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MOREH: „Die Emission hat für uns strategische Bedeutung“

08.07.2019, 07:29 Uhr - Autor: Johannes Stoffels  Johannes Stoffels auf Twitter  | 4nvestors auf: Twitter | Google News | Facebook

MOREH-Geschäftsführer Patrick Müller spricht im Interview mit der 4investors-Redaktion über die Neuemission einer Anleihe des Unternehmens. Bild und Copyright: MOREH.

MOREH-Geschäftsführer Patrick Müller spricht im Interview mit der 4investors-Redaktion über die Neuemission einer Anleihe des Unternehmens. Bild und Copyright: MOREH.

Die M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG, kurz MOREH, emittiert in diesen Tagen eine Anleihe mit einem Volumen von bis zu 35 Millionen Euro. Die Zeichnung läuft vom 8. Juli bis zum 19. Juli. Das Papier hat eine Laufzeit von fünf Jahren und ist mit 6,0 Prozent jährlich verzinst. Die Zinsen werden halbjährlich an die Anleger ausgezahlt werden.

Im Exklusivinterview mit der Redaktion von www.4investors.de spricht der MOREH-Geschäftsführer Patrick Müller über sein Unternehmen, die Muttergesellschaft Munitor und über die Emissionsdetails. Er erläutert, warum MOREH sich auf Gewerbeimmobilien konzentriert und gibt einen Ausblick auf das laufende Jahr. Der Frage nach einem möglichen Börsengang weicht Müller in dem Gespräch nicht aus.


www.4investors.de: Die MOREH GmbH dürfte fast allen Investoren bisher unbekannt sein. Stellen Sie das Unternehmen bitte kurz vor.

Müller:
Die MOREH ist ein klassischer Immobilienbestandshalter. Dabei haben wir uns auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Wir besitzen und verwalten sieben Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt rund 77 Millionen Euro. Die Objekte – dazu gehören Büro- und Einzelhandelsimmobilien, ein Fachmarktzentrum und ein Outletcenter – sind breit diversifiziert über Immobilienklassen, Mieterstrukturen und Standorte hinweg. Insgesamt verfügt unser Portfolio über eine Nutzfläche von rund 48.000 qm. Derzeit erzielen wir mit einer Vermietungsquote von rund 96 Prozent eine Mietrendite von 7,4 Prozent. Beides sind bereits hohe Werte. Für die Zukunft trauen wir uns eine Quote von über 98 Prozent zu.

www.4investors.de: Sie sind Teil der Munitor Gruppe aus Saarbrücken. Wer steht hinter dieser Gruppe?

Müller:
Die Munitor wurde 1982 von meinem Vater als Projektentwickler gegründet. Im Jahr 2010 habe ich die Geschäftsführung übernommen. Seit der Gründung haben wir erfolgreich Projekte im Gesamtwert von mehr als 500 Millionen Euro entwickelt. Dazu gehören neben zahlreichen Handelsimmobilien unter anderem Hotels, studentische Wohnanlagen und Kongresscenter, aber auch Projekte im Rahmen von Public Private Partnership. Heute sind wir mit rund 100 Mitarbeitern in den Geschäftsbereichen Projektentwicklung, Asset- und Property-Management sowie Center-Management aktiv. In den vergangenen Jahren haben wir ein Bestandsportfolio mit einem Wert von rund 200 Millionen Euro aufgebaut. Davon haben wir Ende 2018 einen Teil in der MOREH gebündelt. Als Teil der Munitor Gruppe profitiert die MOREH von jahrzehntelanger Erfahrung in der Entwicklung, dem Kauf und der Verwaltung von Gewerbeimmobilien.

www.4investors.de: Ihr Fokus liegt auf Gewerbeimmobilien. Sind diese aus Ihrer Sicht lukrativer als Wohnimmobilien?

Müller:
Absolut, insbesondere im aktuellen Umfeld. Außerdem meiden wir bewusst die großen Städte, sondern gehen eher in die Speckgürtel und Einzugsgebiete. Sonst wäre es nahezu ausgeschlossen, Mietrenditen von über 7 Prozent zu erzielen. Wir schaffen das.

www.4investors.de: Wie sieht Ihre Mieterstruktur aus?

Müller:
Kein Mieter hat einen Anteil von über 10 Prozent und die 10 größten Mieter haben zusammen nur einen Anteil von 50 Prozent. Die Struktur ist also gut diversifiziert. Zu den Mietern gehören namhafte Unternehmen aus unterschiedlichsten Branchen, wie z.B. die Commerzbank, Rewe, Deutsche Telekom, Lidl und Esprit sowie das Ministerium für Bildung des Landes Rheinland-Pfalz.

www.4investors.de: Mit dem frischen Geld aus der Anleihe wollen Sie eine Mezzanine-Finanzierung ablösen. Wie hoch ist diese Finanzierung und die Verbindlichkeiten insgesamt?

Müller:
Dem Immobilienwert von rund 77 Millionen Euro stehen Gesamtverbindlichkeiten in Höhe von 67 Millionen Euro gegenüber. Die Mezzanine-Finanzierung inklusive Vorfälligkeitsentschädigung hat ein Volumen von rund 30,5 Millionen Euro. Sie stammt aus der Kaufphase der Immobilien. Damals hatte es den Vorteil, dass wir am Markt flexibel und schnell reagieren konnten, um uns die einzelnen Immobilien zu sichern. Außerdem haben wir uns inzwischen langfristige Grundschulddarlehen mit einem Volumen von 37 Millionen Euro, Zinssätzen zwischen 1,65 Prozent bis 2,6 Prozent und einer hohen Tilgung von 5 Prozent gesichert. Zudem gibt es Gesellschafterdarlehen in Höhe von 4,7 Millionen Euro. Diese werden nur mit 1 Prozent verzinst, sind im Nachrang zur Anleihe, werden nicht getilgt und sind damit als eigenkapitalähnlich zu bewerten.

www.4investors.de: Was bringt Ihnen das unterm Strich?

Müller:
Rein finanziell stellen wir uns in diesen fünf Jahren aufgrund der hohen Einmalkosten für die Anleiheemission und Vorfälligkeitsentschädigung kaum besser. Doch die Emission hat für uns strategische Bedeutung. Zum einen stehen die frei werdenden Mezzanine-Mittel unserer Gruppe wieder zur Verfügung, beispielsweise um ein neues Portfolio zusammenzukaufen oder für Projekte wie unser Outletcenter im bayrischen Selb. Zum anderen wollen wir uns als Munitor Gruppe den Kapitalmarkt als langfristige Finanzierungsoption erschließen und sind daher bei unserer Premiere bereit, diesen attraktiven Mix aus Immobilien, Kupon und Sicherheiten zu bieten.

www.4investors.de: Geld für neue Immobilienkäufe soll es mit Hilfe der Anleihe somit nicht geben. Warum wollen Sie nicht weiter wachsen?

Müller:
In der Munitor Gruppe wollen wir weiter wachsen. Aber den Anleihezeichnern wollen wir eine konservative Geldanlage bieten. Die Zeichner sollen heute schon ganz genau wissen, worin sie investieren und nicht von Wachstumsplänen abhängig sein.

www.4investors.de: Gibt es einen Plan B, falls nicht die erhoffte Summe von 35 Millionen Euro hineinkommen wird?

Müller:
Bei einer Teilplatzierung würden wir die Mezzanine-Finanzierung auch nur teilweise ablösen. Wie beschrieben, sind die finanziellen Vorteile der Anleihe für uns überschaubar. Das Mindestvolumen von 8 Millionen Euro stellt sicher, dass wir auch bei einem niedrigeren Volumen den Anleihegläubigern ein diversifiziertes Portfolio mit mindestens drei Objekten zur Verfügung stellen können.

www.4investors.de: Ihr Sicherheitspaket bei der Anleihe wirkt recht umfangreich?!

Müller:
So sehe ich das ebenfalls. Unter anderem ist eine 100prozentige Ausschüttungssperre vorgesehen. Das Kapital wird auf einem Treuhandkonto gesammelt. Auf diesem wird zudem ein Guthaben in Höhe einer Zinszahlung vorgehalten. Der Treuhänder ist auch mit umfassenden Kontrollfunktionen ausgestattet. Außerdem sind alle unsere Anteile an den einzelnen Objektgesellschaften zu Gunsten der Anleihegläubiger verpfändet. Eine weitere Sicherheit, wenn auch indirekt, ist, dass ich privat gegenüber den Banken mit eine Bürgschaft von rund 8,5 Millionen Euro hafte.

www.4investors.de: Könnte es während der Laufzeit der Anleihe zu einem Verkauf von Objekten aus dem Portfolio kommen?

Müller:
Nur mit Zustimmung des Treuhänders. Doch ist dies absolut kein Thema, sonst würden wir die Anleihe nicht emittieren.

www.4investors.de: Wie sieht Ihre Prognose für 2019 aus? Können Sie auch schon auf 2020 blicken?

Müller:
Im 2019 Jahr erwarten wir eine Gesamtleistung von 5,5 Millionen Euro und ein operatives Ergebnis (EBITDA) von 4,7 Millionen Euro. Dies übersteigt bei weitem unseren Zinsaufwand – inklusive der geplanten Anleihe – von rund 3 Millionen Euro jährlich. Grundsätzlich gehen wir bei unserer Finanzplanung konservativ vor. Bei den Umsätzen haben wir einen Sicherheitsabschlag von 4 Prozent vorgesehen. Auch Wertsteigerungen sind nicht berücksichtigt. Im laufenden Jahr werden die Einmalkosten für die Anleiheemission und die Vorfälligkeitsentschädigung für das Mezzanine-Kapital belasten. Dennoch erwarten wir auch in 2019 einen positiven Free-Cash-Flow der in den kommenden Jahren kontinuierlich ansteigen sollte.

MOREH-Geschäftsführer Patrick Müller. Bild und Copyright: MOREH.

MOREH-Geschäftsführer Patrick Müller. Bild und Copyright: MOREH.

www.4investors.de: Schwarze Zahlen peilen Sie zunächst nicht an?

Müller:
Grundsätzlich sind für uns und auch die Anleihegläubiger eher das operative Ergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) und der Cash-Flow die entscheidenden Kennzahlen. Und diese werden wir kontinuierlich verbessern. Ein Gewinn in 2019 ist aufgrund der Einmalkosten für die Anleiheemission und die Vorfälligkeitsentschädigung auszuschließen. Auch in den Folgejahren tilgen wir lieber schnell die Darlehen, statt einen hohen Gewinn auszuweisen. Damit steigt auch die Sicherheit für die Anleiheinhaber. Durch die hohe Tilgung der Bankdarlehen und die Ausschüttungssperre werden wir innerhalb der Anleihelaufzeit ein freies Vermögen von über 17 Millionen Euro bilden können. Dies entspricht schon gut der Hälfte des Anleihevolumens.

www.4investors.de: In Ihren Berechnungen gehen Sie nicht von einer Erhöhung der Immobilienwerte aus. Sind Sie da etwas konservativ eingestellt?

Müller:
Dies ist sicherlich konservativ. Zu wissen, dass es da Puffer gibt, kann ja nur gut sein.

www.4investors.de: Könnte es in Zukunft einen Börsengang von MOREH geben, ggfs. auch als REIT?

Müller:
Die Anleihe ist der erste Schritt der Munitor Gruppe an den Kapitalmarkt. Damit wollen wir uns einen weiteren Finanzierungsweg erschließen. Dabei ist mittelfristig ein Börsengang der Gruppe durchaus möglich. Wir wollen uns von Anfang an als seriöser Emittent positionieren.

www.4investors.de: Warum sollten Investoren in Ihre Anleihe investieren?

Müller:
Mit unserer Anleihe investieren Anleger in eine familiengeführte Immobilien Gruppe mit jahrzehntelangem Track Record. Wir haben ein attraktives bestehendes Immobilienportfolio mit einem Wert von 77 Millionen Euro zusammengestellt, welches über eine breit diversifizierte Objekt- und Mieterstruktur verfügt und deren operatives Ergebnis die Zinszahlung deutlich übersteigt. Außerdem ist das Wertpapier mit einer umfangreichen Besicherung wie beispielsweise einer 100prozentigen Ausschüttungssperre und Verpfändung der Anteile an den einzelnen Immobiliengesellschaften ausgestattet. Dafür erhalten Anleger einen attraktiven Zinssatz bei halbjährlicher Zahlung.

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