und es gibt durchaus interessante Alternativen zu einer Kapitalerhöhung. Eine Kapitalerhöhung würde, wenn überhaupt, nur zu Kursen oberhalb des IPO Preises von 4,00 Euro je Aktie erfolgen und in der Nähe des NAV. Zudem wird es nur dann eine Kapitalerhöhung geben, wenn eine damit verbundene Akquisition wertsteigernd ist.

www.4investors.de: Ihr erstes Ziel war es, ein Portfolio im Volumen von 1 Milliarde Euro aufzubauen. Das ist erreicht. Im zweiten Schritt wollen Sie dieses auf 3 Milliarden Euro steigern. Bis wann soll dieses Ziel verwirklicht werden?

Efremidis:
Wir wollen mittelfristig mindestens die Drei-Milliarden-Euro-Schwelle erreichen. Ich bin mir sicher, dass uns dies gelingen wird. Immerhin haben wir den Wert unseres Portfolios innerhalb weniger Monate bereits von null Euro auf knapp eine Milliarde Euro gesteigert und wir verfügen weiterhin über eine attraktive Akquisitionspipeline.

www.4investors.de: Sowohl WCM als auch KWG, für die Sie zuvor als CEO tätig waren, sind übernommen worden. Ist das der Weg, den Sie auch mit Godewind gehen wollen?

Efremidis:
Ich baue keine Gesellschaft mit der Zielsetzung auf, dass diese übernommen wird. Ich baue eine Gesellschaft auf, um aus den gegebenen Voraussetzungen eine möglichst hohe Wertsteigerung für unsere Aktionäre zu erreichen. Wir wollen erfolgreich sein und ein erstklassiges Immobilienportfolio zusammenstellen. Das ist uns sowohl bei der WCM wie auch bei der KWG gelungen. Erfolg zieht Investoren an und ich freue mich auch über das stetig steigende Interesse an Godewind. Es ist aber nicht der Zeitpunkt, um sich über Übernahmen Gedanken zu machen. Unser Fokus liegt auf der Optimierung unseres Immobilienportfolios und möglichen weiteren wertsteigernden Akquisitionen.

www.4investors.de: Im Frühjahr 2018 sind sie mit einem Aktienkurs von 4,00 Euro an die Börse gegangen. Heute notiert die Aktie noch knapp unter dem Bezugspreis. Wie kommt das?

Efremidis:
Wir sind in einer turbulenten Marktphase mit einem Blind-Pool-IPO an die Börse gegangen. Dass wir unter diesen Voraussetzungen von renommierten Investoren 375 Millionen Euro eingesammelt haben, war ein großer Erfolg. Aber es macht mich natürlich unzufrieden, dass sich die positive operative Entwicklung noch nicht vollständig im Aktienkurs widerspiegelt. Das ändert sich aber bereits. Seit Jahresbeginn und mit dem zügigen Aufbau des Büroimmobilien-Portfolios und den ersten signifikanten Vermietungserfolgen hat die Aktie eine starke Performance gezeigt und vergleichbare Wettbewerber und Indices wie zum Beispiel den SDAX outperformt. Zwischenzeitlich hatte der Kurs auch schon bis auf fast 4,10 Euro zugelegt. Der Markt honoriert unseren Fortschritt sukzessive mit höheren Kursen. Ich sehe uns als neue Gesellschaft in der Bringschuld. Wir werden weiterhin alles dafür tun, um den Kapitalmarkt von Godewind zu überzeugen. Unsere Halbjahreszahlen haben ja ebenfalls schon bestätigt, dass wir gute Argumente auf unserer Seite haben.

www.4investors.de: Analysten halten ein Kursziel von 5,20 Euro bzw. 5,90 Euro für realistisch. Können Sie sich mit solchen Aussagen anfreunden?

Efremidis:
Dies entspricht einem Upside vom aktuellen Aktienkurs von 30 bis fast 50 Prozent. Diese große Diskrepanz zeigt, dass auch renommierte Marktexperten unsere Fortschritte zur Kenntnis nehmen und daraus ein weitaus höheres Kursniveau ableiten. Wir sehen diese Kursziele als Ansporn und werden weiter hart daran arbeiten, um das Vertrauen, das uns Analysten und Bestandsaktionäre entgegenbringen weiterhin zu rechtfertigen.

Auf einem Blick - Chart und News: Godewind Immobilien AG

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