UBM: „Die Investorennachfrage nach Immobilien ist ungebrochen groß”

Patric Thate, CFO der UBM Development AG. Bild und Copyright: UBM / Astrid Knie.

Patric Thate, CFO der UBM Development AG. Bild und Copyright: UBM / Astrid Knie.

Nachricht vom 02.11.2018 02.11.2018 (www.4investors.de) - Der Markt für Immobilien boomt. Für Immobilienentwickler wie die österreichische UBM bietet dies ein Top-Umfeld. Zwar gibt es vor einer Überhitzung warnende Stimmen, doch es gebe „keinerlei Indikatoren, dass sich die starke Nachfrage nach Immobilien in unseren Märkten abschwächen sollte”, sagt Patric Thate, CFO der UBM Development AG, im Interview mit der Redaktion von www.4investors.de.

Das Unternehmen, das eine neue Anleihe mit einem Zinssatz von 3,125 Prozent platziert und dabei auch den Tausch einer Altanleihe in die neuen Wertpapiere anbietet, stehe finanziell noch nie so gut da wie heute, sagt Thate. Für die Emission der Anleihe ist der Manager unter anderem angesichts der starken Fundamentaldaten im Immobiliensektor optimistisch - trotz unsicherer Märkte.


www.4investors.de: Zuletzt lief es bei der einen oder anderen Neuemission von Unternehmensanleihen aufgrund der Unsicherheiten an der Börse etwas holprig. Warum sind Sie optimistisch, dass die neue UBM-Anleihe problemlos platziert werden kann?

Thate:
Sie sprechen die aktuelle Verunsicherung an den Kapitalmärkten an, insbesondere an den internationalen Börsen. Wir gehen derzeit von einer Marktberuhigung bzw. keiner weiteren Verschlechterung des Marktumfeldes aus, an den Fundamentaldaten hat sich ja auch nichts geändert.

Das aktuelle Angebot ist besonders attraktiv, denn es besteht aus zwei Komponenten: Die erste Komponente ist ein Umtauschangebot für die bestehende UBM-Anleihe 2014-2019. Der Umtausch ist eine interessante Option, um das bestehende Investment in UBM Development bis 2023 zu verlängern – und das bei einem Kupon von 3,125 Prozent jährlich und einer fairen Ausgleichszahlung von 18,68 Euro je 500 Euro-Anteil an der zum Umtausch angebotenen Anleihe. Die zweite Komponente ist ein Barzeichnungsangebot, bei dem alle Investoren ab 8. November zur Zeichnung der neuen 3,125 Prozent UBM-Anleihe eingeladen werden.

UBM Development ist ein Unternehmen mit einem langjährigen Track-Record sowohl in unserem Kerngeschäft, der Immobilienentwicklung, als auch am Kapitalmarkt. UBM Development besteht seit 145 Jahren und stand finanziell noch nie so gut da wie heute. Auch die Pipeline für die nächsten Jahre ist prall gefüllt. Mit zahlreichen Anleiheemissionen gelten wir für viele als äußerst verlässlicher Emittent, auch mit entsprechender Entwicklung der Anleihen am Sekundärmarkt. Durch unsere Börsennotiz im Prime Market der Wiener Börse ist zudem die Einhaltung höchster Transparenzstandards garantiert.

www.4investors.de: Welche Sicherheiten bietet die neue UBM Anleihe?

Thate:
Hinter dieser Emission steht die UBM Development AG als Emittentin – ein führender Hotelentwickler in Europa, der insbesondere in den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Polen tätig ist. Neben Hotel setzen wir auch erfolgreich Großprojekte in den Assetklassen Büro und Wohnen um. Das vom Kapitalmarkt zur Verfügung gestellte Geld wird überwiegend zur Projektfinanzierung eingesetzt.

Wir verfolgen ein sehr fokussiertes Geschäftsmodell mit einer klaren Ausrichtung auf Risikominimierung. Bei unseren Immobilien-Developments forcieren wir Forward-Sales, um eine frühzeitige Transaktionssicherheit herzustellen. Zudem diversifizieren wir unser Portfolio durch einen Asset-Light-Ansatz und gehen Joint-Ventures ein, um das Risiko auf eine Vielzahl an Projekten zu streuen.

www.4investors.de: Welcher Anteil des Emissionsvolumens von bis zu 100 Millionen Euro, eventuell 120 Millionen Euro, falls die Erhöhungsoption gezogen wird, wird in die Finanzierung von Immobilienprojekten fließen?

Thate:
Da die Emission ein Umtauschangebot beinhaltet, ist dieser Teil für eine weitere Glättung unseres Rückzahlungsprofils sozusagen „automatisch“ vorgesehen. Der darüber hinausgehende Emissionserlös soll uns einerseits eine noch größere Flexibilität für die Rückführung von bestehenden Finanzierungen der UBM sichern und andererseits in die Realisierung von neuen Projekten in unseren Kernmärkten fließen.

Wir verfügen über eine sehr solide und ausgewogene Bilanzstruktur – mit einem Rekordhoch bei Eigenkapitalquote und einem Rekordtief bei Nettoverschuldung, gepaart mit einem komfortablen Cash-Polster. Unsere zukünftigen Zahlungsverpflichtungen aus bisherigen Bond-Emissionen könnten aufgrund dieser soliden Finanzposition gemeinsam mit laufenden Projektfertigstellungen gut bedient werden.

Wir sehen aber aussichtsreiche Investitionsmöglichkeiten in unseren Kernmärkten, weshalb wir unserem Kerngeschäft auch mittelfristig kein Kapital entziehen, sondern unsere umsichtige und fokussierte Investitionsstrategie fortsetzen wollen. Unsere Pipeline ist zwar mit 1,8 Milliarden Euro bis 2021 bereits gut gefüllt, das soll aber auch darüber hinaus so bleiben.

www.4investors.de: Welches Investitionsvolumen können Sie mit der neuen Anleihe letztlich realisieren?

Thate:
Wie bereits erwähnt, beläuft sich unsere Pipeline auf 1,8 Milliarden Euro bis zum Jahr 2021. Diese Investitionspipeline soll – trotz laufender Verkäufe und Fertigstellungen – stabil gehalten bzw. leicht ausgebaut werden. Wir gehen hierbei jedoch sehr vorsichtig vor und haben strenge Investitionskriterien. Zudem verkaufen wir einen großen Teil der Projekte mit sogenannten Forwards, sprich Preise und Käufer sind bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt eines Projektes fixiert. Derzeit sind rund zwei Drittel unserer Pipeline bis zum Jahr 2021 verkauft. Die neue Anleihe wird uns weitere Flexibilität in Bezug auf Neuakquisitionen sichern.

www.4investors.de: Welche konkreten Projekte in welchen Ländern hat UBM da vor allem im Blick?

Thate:
Unsere Investitionsstrategie fokussiert sehr stark auf den deutschsprachigen Raum. Mittelfristig sollen ca. 80 Prozent unserer Investitionen nach Deutschland und Österreich fließen – und hier vor allem Prime Locations in den A-Cities. Insbesondere Deutschland wird von Experten als der Markt mit dem höchsten Potenzial für Immobilieninvestitionen gesehen. Auch die Nachfrage von internationalen Investoren nimmt für deutsche Prime-Immobilien laufend zu. In Bezug auf Asset-Klassen fokussieren wir vor allem auf den Hotelbereich – 40 Prozent der Investitionen sollen in Hotelprojekte fließen.

www.4investors.de: Sie haben sich jüngst in Wien ein neues Projekt über 23.000 Quadratmeter gesichert. Bleibt Wien auf Dauer so attraktiv? Haben Sie dort weitere Pläne in der Pipeline?

Thate:
Ja richtig, mit diesem Projekt ist es uns gelungen bereits vor Fertigstellung des Großprojekts „Quartier Belvedere Central“ in der lebenswertesten Stadt der Welt ein entsprechendes Nachfolgeprojekt zu akquirieren – in Top-Lage werden wir auf einer 23.000 Quadratmeter Entwicklungsfläche ein Hotel- und Wohnprojekt umsetzen. Mit diesem Großprojekt decken wir die derzeit wohl heißesten Asset-Klassen – Hotel und Wohnen – ab. Die Investorennachfrage nach Immobilien ist ungebrochen groß. Insbesondere für den Wiener Hotelmarkt werden deutliche Wachstumsraten prognostiziert, die sogar über den historischen Steigerungsraten der vergangenen fünf Jahre liegen. Auch der Wohnungsmarkt in Wien ist durch eine stabil hohe Nachfrage gekennzeichnet.

www.4investors.de: Wie erfolgt die Auswahl neuer Projekte, welche Kriterien müssen diese erfüllen und worauf achten Sie besonders?

Thate:
Bevor wir eine neues Projekt starten, gibt es eine Vielzahl an Kriterien, die geprüft werden. Im Rahmen eines umfangreichen Projektprozesses wird im ersten Schritt eine Markt- und Potentialanalyse für das jeweilige Projekt und den geplanten Standort gemacht. Je nach Ergebnis wird das Projekt weiterverfolgt oder nicht. Zur Risikominimierung haben wir intern sehr strikte Vorvermietungs-Vorgaben definiert – vor deren Erreichung der Bau nicht gestartet wird. Natürlich muss ein Projekt auch unseren Profitabilitätsansprüchen genügen und ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis aufweisen.

www.4investors.de: Sie sind in den Assetklassen Hotel, Wohnen und Büro aktiv. Bei den Nachrichten bestimmen aber vor allem Ihre Hotelaktivitäten die Schlagzeilen, oder täuscht dieser Eindruck?

Thate:
Ja, das ist richtig und vor allem darauf zurück zu führen, dass wir als Europas führender Hotelentwickler wahrgenommen werden. Grundsätzlich fokussieren wir uns aber auf alle drei Assetklassen, wobei wir mittelfristig die Investments wie folgt gewichten möchten: 40 Prozent Hotel und je 30 Prozent in Büro und Wohnen. Was die Schlagzeilen der letzten Monate betrifft, so gab es in der Tat einige erfreuliche Entwicklungen im Hotelbereich. Neben der bereits erwähnten Akquise eines Großprojekts in unmittelbarer Nähe zur Wiener Innenstadt, haben wir auch in Prag mit dem ehemaligen Zuckerpalast, der in den kommenden Jahren zu einem Hotel entwickelt wird, ein attraktives Projekt akquiriert. Die Asset-Klasse Hotel boomt derzeit – insgesamt wurden seit Anfang des Jahres sieben neue Hotelprojekte erworben. Damit werden wir unsere Schlagzahl von zwei auf ca. vier Hotelfertigstellungen pro Jahr verdoppeln.

In Summe haben wir bis 2021 über 3.200 Hotelzimmer, über 130.000 Quadratmeter Bürofläche und mehr als 3.750 Wohnungen in der Verkaufspipeline – wie sie sehen können haben wir insgesamt einen ausgewogenen Mix unserer Assetklassen, wobei der Wohnimmobilienbereich aktuell etwas übergewichtet ist. Unsere Wohnimmobilien befinden sich vor allem in deutschen Großstädten wie München und Berlin, wo derzeit ein strukturell bedingter, eklatanter Nachfrageüberhang nach Wohnraum existiert.

www.4investors.de: Welches Feedback können Sie nach der Expo Real Messe in München ziehen?

Thate:
Für uns war die Expo Real auch dieses Jahr ein voller Erfolg. Der direkte Austausch mit unseren langjährigen Partnern war an diesen Tagen genauso wichtig wie der Austausch mit neuen Interessenten und potentiellen Investoren. Die Nachfrage nach attraktiven Projekten ist über alle unsere Asset-Klassen und Kernmärkte hinweg weiterhin ungebrochen groß. Insbesondere in Deutschland können wir die Marktmeinung bestätigen – hier ist das Potential an Investments europaweit am höchsten. Das Feedback zu UBM und unseren Projekten ist positiv und spiegelt wider, dass UBM als verlässlicher Partner für Qualitätsprojekte in Europa gesehen wird.

www.4investors.de: Einige Experten warnen davor, dass der Markt für Immobilien in Teilen überhitzt sei, insbesondere was die großen Metropolen angeht. Würden Sie der Einschätzung hinsichtlich ihrer Regionen und Teilmärkte zustimmen, oder wie lautet Ihre Sicht?

Thate:
Der Markt ist in den vergangen Jahren – ohne Frage – sehr gut gelaufen, wir haben allerdings bereits 2016 damit begonnen, uns auf eine unvorhersehbare Abschwächung des Marktes vorzubereiten und unsere Bilanzstrukturen zu optimieren. Derzeit gibt es aber keinerlei Indikatoren, dass sich die starke Nachfrage nach Immobilien in unseren Märkten abschwächen sollte. Einer anhaltend starken Nachfrage steht ein weiter schrumpfendes Angebot gegenüber – die Nachfrage von internationalen Investoren nimmt stetig zu. Dies gilt für all unsere Asset-Klassen.

www.4investors.de: Wie schätzen Sie die Entwicklung im Immobilienmarkt in den nächsten drei bis fünf Jahren ein?

Thate:
Bis 2021 sind Marktexperten für den Immobilienmarkt weiterhin optimistisch – auch weil entsprechenden Veranlagungsalternativen fehlen. Obwohl die Immobilienrenditen in den letzten Jahren kontinuierlich gefallen sind, sind sie immer noch eine attraktive Alternative zu anderen Anlageformen. Losgelöst davon versuchen wir uns durch Forward-Deals gegenüber etwaigen Marktschwankungen abzusichern. Aktuell sind fast zwei Drittel unserer Pipeline bereits Forward veräußert.

www.4investors.de: In den USA hat die Notenbank schon vor einiger Zeit begonnen, die Zinsen wieder anzuheben. Welche Effekte hätten größere Zinssteigerungen auf das Geschäft von UBM?

Thate:
Wir gehen derzeit von keiner signifikanten Veränderung des Zinsniveaus auf dem kurzen Ende aus – dies Einschätzung wird von den meisten Marktexperten geteilt. Auch ist eine unmittelbare Auswirkung auf laufende variable Kreditverträge erst dann zu erwarten, wenn die derzeit bestehenden Negativzinsen im kurzen Laufzeitbereich aufgebraucht sind. In allen gängigen Kreditverträgen wird mittlerweile nämlich ein Referenzzinssatz von maximal 0 Prozent als Untergrenze fixiert.

www.4investors.de: Die Guidance für 2018 sieht unter anderem einen Output von 750 Millionen Euro und einen Gewinn je UBM Aktie von 5,00 Euro vor. Wie gut ist das Unternehmen aktuell unterwegs zu diesen Zielen?

Thate:
Mit einem Blick auf unser Halbjahresergebnis können wir bestätigen, dass wir auf einem guten Weg sind, die von uns gesteckten Ziele zu erreichen. Im ersten Halbjahr machte die Übergabe unseres Leuchtturmprojekts – dem Büro- und Hotelkomplex am Münchner Leuchtenbergring – einen maßgeblichen Anteil am Ergebnis aus. In der zweiten Jahreshälfte stehen weitere Fertigstellungen, Übergaben und Verkäufe an.

www.4investors.de: Der UBM Aktienkurs hat sich im Vergleich zu anderen Sektoren an der Börse in der jüngsten Unsicherheitsphase sicherlich stabil gehalten. Gleichzeitig ist das Jahreshoch aber doch ein Stück entfernt. Wie zufrieden sind Sie mit der Kursentwicklung?

Thate:
Damit sprechen Sie ein bei uns im Haus viel diskutiertes Thema an. Auch das Executive Committee der UBM – die 20 Top-Manager des Unternehmens – ist mit insgesamt 5 Millionen Euro selbst in die UBM investiert. So spüren wir einen Kursverlust auch „am eigenen Leib“.

Sie haben die aktuellen Unsicherheiten an der Börse bereits angesprochen – in einer derartigen Phase verweisen wir konsequent auf unseren guten Track-Record, unsere prall gefüllte Pipeline und unsere solide Finanzposition. Doch kann man sich nur bedingt dem generellen Marktsentiment entziehen. Auf den Punkt gebracht: Zufrieden sind wir mit der aktuellen Kursentwicklung nicht. (Redakteur: Redaktion 4investors)


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